Gonzalo Bernardos: “Dar un bono de 250 euros al mes a los jóvenes es no aprender de los errores”

El analista y consultor inmobiliario Gonzalo Bernardos es profesor de Economía de la Universidad de Barcelona (UB) y dirige el máster en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria en dicha institución. idealista/news le entrevista para conocer su opinión sobre la nueva Ley de Vivienda, cómo finalizará el año el negocio inmobiliario español, cuáles son las previsiones para próximos meses y qué podemos esperar de las nuevas medidas que podrían entrar en juego.

Comienzo de curso para el inmobiliario español algo convulso. ¿Qué clima se respira en el sector?

De un gran optimismo. Las ventas están superando las expectativas que tenían los agentes, el precio de los alquileres está empezando a remontar, aunque aún está significativamente por debajo de febrero de 2020, y la próxima coyuntura económica se prevé magnífica. Las claves de ella son un elevado incremento del PIB, unos tipos de interés muy bajos, un gran crecimiento del empleo y un elevado ahorro de las familias. Desde el inicio de la pandemia, éstas han ahorrado más de 100.000 millones de euros en depósitos.

El Gobierno está dispuesto a intentar arreglar el mercado de la vivienda de alquiler en España. ¿Va por el buen camino?

La ley de vivienda es mucho ruido y pocas nueces. Afortunadamente, es menos dañina de lo inicialmente previsto, pues el control de alquileres solo afectará a las empresas que tengan más de 10 viviendas en propiedad y operen en comunidades autónomas que acepten dicho control. Dada la renuncia de Madrid a imponerlo, lo más probable es que dicho control afecte a menos del 3% de la oferta de arrendamientos.

No obstante, no va por buen camino. La clave para hacer más asequible el alquiler es aumentar la oferta del sector privado y algunas medidas de la nueva ley incentivan a reducirla. Aunque los políticos digan lo contrario, la Administración Pública se niega a incrementarla. Los hechos son contundentes: el parque de vivienda social de alquiler en España se sitúa en el 2,5% (452.040 unidades) y proporcionalmente es uno de los más pequeños de Europa.

¿Qué es lo que mejor y peor le parece de la nueva Ley de Vivienda?

Lo mejor es el escaso número de inmuebles afectados por el control de precios. Digo esto porque no veo ninguna medida notable. Así, por ejemplo, los incentivos fiscales a los pequeños propietarios son escasos y dudo mucho que a ninguno de ellos le compense bajar el precio de la vivienda un 5% para tener derecho a ellos.

Lo peor es el bono vivienda de 250 euros. Una lastimosa manera de tirar a la basura dinero público. En España, tenemos un precedente: el otorgado por Zapatero en 2008 (210 euros). Como estábamos inmersos en una gran crisis, solo generó un trimestre de crecimiento de los precios. No obstante, como mascarón de proa tenemos el ejemplo de Paris. Un análisis realizado sobre las ayudas a la vivienda en 2004 determinó que el 78% de su cuantía iban a parar al arrendador y solo un 22% al arrendatario.

La reserva de suelo del 30% es una fórmula que se ha aplicado antes en Cataluña con un éxito dudoso. ¿Cree que funcionará mejor en el resto de España?

En Barcelona ha sido un desastre total y no encuentro ninguna razón para que en el resto de España su resultado sea diferente. Los números lo dicen todo. La reserva de suelo para vivienda protegida entró en vigor en diciembre de 2018. En 2019 se solicitaron 83 permisos de obras de mayor, una cifra insignificante comparada con los aproximadamente 1.000 de un año antes y los 500 de 2017.

Antes de su entrada en vigor nadie quería comprar solares cuya edificabilidad era igual o inferior a los 600 m2. Ahora, la mayoría de los promotores consideran que son los únicos interesantes. Las cuentas en los otros difícilmente les salen y prefieren construir en las principales ciudades del área metropolitana de Barcelona, donde no se aplica la anterior restricción, o en Madrid.

¿Cuál cree que sería la solución para solventar la falta de vivienda asequible en España?

La solución es muy sencilla. Solo falta voluntad política y la aplicación de la fórmula conocida como colaboración público – privada. El sector público pone el suelo, determina el precio de alquiler y verifica que las viviendas estén permanentemente en buenas condiciones. El privado busca el capital, construye, gestiona y se conforma con una rentabilidad anual entre un 5% y 7%. De esta manera, se podrían construir más de 100.000 viviendas en un lustro y establecer un precio de alquiler de 500 euros por 70 m2 en algunos de los barrios periféricos de las medianas y grandes ciudades o en los municipios de sus áreas metropolitanas.

¿Cree realmente que todas estas herramientas servirán para poder sumar vivienda social al parque público?

