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Los mayores pecados del mercado de alquiler español por inquilinos y arrendadores

La demora en el abono de la renta del inquilino y el escaso mantenimiento por parte de los propietarios son los dos incumplimientos más comunes de los contratos de arrendamiento en España

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Autor: Raúl Alonso (colaborador de idealista news)

Novias que se quedan de okupas cuando su pareja rescinde el contrato de alquiler, propietarios empeñados en mantener en servicio lavadoras compradas en tiempos de Galerías Preciados, e inquilinos que pagan casas en las que nunca viven… El anecdotario de cualquier agente inmobiliario español es casi infinito, pero ¿cuáles son las faltas más habituales de los inquilinos y los propietarios para los que trabajan? 

El 17,3% de los 18,75 millones de hogares existentes vivieron en alquiler en 2020, justo un punto menos que el año anterior, según la Encuesta Continua de Hogares 2020, publicada por el INE el pasado mes de abril. Y esos 3,3 millones largos de viviendas que circulan en el mercado de alquiler son protagonistas de incumplimientos y picaresca que no consiguen ser erradicadas.

Una redacción de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que defina con más claridad obligaciones y derechos y, en segundo lugar, penalizaciones y multas más estrictas frente al incumplimiento, son las dos soluciones que mayoritariamente piden las redes inmobiliarias consultadas para conseguir un sistema más garantista.

Pero desde Re/Max, Red Piso, Engel & Völkers, Look and Find, Realtyplus y Alfa Inmobiliaria también se aboga por soluciones disruptivas e imaginativas. Ejemplo son un uso más generalizado del sistema de arbitraje para la resolución de conflictos, la creación de un depósito para averías (a semejanza de cómo funciona la fianza) o la retención del pago de la mensualidad al propietario, hasta que demuestre haber depositado la fianza por alquiler en el organismo que su comunidad autónoma le indique.

Los cinco incumplimientos de los inquilinos

Los sistemas de preselección son cada vez más estrictos, porque el profesional de la intermediación está convencido de que son la mejor medida para proteger al propietario del inquilino tóxico. Pero por muy exhaustivo que sea el cribado, hay verdaderos especialistas en sortear los test de perfil de riesgo y solvencia del inquilino a los que los agentes inmobiliarios les someten.

En conclusión, se asume que un porcentaje de viviendas se expone a la actuación de este inquilino especializado en el incumplimiento, y estos son los cinco riesgos más comunes a los que se enfrenta:

  1. Retraso en el pago de la renta
  2. Deterioro del estado de la vivienda a la entrega
  3. Molestias al vecindario
  4. Impago de renta
  5. Abandono de la vivienda sin cumplir con la duración mínima obligatoria fijada.

Cómo prevenir el incumplimiento del inquilino

Entre las soluciones propuestas para mitigar la situación, los profesionales proponen la contratación de seguros de impago que garanticen entre seis y doce mensualidades.

Los seguros, en este caso multihogar, pueden servir también para cubrir algunos de los desperfectos a la entrega. Pero aquí la recomendación más común es la de incluir un acuerdo privado firmado por ambas partes, en el que se recoja el estado de entrega de la vivienda debidamente documentado con fotos o vídeos. Y siempre conforme a la LAU, buscar más garantías en la cuantía y número de las fianzas aportadas.

Las molestias al vecindario se han incrementado con las restricciones derivadas de la crisis sanitaria. Siendo una situación difícil de prever, algunas redes inmobiliarias proponen pedir referencias a anteriores caseros para, al menos, conocer sus antecedentes.

Los cinco incumplimientos de los propietarios

Un excesivo relajamiento en el cuidado y mantenimiento de la vivienda es el mayor pecado en el que los propietarios del alquiler incurren, pero no el único. De la información aportada por las redes de intermediación inmobiliaria citadas se desprende que los cinco más comunes son:    

  1. Falta de mantenimiento y demora en los arreglos
  2. No devolver o alargar la entrega de la fianza
  3. No depositar la fianza en el organismo correspondiente
  4. Retraso en la entrega del inmueble al inicio del contrato
  5. Intento de subidas de renta por encima de las actualizaciones permitidas por la ley

Cómo prevenir el incumplimiento del propietario

Un buen seguro del hogar vuelve a ser la solución para evitar que cada arreglo y avería acabe en una disputa sobre derechos y obligaciones, comúnmente derivadas de la redacción de una LAU demasiado ambigua en esta materia, como ocurre con su artículo 21.

La devolución y gestión de la fianza forma parte de la problemática más general entre arrendador y arrendatario, por ello se considera fundamental firmar un documento de resolución de contrato.

Otra medida preventiva para evitar conflictos es la de dejar constancia escrita y gráfica del estado en que se entrega la vivienda. Un documento esclarecedor para diferenciar entre un destrozo y un deterioro inevitable por uso.

Y para fomentar que el propietario deposite la fianza en el organismo que su comunidad autónoma pide, una solución más audaz es retener el pago de la mensualidad hasta que demuestre documentalmente haberlo hecho.