Asval: "La mayoría de propietarios no repercute la fuerte subida del IPC a los inquilinos"

Sólo lleva tres meses como directora general de Asval (Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler), pero María Andreu ha hecho un máster acelerado de cómo funciona el mercado del alquiler en España. Ha entrado en un mercado que en los últimos años no ha parado de sufrir cambios legales: el covid-19, la política o ahora la subida disparada del IPC han provocado que el alquiler vuelva a estar en el disparadero social y mediático.

Cerca de 3,5 millones de viviendas están en el mercado del alquiler y prácticamente el 95% son propiedad de arrendadores particulares, de aquel señor mayor que necesita la renta mensual para completar su pensión, o de aquella persona que necesita la renta para llegar a fin de mes. Sólo el 5% son propiedad de empresas.

idealista/news entrevista a María Andreu para conocer la postura de la asociación que dirige sobre este mercado cada vez con más peso en el sector inmobiliario y sobre las últimas medidas adoptadas por el Gobierno de España de limitar la actualización de las rentas al 2%, para, según el propio Ejecutivo, frenar la subida a los inquilinos, en perjuicio de los pequeños arrendadores. Porque hay otras medidas más efectivas, como aplicar ventajas fiscales, según Andreu.

Entras en un momento de gran importancia para el mercado del alquiler, ¿cuál es la salud de la vivienda en alquiler actualmente?

Creo que es mejorable. Es verdad que el mercado de alquiler en España es un mercado que va evolucionando y que va a tener una progresión todavía más positiva, pero todavía los datos están lejos de lo que podríamos considerar óptimos si lo comparamos con mercados europeos.

Desde Asval ¿qué cifras manejáis de arrendadores de viviendas en España?

El parque de viviendas está en torno a 3 millones y medio de viviendas en alquiler. Y después es curioso, porque en Asval se ha volcado la realidad de la del parque de viviendas de alquiler en España. El 95% de nuestros asociados son particulares, que es más o menos lo que pasa en el mercado de alquiler español. El 95% somos pequeños propietarios que tienen una vivienda o dos viviendas. La tenemos en alquiler para completar rentas como modelo de inversión. Y eso es lo que pasa también en la asociación. El 95% de nuestros asociados son pequeños propietarios y después del otro 5%, el 1% son fondos de inversión y el otro 4% son empresas.

¿Cuál es el prototipo de propietario de vivienda en Asval y que luego es un reflejo de la sociedad?

El prototipo de asociado en Asval es un pequeño propietario que tiene entre dos y cinco viviendas y que utiliza las rentas de estas viviendas para completar sus rentabilidades o sus ingresos. Además, lo que queremos hacer precisamente y lo que queremos que se vea es que Asval tiene que ser la asociación que represente a todos los propietarios. Entonces, si hemos dicho que tenemos más de 3 millones de viviendas en alquiler, lo que queremos es que toda esa gente se una a nosotros para poder ser más fuertes y que tengamos cada vez más peso. Porque al final casi todos de alguna manera somos propietarios y el que no tenga una propiedad pues la va a tener y si no, pues al final la va a acabar alquilando. Es verdad que afecta prácticamente a toda la población, es un sector que nos afecta a todos a lo largo de nuestra vida.

¿Cómo atraéis a los asociados?

Ofrecemos una propuesta de valor al asociado con cosas que ellos perciben como útiles de una asociación. Una de las cosas que hice cuando llegué a Asval fue hablar con varios de ellos para ver qué es lo que estaban percibiendo y qué es lo que necesitaban. A partir de este año, lo que vamos a implantar va a ser un modelo de pago para hacer frente a los pequeños gastos que tiene la asociación. Entonces creamos una propuesta de valor que consiste en cuatro pilares. Lo primero que me decían todos era que necesitaban una respuesta legal, que nosotros les pudiéramos asesorar de alguna manera en los pequeños trámites del día a día, como pequeños propietarios, trámites que van desde roturas o mal uso de electrodomésticos, hasta temas más complicados, como renegociar los contratos, hacer frente a la ocupación o a los impagos.

