Así ha cambiado el precio de la vivienda protegida en cada provincia en el año del covid

La pandemia sanitaria ha dejado una huella importante en el mercado de la vivienda. Más allá del desplome que provocó en las compraventas o la firma de hipotecas durante los primeros meses de estado de alarma y el freno de las operaciones por parte de los extranjeros, también ha provocado cambios en el valor de tasación de las viviendas.

En el caso de la vivienda protegida, el primer año del covid-19 se saldó con una subida del 0,6%, hasta situarse en 1.137,8 euros a cierre de marzo de 2021, frente a los 1.134,8 euros/m2 registrados justo 12 meses antes. Pero, según un estudio de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), basado en los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), la evolución del valor de tasación de la vivienda protegida no ha sido homogénea en el conjunto del país.

Y es que en algunas provincias como Ourense, Salamanca, Guadalajara, Girona y Barcelona el precio ha bajado entre un 2% y un 6%, mientras que hasta 11 provincias han saldado el primer año de la crisis del coronavirus con subidas de más del 3%, con Pontevedra y Valladolid a la cabeza de los repuntes.

En concreto, en el documento aparecen 16 provincias en números rojos, siendo Ourense la provincia donde más se ha abaratado la vivienda protegida en el año de la pandemia, con una caída del 6,1%. Le siguen, a cierta distancia, Salamanca (-3,5%) y Guadalajara (-2,6%). En Girona y Barcelona el precio tasado ha bajado un 2,1%, mientras que en Ciudad Real la caída ha sido del 2% entre marzo de 2020 y el mismo mes de 2021. En Vizcaya el precio por m2 ha retrocedido un 1,9%, y en Badajoz, un 1,2%. Con descensos, aunque por debajo del 1%, se encuentran también Castellón, Cádiz, Zamora, Sevilla, Murcia, Huelva, León y Asturias.

En cambio, en el resto de España donde existen datos representativos (por ejemplo, el estudio no incluye datos de Teruel, Ávila, Palencia, Segovia, Soria, Guipúzcoa y las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla) se imponen las subidas. De las 28 provincias en positivo, solo tres registran una subida inferior al promedio nacional (0,6%): Toledo, Jaén y Valencia.

Por encima de la media, aunque con alzas de menos de un dígito también están Alicante y Baleares, mientras que en Las Palmas el precio del m2 se ha encarecido un 1%; en Madrid, un 1,1%, y en Cantabria, un 1,2%. Por debajo del 2% también se encuentran La Rioja, Tenerife y Álava, mientras que en Lugo, Almería, Zaragoza, Málaga, Córdoba y A Coruña el repunte del valor de tasación del m2 ha repuntado en apenas 12 meses entre un 2,2% y un 2,7%.

Ya por encima del 3% encontramos 11 provincias; entre ellas, Tarragona, Huesca, Burgos, Navarra, Lleida y Cáceres, aunque las cinco donde más se ha encarecido el m2 de las viviendas protegidas en el año del covid-19 son Cuenca (4,1%), Albacete (4,2%), Granada (4,2%), Pontevedra (6,3%) y Valladolid (6,8%).

Las provincias con el m2 más caro y barato

Al margen de la evolución que ha tenido el valor tasado del m2 en cada provincia, los últimos datos oficiales dejan entrever dónde es más caro y barato actualmente comprar una vivienda protegida.

Según los datos del Mitma recogidos por la Asociación Hipotecaria Española, los precios más elevados se encuentran en Madrid y en las cuatro provincias catalanas, con más de 1.200 euros/m2. Por encima del promedio nacional también se encuentran Cádiz, Álava, Málaga y Navarra.

En cambio, en las dos provincias extremeñas, Lugo, Ourense y Zamora, el promedio no llega a 900 m2. Y en otras 12 provincias está por debajo de 1.000 euros/m2, como por ejemplo en Ciudad Real, Albacete, Cuenca, Toledo, Huesca, Tenerife, Murcia, Las Palmas o A Coruña.