Unidas Podemos sabe perfectamente que el control de alquileres no es una solución, sino un gran problema a medio plazo para los inquilinos. Al reducir la oferta y disminuir la movilidad de los arrendatarios, convierte la obtención de una vivienda de alquiler en las grandes ciudades en una odisea. Si el control de alquileres se impusiera masivamente en España, en menos de una década muchos jóvenes deberían recurrir al mercado negro para conseguir una vivienda y pagar bastante más de lo que ahora están sufragando.

No obstante, Unidas Podemos sabe que le puede proporcionar muchos votos de jóvenes en el corto plazo. Ilusamente, éstos creen que el control de alquileres les permitirá conseguir una vivienda por 500 euros en una buena ubicación de Barcelona y Madrid. Muchas serían los llamados, pero pocos los escogidos, pues a ese precio el exceso de demanda sería bestial.

¿Cómo cree que puede llegar a afectar esto en la inversión inmobiliaria internacional?

Los controles de precios reducen siempre la inversión, tanto la nacional como la internacional, pues hacen que la compra de vivienda para alquiler deje de ser financieramente interesante. No obstante, una parte de la inversión internacional debería reflexionar, pues lo ha hecho muy mal en España. Los arrendatarios son personas y no simplemente números y hay que tratarlos como lo primero y nunca como lo segundo. Dichos inversores han tenido una escasa empatía y, aunque han comprado viviendas públicas de carácter social, han decidido cobrar por su alquiler lo máximo en el menor tiempo posible. Evidentemente, han incentivado a intervenir a la Administración para proteger los intereses de sus ciudadanos. Sin embargo, dicha intervención ha distado de ser óptima.

En cuanto a precio, según Bankinter la vivienda subirá un 4% de media este año cuando, previamente estimaba una caída. ¿Qué cree que pasará?

Yo pronostiqué hace seis meses que el precio de la vivienda en España subiría un 5%. La gasolina del mercado residencial es el crédito y éste ha vuelto a lo grande. La remisión de la pandemia ha llevado el optimismo a muchos ciudadanos y a intentar convertir sus deseos inmobiliarios en realidad. Una situación a la que ayudará notablemente el elevado ahorro acumulado durante la pandemia. Por todo ello, creo que este año las transacciones en 2022 subirán un 15% y el precio un 10%

En la actualidad hay una crisis inmobiliaria en el mercado chino por la quiebra de Evergrande. ¿Cómo podría afectar esto en el inmobiliario internacional?

El mercado inmobiliario chino tiene problemas desde hace bastante años. Hasta ahora, solo hemos visto la punta del iceberg. La futura crisis de múltiples promotoras va a provocar un menor crecimiento de China, una inferior demanda mundial de materias primas y probablemente una menor inflación en los países occidentales. Por tanto, tipos de interés bajos durante más tiempo. La capacidad de contagio a los mercados residenciales de otros países me parece nula.

¿Las crisis inmobiliarias continúan siendo un problema de gestión/dirección o del mercado?

De ambos. Si los tipos de interés son bajos y, para no disminuir sus beneficios, los bancos persiguen a los promotores para que se endeuden, el sector empieza a tener problemas. Los segundos edifican viviendas en casi cualquier ciudad y, si les va formidable, su éxito elimina cualquier vestigio de prudencia y les lleva a incurrir en grandes riesgos. Mientras el crédito sigue siendo elevado y el tipo de interés bajo, el mercado da una tras otra patada hacia delante. No obstante, cuando sube el segundo y el primero se recorta en una elevada medida, ya tenemos una nueva crisis inmobiliaria.

¿La formación es cada vez más importante?

Lo es en el sector inmobiliario y en cualquier otro. No obstante, mi impresión es que en el primero cada vez hay más personas que han entendido que la mejor formación es la continuada y asisten regularmente a cursos, conferencias y otros eventos formativos. En los 27 años que llevo ligado al sector inmobiliario he observado un gran mejora de los conocimientos de sus profesionales. En la actualidad, hay muchos muy buenos. Y no tienen nada que envidiar a los de cualquier otro sector.

¿Cuál es la función del máster en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria que usted dirige?

Conseguir que sus participantes estén entre los mejores profesionales del país. Creemos que el máster puede impulsar su carrera profesional y ayudarles a invertir mejor. Constituye una formación muy completa que tiene cinco áreas: administración, gestión, intermediación, inversión y promoción. Es un orgullo que muchos de los principales directivos del sector inmobiliario español hayan pasado por el máster. Hay numerosos ejemplos, siendo uno de los más destacados Juan Galo, director de Engel & Völkers de España, Portugal y Andorra.