Lo segundo es que hemos iniciado un ciclo de seminarios para poder dar información a los asociados sobre temas que les puedan preocupar. Empezamos por la Ley del alquiler para darle un marco conceptual y explicarles en qué consistía.

En el siguiente seminario vamos a hablar sobre un estudio que hemos hecho sobre cómo ha afectado la pandemia al mercado de alquiler en España. El siguiente va a ser sobre los fondos y también sobre la declaración de la renta y el IRPF. Es decir, temáticas que a lo mejor tú como propietario no sabes dónde buscar por un exceso de información o porque realmente no sabes dónde acudir. Y el tercero, vamos a crear un portal del asociado donde estamos llegando a acuerdos de colaboración para darles acceso a servicios que ellos necesitan en su día a día. Que va a ser desde una alarma hasta un portal inmobiliario donde poder poner sus anuncios cuando ellos quieran alquilar, hasta una compañía energética o una empresa de seguridad. Y después como cuarto pilar dentro de la propuesta de valor, les facilitaremos un resumen de prensa que les enviaremos diariamente, donde les informamos de las actualidades sobre el mercado inmobiliario.

¿Asval es compatible con empresas que gestionan 100% el alquiler de los particulares?

La inclusión de este tipo de compañías de servicios en relación con el alquiler es absolutamente compatible con los servicios que proporciona Asval. Al final, nosotros vemos el mundo en alquiler como una industria global con diferentes componentes, y ellos, por supuesto, juegan un papel importante y estarán o me gustaría que estuvieran de alguna manera en todo lo que hagamos, tanto en seminarios como en nuestro portal del asociado. El propietario muchas veces nos hace ese tipo de preguntas, ¿conocéis algún tipo de empresa que me pueda gestionar el alquiler de mi piso? Pues así sí podemos dar respuesta a esas preguntas.

¿Cuántos asociados hay en Asval?

Casi 4.000 asociados de los cuales el 95% son pequeños particulares. Nuestros asociados están ubicados principalmente en Madrid y en Barcelona, pero después también en el resto de España. Pero bueno, al final por núcleos de población y por núcleos de alquiler, es normal que se correspondan a Madrid, Barcelona y el resto de las provincias. Y ahí es donde tenemos que crecer.

¿Cuáles son las principales dudas y preocupaciones que os llegan de los arrendadores?

Una de las principales dudas que tienen los asociados es que no tienen unas reglas de juego claras a las que atenerse cuando alquilan una propiedad y a partir de ahí se puede decir que se desencadenan el resto de dudas, porque al final, como cada vez las reglas del juego van cambiando, cada día tenemos diferentes normas que salen y entonces lo que más nos ayudaría sería tener un marco jurídico estable y que ellos supieran exactamente con qué es lo que cuentan y con lo que van a poder contar en los siguientes años. Y eso es una de sus mayores preocupaciones. A raíz de ahí, ¿qué les preocupa? Cómo pueden actuar frente a un impago. Pero ¿por qué? porque hoy pueden actuar de una manera y mañana pueden actuar de otra. ¿Cómo va a evolucionar el tema de la paralización de los desahucios? Es una cosa que también les preocupa porque las reglas del juego cuando empezó el covid-19 eran unas, se cambiaron y ahora han vuelto a hacer una prórroga

¿Qué va a pasar con el tema de la okupación? En Barcelona hay un tema que les tiene preocupadísimos, que es la nueva ley que se ha aprobado sobre el tema de la ocupación ilegal en Cataluña. Hay auténticos dramas que nos llegan de asociados que es que no saben qué va a pasar. Uno de los principales usos que tienen las viviendas de alquiler muchas veces es completar la rentabilidad con los ingresos que tienen los propietarios. Si te ocupan una casa, esto se detiene automáticamente. Y encima si legalizamos esta situación, pues entonces se detiene indefinidamente.

