Artículo escrito por Lourdes Barriuso, abogado en derecho inmobiliario en Barriuso Legal
La incertidumbre sobre la sostenibilidad del sistema de pensiones hace muy conveniente que, pasados los 65 años, nos planteemos ver si sería idóneo para nosotros convertir la vivienda habitual en un complemento a la pensión.
Las fórmulas de generar rentas a partir de la vivienda habitual y seguir habitando en la vivienda, son muy diversas, pero poco conocidas en España, por diversas razones: el deseo de dejar la vivienda en herencia, el temor a vender la vivienda principal y especialmente a la falta de competencia y de publicidad de estos productos, frente a otros como los planes de pensiones.
Las condiciones financieras dependen de la entidad financiadora, la edad de la persona mayor, así como de la ubicación y calidad de la vivienda.
Qué productos existen y cómo funcionan jurídicamente
La hipoteca inversa
Es un crédito para mayores de 65 años, por el que el cliente recibe una renta mensual o una cantidad inicial más una renta mensual. La deuda contraída se garantiza con una hipoteca sobre la vivienda que solo será exigible a los herederos cuando fallezca el deudor. Los herederos tendrán un plazo de tiempo (i.e. un año) para cancelar la deuda y pueden hacerlo mediante la venta de la vivienda. En caso de impago, el acreedor ejecutará la hipoteca y reclamará la diferencia. En el caso de que el valor de la vivienda no cubra la deuda, la diferencia sólo se puede exigir contra la masa hereditaria (no responde el patrimonio personal de los herederos).
La persona mayor mantiene la propiedad de su vivienda y puede cancelar la hipoteca o puede alquilarla (si no la utiliza). Desde el punto de vista fiscal, como las cantidades percibidas son disposiciones de un crédito, no tributan en el IRPF.
Venta de la nuda propiedad
Otra fórmula de ahorro para personas mayores es vender solo la nuda propiedad de la vivienda de modo que el vendedor puede continuar viviendo en ella hasta su fallecimiento o alquilarla y cobrar la renta. El vendedor recibe en un solo pago el precio de la nuda propiedad o una renta vitalicia.
El valor de la nuda propiedad se estima en función del valor de la plena propiedad de la vivienda y la edad del propietario (o propietarios), que será sustancialmente inferior al valor de la plena propiedad de la vivienda.
La fiscalidad es ventajosa, en el sentido de que la transmisión de la vivienda habitual (pleno dominio o nuda propiedad) por mayores de 65 años (o persona en situación de dependencia severa o gran dependencia) está exenta en el IRPF.
En el caso de formalizar también una renta vitalicia, la persona mayor de 70 años tributará en el IRPF (rendimiento del capital mobiliario) solo por el 8% de las cantidades recibidas en el año (es decir el 92% queda exento)
El nudo propietario asumirá el pago de los gastos asociados a la propiedad inmueble, tales como las derramas extraordinarias de la comunidad de vecinos y el seguro del continente de la vivienda y el IBI. La plusvalía municipal corresponde al usufructuario (vendedor de la nuda propiedad) salvo pacto en contra.
Vender el pleno dominio y quedarse como inquilino
Otra manera de usar la vivienda para garantizarse una renta mensual es vender el pleno dominio, pero permaneciendo en la misma como inquilino, por el tiempo pactado (que puede ser toda la vida de la persona mayor).
Para calcular el precio de venta, que será inferior al de mercado, se atiende al valor de tasación de la vivienda y a la edad del vendedor. Atendiendo a las necesidades del vendedor y al descuento aplicado en la compra se calcula la cuota del alquiler.
El vendedor con más de 65 años se beneficiará de la exención de la transmisión de la vivienda habitual en el IRPF. Asimismo, siendo arrendatario se libera de todos los gastos derivados de la propiedad de la vivienda (i.e. IBI o gastos de Comunidad) salvo pacto en contra.
Y ¿cómo se garantiza la seguridad jurídica?
La hipoteca inversa y la venta de la nuda propiedad o del pleno dominio se formalizan en escritura pública y se inscriben en el Registro de la Propiedad. El arrendamiento que se suscribe simultáneamente a la venta del pleno dominio no es preciso elevarlo a público ni inscribirlo.
En los documentos que regulan las citadas figuras es muy importante definir claramente no solo las cantidades a percibir por el beneficiario, sino también sus obligaciones: obligaciones de mantenimiento ordinario y extraordinario de la vivienda (i.e. quien asume su aseguramiento o reparaciones) quién pagará los costes y tributos (i.e gastos de comunidad, el IBI o tasa de basura). Igualmente, en la escritura de constitución deberá reflejarse quien asume los gastos de Notario y Registro, así como la plusvalía municipal.
No obstante el escaso número de operaciones que se celebran en España, todas esta formulas están creciendo y parecen tener un futuro prometedor en un país con un número muy elevado de personas mayores, donde la mayor parte de ellas son propietarias de su vivienda habitual y dadas las dudas que se ciernen sobre la sostenibilidad del sistema público de pensiones.
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