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Reformar una casa: las obras más habituales que necesitan las viviendas y cuánto cuestan

La mejora dependerá de la fecha de construcción del edificio y de las características de cada inmueble, según UCI

Gtres
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Autor: Redacción

Uno de los principales retos inmobiliarios en España es actualizar el parque de vivienda. La edad media de los edificios residenciales supera los 40 años y en autonomías como Madrid, Cataluña, el País Vasco o la Comunidad Valenciana el promedio es todavía mayor.

Con la llegada de los fondos europeos y el objetivo internacional de alcanzar la bautizada ‘neutralidad energética’ en las próximas décadas como telón de fondo, la necesidad de acometer mejoras en los inmuebles ha cobrado más relevancia, aunque todo depende la fecha en la que se construyó el edificio, además de su situación particular. 

Según explica un estudio de Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), los más antiguos necesitarán una reforma estructural, mientras que los que tengan menos de 20 años, por regla general, solo necesitarán potenciar las fuentes de energías renovables y la instalación de domótica. Repasamos qué tipo de obras necesitan los edificios, dependiendo de su edad:

Viviendas con 40-70 años

Se trata de los inmuebles construidos entre 1950 y 1980, que son precisamente los más numerosos. Según los cálculos del INE y el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), suman cerca de 10,4 millones de unidades, lo que se traduce aproximadamente en un 42% del total. En el caso del País Vasco y Madrid, la proporción ronda el 50%, mientras que Cataluña y Comunidad Valenciana también están por encima de la media nacional. Y son estos los que requieren una gran reforma estructural para poder reconvertirse en edificios eficientes y sostenibles.

“Se trata de viviendas con estructuras de hormigón a base de cemento aluminoso y, en muchas ocasiones, de poca calidad en los materiales de construcción, por lo que la estructura puede estar bastante afectada en la actualidad. Además, no tienen en cuentan ningún criterio de eficiencia ni sostenibilidad”, explica UCI.

En estas viviendas, el primer paso debería ser la reforma de sus elementos de conexión con el exterior, sobre todo las paredes exteriores, la fachada y, tras esta mejora, el cambio de ventanas. El coste estimado estaría entre 20.000 y 40.000 euros, en una vivienda de entre 90 y 120 m2, que es la media en nuestro país. No obstante, estos cambios estructurales suelen afectar al conjunto del edificio.

Además, añade UCI, “hay que tener en cuenta el estado de sus instalaciones, como los sistemas de electricidad o fontanería, en muchas ocasiones de plomo o acero galvanizado, materiales que representan un riesgo para la salud de los habitantes. Lo más aconsejable es cambiar completamente la instalación y evitar hacer ‘apaños’ entre materiales antiguos y actuales, pues suelen convivir mal”.

Viviendas con 20-40 años

Se trata de aquellas que fueron construidas entre los años 80 y finales del siglo XX, de las que aproximadamente hay 6,5 millones en toda España. De media, suponen un 27% del parque inmobiliario, aunque este tipo de edificios son más frecuentes en Andalucía (32%), Canarias (32%), Región de Murcia (32%), Extremadura (31%) y Castilla-La Mancha (30%).

Estas construcciones se caracterizan “por una calidad de los materiales mejor que en décadas anteriores, pero levantadas antes de la entrada en vigor del Código de la Edificación vigente. Por tanto, no tienen en cuenta criterios de eficiencia y sostenibilidad ni el uso de fuentes de energía sostenibles”, recuerda UCI.

Y una de las reformas que podrían llevarse a cabo en este tipo de inmuebles es el cambio de las ventanas. Lo más habitual es que tengan ventanas de aluminio, así que sustituirlas por cierres herméticos y doble cristal permitirá un ahorro de energía de hasta el 30%. El estudio también recomienda instalar aislantes como poliestireno, lana mineral, planchas de EPS o paneles de fibra de madera en paredes y techos.

Otra potencial mejora en estos inmuebles es cambiar los suelos de parquet y los sistemas de calefacción más antiguos por el sistema de suelo radiante, así como la renovación de cocinas y baños.

Teniendo en cuenta estas mejoras, UCI calcula que la rehabilitación de una vivienda de esta edad y con una superficie de entre 90 y 120 m2, supondría entre 22.000 y 36.000 euros, aproximadamente.

Viviendas con 10-20 años

Las viviendas construidas entre principios del siglo XXI y 2011 suponen en torno al 18% del total que hay en España. Suelen ser más comunes en La Rioja (25%), Murcia (24%), Galicia (23%) y Castilla-La Mancha (22%).

Y a pesar de que estas edificaciones “han seguido la normativa acorde a la eficiencia energética y sus materiales y estructura están pensados para el aislamiento de la vivienda del exterior”, la clave en este caso es la mejora energética del interior de la vivienda con el fin de “garantizar el buen estado del sistema de calefacción y el aislamiento óptimo de las ventanas, suelos y paredes”, insiste UCI.

Por ejemplo, una de las principales reformas para por sustituir los sistemas de calefacción poco eficientes como el gas, por sistemas renovables como la aerotermia o la geotermia. Esta mejora tiene un coste aproximado de entre 10.000 y 25.000 euros, aunque pueden llegar a suponer un ahorro de hasta el 70% en las facturas energéticas.

En cuanto a la generación de agua caliente y electricidad, la principal fuente de energía sigue sin ser renovable en muchos hogares, por lo que “la solución sería apostar por la instalación de paneles solares fotovoltaicos y térmicos. Igualmente, la domótica, que contribuye de manera importante a hacer de una vivienda un hogar más eficiente, todavía es residual en inmuebles de reciente construcción”.

Las características concretas de cada inmueble

El estudio de UCI insiste en que todas esas reformas son genéricas, pero que cada inmueble tiene unas características concretas, por lo que la mejor opción es consultar con un profesional que indique lo más acertado y el presupuesto concreto en función de las necesidades y extensión de la vivienda.

Además, insiste en que los grandes cambios estructurales, como las fachadas o sistemas de calefacción central, “pasan por la rehabilitación del conjunto del edificio, no basta con hacerlo solo en nuestra vivienda. En este sentido, el precio medio de la rehabilitación de una comunidad de vecinos puede rondar los 100.000 euros de media, siempre en función de cada caso concreto”.