¿Qué te parece la medida de limitar la actualización del alquiler al 2%?

El propietario lo que está sintiendo es que se le trasladan este tipo de medidas, la responsabilidad y la carga económica a ellos, en lugar de hacerse cargo las administraciones públicas. Entonces sientes como una especie de descompensación frente a las nuevas reglas de juego que van surgiendo. Nosotros siempre decimos que esta medida al final nos resulta artificial. Nosotros lo que veríamos más razonable sería hacer una referencia a la inflación subyacente, que está bastante por encima del 2%. Entonces el 2% no va a completar la carga extra que está recibiendo el propietario.

Y es una medida que no se limita en el tiempo. O sea que ahora han dicho que son tres meses, pero no sabemos si van a ser tres, si después, cuando llegue la finalización de los tres meses, se va a continuar. No hay unas reglas claras de nuevo. Nos preocupa que no haya una limitación temporal de la nueva medida que se ha sacado y, sobre todo, que vaya afectado a un valor que no cumple con la repercusión económica que tienen los propietarios.

De todas formas, nosotros hicimos una pequeña encuesta entre nuestros asociados y a pesar de que muchas veces se criminaliza al propietario, la realidad es que la mayoría de nuestros asociados no suelen repercutir la subida del IPC a sus inquilinos. ¿Por qué? Porque valoran al final que la relación entre propietario inquilino sea una relación estable a largo plazo. Entonces, al final esa subida te va a suponer un ingreso extraordinario de 30 euros mensuales, pero eso va a hacer que tu inquilino esté más a disgusto

Otra de las respuestas que nos daba la encuesta que realizamos es que en el caso de que se limiten este tipo de subidas, la mayoría de los propietarios pretende en las próximas renovaciones de los alquileres subir el alquiler. Entonces, ¿qué provoca esta medida? Que al final los alquileres acaben subiendo porque se van encadenando recortes que el propietario no puede asumir.

¿Qué medidas crees que serían más efectivas que limitar las actualizaciones?

Creemos que sería mucho más efectivo aplicar incentivos fiscales que ayuden tanto al propietario como al inquilino y, por otra parte, que haya más medidas de colaboración público-privada. Yo creo que el sector privado está dispuesto a hacer esas colaboraciones y tienen que encontrar un punto de encuentro con las administraciones públicas. Y yo creo que es verdad que se tienen que tomar medidas a largo plazo en las que se sienten los dos jugadores y que se lleguen a acuerdos.

¿Por qué tiene tan mala prensa el gran tenedor Si sólo suponen un 5% del total de vivienda en alquiler?

No te sabría explicar de dónde viene la mala fama que tiene que los fondos de inversión participen dentro del mercado de alquiler, porque al final creo que son un jugador muy importante y que aportan muchísimo desde su postura como grandes inversores y que además los necesitamos. España es un país receptivo de inversión. Para que nosotros seamos capaces de recibir esa inversión debemos tener un marco jurídico estable para que estas empresas que quieren invertir vean que España es un buen sitio donde poder invertir. Que los grandes fondos de inversión vengan a participar en el mercado de alquiler nos genera riqueza a España.

Detrás de estos fondos están nuestros ahorros. Muchas veces está el pequeño inversor que quiere sacar una rentabilidad o el pensionista que tiene un fondo de pensiones que va referenciado a un fondo de un fondo de inversión y lo que quiere es que esta rentabilidad sea lo mayor posible. Y España tiene que ser un mercado receptor de capital y tenemos que decirles que es un buen sitio donde invertir, que podemos generar confianza, que podemos generar estabilidad y que podemos generar rentabilidad. Porque al final, si no vienen a España, buscarán otro sitio donde irse. Y yo creo que ahora mismo, con la situación económica actual, lo ideal es que precisamente seamos capaces de retenerlos y que se queden aquí, que no se van a ningún otro sitio y que también generan riqueza.