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5.520 millones de euros son insuficientes para afrontar el reto de la vivienda en España, según los expertos

La mayoría de los fondos irán a parar a la rehabilitación de edificios públicos, pero también al alquiler asequible

Raquel Sánchez, ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana  / Gtres
Raquel Sánchez, ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana / Gtres
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Aunque a cuentagotas, el Gobierno va dejando entrever algunas de las principales vías de actuación que estarán integradas en el futuro Plan de Vivienda 2021-2023, una hoja de ruta que pretende aprobar antes de que acabe el año. Una de las últimas medidas anunciadas tiene que ver con el presupuesto. En total, 5.520 millones de euros que irán destinados a la rehabilitación de edificios y a promover el alquiler social.

La realidad es que este último anuncio tiene que ver con el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia que se desarrollará a cuenta de la llegada de fondos europeos Next Generation. La mayoría de los fondos irán a parar a la rehabilitación de edificios públicos, sin embargo algunas partidas importantes intentarán paliar la complicada situación de la vivienda social en nuestro país. 

Reactivación del alquiler social

Con cerca de 1.000 millones de euros de presupuesto, se pretenden construir a lo largo de tres años unas 20.000 viviendas destinadas a alquiler social. Según Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios, este presupuesto es “absolutamente insuficiente”.

Además, el experto afirma que “es ficticio, porque los avales computarán como gasto para el ministerio, pero solo les sirven a las comunidades de propietarios para pedir préstamos y/o créditos a las entidades financieras”. Esto lo que implica, según Salcedo es que “primero tendrán que concederlos, y después tendrán que pagarlos los propietarios”. Esto significa que “no son a fondo perdido”, apostilla.

Para paliar la situación realmente serían necesarias “entre 1 millón y 1,5 millones de viviendas para destinar al alquiler”, afirma Salcedo. Según el economista “todas deberían ser de alquiler asequible, porque ya está demostrado que el precio de los alquileres exige destinar en ocasiones más del 50% del salario modal”

Para Carlos Smerdou, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, “el mercado de alquiler necesita potenciarse y aunque con estas cifras no se soluciona el problema, es mejor esto que nada”. Por otro lado, el experto apunta a que, además, “también habrá que ver la inversión de comunidades autónomas y ayuntamientos”.

“De todos modos”, continúa Smerdou, “debemos añadir el avance de las promociones de built to rent que van a sacar una importante oferta al mercado y que irá ajustando los precios”. En este sentido, el profesional apunta a que “será una cartera de viviendas con gestión más profesional y al margen del plan de vivienda”.

Poco presupuesto para una gran necesidad

Es un presupuesto escaso porque según los cálculos que presenta Julián Salcedo, con un montante de 1.000 millones de euros para la construcción de 20.000 viviendas “da una media de 50.000 euros por vivienda”.

El experto continúa su argumentación y dice que esto resultaría a “555€/m2 construido para una vivienda tipo de 90 m2, cuando actualmente es imposible construir una vivienda por menos de 800€/m2”.

En este sentido, entonces, serían necesarios al menos 72.000 euros por vivienda tipo de 90 m2, así pues el presupuesto que estima Julián Salcedo bastaría con “multiplicarlo por 1 millón de viviendas”.

Hechos los cálculos, Salcedo concluye que con este presupuesto y 20.000 viviendas a construir, “estos fondos representan entre el 1,33% y el 2%” de las necesidades habitacionales españolas. 

Límite al alquiler, una cuestión delicada

Tras el primer año de la ley de alquiler catalana, pocos cuestionan ya su escasa utilidad. Sin embargo, la medida sigue encima de la mesa. Para Carlos Smerdou esta es una norma que puede conseguir el “efecto contrario”.

El experto opina que “en todo mercado el precio lo marca la ley de oferta y demanda”. Y el hecho de “poner barreras, no suele dar grandes resultados”. De hecho, como ya se ha demostrado, “lo que hace es reducir la oferta de viviendas porque los propietarios las retiran del mercado”, apostilla Smerdou.

Para el experto inmobiliario “la solución pasa por ampliar la oferta a precios asequibles”. Los mismos argumentos expresa Julián Salcedo, pero para el presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios esta ley “saldrá adelante” porque forma parte del pacto del PSOE con sus socios de gobierno.

La última oportunidad para el sector de la rehabilitación

La llegada de los fondos europeos, sin embargo, es una gran oportunidad para el sector de la rehabilitación. Así lo cree Julián Salcedo quien opina que, además de “absolutamente necesaria”, los fondos europeos NextGenerationEU “es la última oportunidad para conseguir que la rehabilitación de viviendas despegue”.

En este sentido, aunque el Plan de Vivienda ayudará a mejorar el sector de la construcción aún quedan flecos por atar. Por ejemplo, las consecuencias que ha tenido la COVID sobre el coste de determinados materiales como el hormigón, el aluminio o el acero. Según Salcedo, los precios “se han disparado debido a la escasez derivada de la insuficiente producción durante el Covid”.

Así pues Salcedo muestra su preocupación porque según apunta “el incremento de los costes de construcción oscilará entre el 20% y el 25%”. Una cifra que juzga imposible de asumir por los promotores, “sino es subiendo los precios de venta de las viviendas por encima del 10%”. Esto no ayudará a la malograda economía de muchas familias españolas.