Así está actualmente el m2 de la vivienda protegida en cada provincia:

De qué depende el precio de la vivienda protegida

Para entender estas diferencias es necesario recordar que el valor de tasación del módulo de vivienda protegida depende de cada comunidad autónoma y está estipulado. Y, según recalca Luis Corral, CEO de Foro Consultores, "la vivienda protegida tiene un valor máximo legal permitido de compra o de renta, pero no un mínimo. En aquellas zonas donde la demanda ha decaído o está deprimida, lo normal es que el organismo del que depende baje el precio. Por el contrario, en las que ha subido el interés por este tipo de vivienda, puede ocurrir que se haya actualizado el módulo al precio máximo y eso supone incrementos de precios, dependiendo del margen que tenga la Administración. Eso hace que se vean subidas o bajadas en función de la situación de cada zona".

En el caso de la Comunidad de Madrid, donde se registra el m2 más elevado de todas las provincias, los valores dependen de dónde se encuentre la vivienda y si se trata de una promoción privada o pública. Desde el año 2008 existen cuatro grupos, cuyos precios por módulo en el caso de una promoción privada se mueven entre 1.212,8 euros por m2 útil y 1.940,48 euros, en función de si el inmueble se encuentra pequeños municipios (zona D), o en la capital Las Rozas o San Sebastián de los Reyes (zona A). En el caso de un proyecto público, los precios son más bajos: entre 909,6 euros/m2 (zona D) y 1.455,36 euros/m2 (zona A). 

Madrid, además, lidera el aumento de la demanda de vivienda protegida en España, según los datos que maneja el buscador de viviendas de cooperativas LACOOOP. En base a su estudio, las cinco provincias donde más se había incrementado la demanda a cierre de 2021 son Madrid, Valencia, Segovia, Almería y Valladolid, y todas han registrado un alza del valor tasado medio (excepto Segovia, que no aparece en los datos del Ministerio al no contar con una base representativa). En cambio, la provincia donde menos ha crecido la demanda es Ourense, la que precisamente lidera la caída del precio del m2 en el último año.

En el caso de Cataluña, los módulos se actualizaron el pasado mes de diciembre y se revisaron al alza para incentivar a los promotores. El régimen general, al igual que en el caso de la Comunidad de Madrid, establece una horquilla en función de la zona en la que se encuentre la vivienda, y se sitúa entre 1.491,02 euros/m2 (zona D) y 2.385,63 euros/m2 (zona A). En el caso del régimen especial, el m2 máximo no llega a 2.100 euros/m2.

Más allá de las actualizaciones de los módulos que se llevan a cabo y de cómo han cambiado en los últimos meses, Leyre López, del equipo de Research de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), recuerda que "en general, el mercado de la vivienda protegida, al estar intervenidos los precios (ya que están regulados y se calculan en función del precio del módulo, de la superficie y ubicación), es menos sensible a la evolución del contexto macroeconómico que el de la vivienda libre. De hecho, mientras que a nivel nacional la vivienda libre ha experimentado una corrección de precios a la baja de -1,7% con respecto al periodo previo a la crisis pandémica (finales de 2019), en las viviendas acogidas a algún régimen de protección esta variable ha mostrado un incremento de casi un punto porcentual".

Estas diferencias, añade la analista, "se constatan también en cierto modo cuando observamos el precio unitario de la vivienda libre frente al de la vivienda protegida. Pese al corto espacio de tiempo, se ha reducido la brecha entre el precio unitario de la vivienda libre (1.625 euros/m2) frente a la de la vivienda protegida (1.138 euros/m2) en más de 40€/m2 a lo largo del último año. Y en algunos mercados, como Castilla-La Mancha o Murcia, el precio del m2 de la vivienda protegida se encuentra por encima del de la vivienda libre". 

Según detalla Mariola Soriano, Research Analyst de Instituto de Valoraciones, "los factores que influyen en la tasación de una vivienda protegida son los mismos que influyen en la tasación de una vivienda libre (características de la vivienda, entorno, etc.), siendo la única diferencia entre ambas la consideración del valor del módulo de tasación para este tipo de viviendas (protegida) establecido de forma particular por cada una de las comunidades autónomas. De este modo, se considera como valor final adoptado de la tasación, el menor entre el obtenido mediante el estudio de mercado (es decir, en condiciones de mercado libre) y el obtenido mediante el módulo de tasación correspondiente. En este sentido, la variación de valor en este tipo de vivienda es heterogénea dentro del territorio nacional en función del comportamiento de su valor en el mercado libre respecto al valor del módulo de tasación".