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Los bajos salarios, principal escollo para la emancipación de los jóvenes españoles

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En septiembre se retoman muchos de los temas que en el descanso estival quedaron pendientes. Es el caso de la problemática a la que se enfrentan los jóvenes españoles a la hora de acceder a una vivienda. Las administraciones públicas valoran cada año cómo atajar esta cuestión que es cada vez más un problema estructural de la economía española que del sector inmobiliario.

A pesar de que los tipos de interés actuales viven uno de sus momentos históricos más dulces, contratar una hipoteca sigue siendo una tarea muy lejana para aquellos ciudadanos menores de 30 años. Según Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios, el montante de ingresos que se debe dedicar a la hipoteca no debería rebasar el 30%.

En 2020, el salario medio en España fue de 22.837,59 euros brutos anuales, pero el salario modal, es decir el más frecuente, solo fue de 18.400 euros. Según explica el experto, esto quiere decir que “con una salario de 1.533 euros brutos al mes (unos 1.262 euros netos), la hipoteca consumiría el 45% de sus ingresos mensuales, mientras que el alquiler sería el 49%”. Unos porcentajes “demasiado elevados para que un joven pueda comprar o alquilar una vivienda”.

Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, opina parecido. “La emancipación”, según el experto, “está siendo complicada para los jóvenes españoles” porque, afirma “los salarios son más bajos”.

Por otro lado, “el precio de la vivienda  aumenta” añade Corral. Y, aclara, “el esfuerzo que tienen que hacer debería reducirse si queremos que los jóvenes puedan acceder a su primera vivienda”.

Para Salcedo “el precio de la vivienda es demasiado alto”. Pero el experto apunta a que se debe fundamentalmente al “precio del suelo y los impuestos que soporta una vivienda”, que se sitúan en torno al 25%”.

Por su parte, Luis Corral afirma que también es necesario “añadir una buena política de vivienda por parte de las Administraciones, creando una amplia oferta de vivienda con alguna protección en alquiler o venta”. Esta opción debe tener a juicio del experto, “precios controlados” y estar “enfocada a los jóvenes y su primera vivienda”. Esto iría de la mano de la liberalización de suelo con esos usos, de forma que puedan entrar los promotores.

Help to Buy, de nuevo en el candelero

Proveniente del Reino Unido, el 'Help to Buy' o ayudas a la compra de una vivienda, no es una estrategia nueva. Sin embargo, sigue sin aplicarse de forma generalizada en nuestro país ni tampoco en muchos otros países.

Según Julián Salcedo el Help to Buy “consiste en financiar al comprador de una vivienda que carece del ahorro necesario para hacer frente al pago del 20% que, por regla general, no financia la entidad bancaria”.

En España esta medida cubre un 15%, que debe añadirse al 5% del comprador solicitante. Pero, ¿quién haría frente a ese 15%? Según el presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios, lo podrían asumir tres agentes: “el ICO, las CCAA o las entidades aseguradoras”. Aunque según confiesa Salcedo, éstas últimas “ya se han manifestado contrarias a esta solución”. Las otras dos, no cuentan con fondos suficientes para cubrir la demanda que hay.

Para Luis Corral “lo ideal sería hacer una política de vivienda más enfocada a la ayuda al alquiler que a la tenencia”. “De esta forma”, continúa el experto, “habría rotación, ya que la gente alquilaría a precios muy competitivos hasta que su situación mejorase y ya pueda comprar”.

Universidad, alojamiento y rentabilidad

Otro caso específico es el de los cerca de un millón de estudiantes que, en esta época del año, se desplazan a las ciudades donde cursan sus estudios. Este segmento de población opta por tres tipos de alojamiento: residencias de estudiantes, alquilar o comprar.

Dado el elevado precio del mercado del alquiler y de las residencias de estudiantes, la compra se está convirtiendo en una posibilidad con peso, mientras que hace años no era ni siquiera una opción.

Esto se debe a la rentabilidad que ofrece el alquiler, que sigue siendo jugoso. Según el Banco de España, la rentabilidad bruta media por alquiler de una vivienda en España al finalizar el último trimestre de 2020 fue del 5,2%, frente al 7,4% del último trimestre de 2019.

Según Julián Salcedo, “si deducimos los gastos que tiene que soportar el propietario de la vivienda, la rentabilidad neta puede ser de hasta el 4,0% o 4,5%”. En cualquier caso, “una rentabilidad muy superior al que se puede obtener de una inversión financiera”, apostilla.

Así pues, si una familia tiene uno o varios hijos estudiando en la misma ciudad, podría ser una oportunidad de inversión frente al gasto por alquiler, tanto de una vivienda completa como de una habitación.

Hipotecas garantizadas como alternativa al Help to Buy

En algunos países, sobre todo en Latinoamérica, existe una fórmula que se conoce como "hipoteca garantizada". En este tipo de préstamo “la entidad financiera concede una hipoteca del 95% del precio”, afirma el presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios, Julián Salcedo.

El experto explica que “normalmente está limitado a viviendas de precio bajo o medio-bajo, y a personas con unos salarios también bajos o bajos-medios”. En este sistema es una entidad estatal o mixta la que garantiza a la entidad financiera el pago de la hipoteca en caso de impago por parte del deudor. Sin embargo, Salcedo afirma que “en él la entidad financiera nunca se queda con la vivienda, es la empresa estatal o mixta la que, en su caso, se quedaría con la vivienda impagada”.

Otra opción que plantea Luis Corral es la de “estimular el alquiler y crear un parque de viviendas que responda a las necesidades existentes”. Eso sí, “actualizando los precios en función de la situación real de la economía y del mercado”, concluye.