La realidad de la compra de vivienda por no residentes: supone menos del 2% en Madrid y Barcelona

Las compras de viviendas por parte de extranjeros han saltado a la agenda política y mediática en las últimas semanas. El auge de las transacciones que están liderando los foráneos hasta niveles récord, sumado a los altos precios de las viviendas y al calendario electoral, han impulsado un aluvión de propuestas para limitar este tipo de operaciones en España.

Más allá de los cambios que pueda aplicar el Gobierno en la concesión de las ‘Golden Visa’ para aquellos extranjeros que compren viviendas de más de 500.000 euros, en las últimas semanas han llegado iniciativas que buscan limitar la adquisición directa de inmuebles por parte de los no residentes bajo la hipótesis de que detrás de estas transacciones hay un componente especulativo y que provocan una subida de los precios de la vivienda.

Partidos como Unidas Podemos o Más País han anunciado que, en aquellos lugares donde gobiernen tras las elecciones autonómicas y municipales del 28M, tomarán medidas para frenar este tipo de compras, sobre todo en zonas donde haya tensiones de precios. Sin embargo, las cifras oficiales ponen sobre la mesa una realidad muy distinta: los extranjeros no residentes tienen un peso destacado en algunas provincias mediterráneas, como Alicante o Málaga, pero muy residual en Madrid y Barcelona, los dos mayores mercados residenciales del país.

Además, según explican agencias inmobiliarias y consultoras, el objetivo prioritario en la mayoría de los casos es comprar una vivienda para disfrutarla. Y recuerdan que los no residentes suelen adquirir inmuebles que no están al alcance de la inmensa mayoría de las familias, por lo que no restan oferta a la clase media, limitando su impacto al mercado residencial ‘prime’. De hecho, el precio medio que pagan los no residentes ha batido récord y supera en más de 1.000 euros/m2 el que desembolsan de media los compradores nacionales.

Según los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), durante todo 2022 los extranjeros no residentes compraron 63.050 viviendas en España de las 717.558 transacciones totales contabilizadas. Es decir, representaron un 8,78% del total.

Tan solo 15 provincias registraron más de 700 adquisiciones durante todo el año pasado. Se trata de las provincias mediterráneas (Girona, Barcelona, Tarragona, Castellón, Valencia, Alicante, Murcia, Almería, Málaga y Cádiz), las ubicadas en las islas (Baleares, Las Palmas y Santa Cruz de Tenerife), Madrid y Granada.

El peso de los no residentes en las compras de viviendas

Pero si miramos cuánto representan los no residentes respecto al total de compraventas en cada provincia, descubrimos que hay grandes diferencias entre algunas como Alicante, Málaga o Baleares, donde representaron más de una cuarta parte de las operaciones totales de 2022, y otras como Madrid y Barcelona, donde supusieron menos de un 2%.

Este es el peso que tuvieron los no residentes en cada una de las 15 provincias donde compraron mayor volumen de viviendas en 2022:

Las estadísticas que maneja idealista/data también sitúan a las provincias costeras a la cabeza de la demanda extranjera para comprar vivienda. El pasado mes de marzo, por ejemplo, al menos el 20% de las búsquedas de vivienda en idealista procedían del extranjero en provincias como Alicante, Santa Cruz de Tenerife, Baleares, Girona, Málaga, Las Palmas o Almería, frente al 12% de Barcelona o al 5,5% de Madrid. El promedio en España se sitúa en el 10,6%.

El caso paradigmático de Madrid: foco político y peso residual

Madrid es la provincia que registra una menor proporción de compraventas por parte de los foráneos de las 15 provincias analizadas y una de las que cuenta con el menor volumen de operaciones: apenas 743 viviendas durante todo 2022, solo por encima de Cádiz (733) y Granada (729), según los datos del Mitma. Sin embargo, desde el partido Podemos han insistido en los últimos días en que "a Madrid se puede venir a vivir y a trabajar, pero no a especular", poniendo directamente el foco en los extranjeros no residentes que compran viviendas.

Analizamos de la mano de los expertos qué perfil de foráneos tiene más demanda en Madrid, qué factores pesan más a la hora de adquirir una vivienda y en qué zonas suelen concentrarse:

Qué extranjeros compran casa en Madrid

Según explica a idealista/news Bruno Rabassa, CEO de la inmobiliaria de lujo Berkshire Hathaway HomeServices Spain, “Madrid concentra un perfil de comprador extranjero concreto: mientras que los compradores europeos (en su mayoría de Reino Unido, Alemania, Francia y Bélgica) se inclinan más por Islas Baleares, Valencia, Alicante y Málaga, Madrid atrae principalmente a ciudadanos de Chile, Colombia, México, Perú y Venezuela”.

En las transacciones que intermedian destacan dos perfiles de clientes: “por un lado, familias que buscan un inmueble para tener en el centro de Madrid y que les permita o bien residir de forma permanente o bien disfrutar esporádicamente del estilo de vida que ofrece (en este último caso, cuando no están ocupando la vivienda, quieren sacarle una rentabilidad que contribuya a pagar los gastos derivados del mantenimiento o, en su caso, de la hipoteca). Y, por otro lado, inversores que buscan directamente esa rentabilidad del inmueble y que compran a través de empresas o ‘Family Office’, y que a veces quieren entrar en el mercado inmobiliario de la mano de un socio local”.

En el caso de la agencia Engel & Völkers, también especializada en el segmento de alto ‘standing’, los extranjeros (incluyendo residentes y no residentes) suponen un 23% de las operaciones de compra. Las nacionalidades más relevantes son la mexicana, la estadounidense y la francesa, aunque está detectando un creciente interés por parte de compradores colombianos. A todos ellos se suman también clientes que vienen desde otros países como por ejemplo Argentina.

Por qué los extranjeros compran casa en Madrid

En cuanto a los motivos que llevan a los foráneos a comprar una casa en Madrid, la opinión de los expertos consultados es la misma: lejos de la especulación, buscan disfrutar de la vivienda, del clima, del precio asequible de los inmuebles respecto a otras grandes ciudades europeas e incluso el tipo de cambio del euro/dólar.

“Muchos vienen motivados por situaciones de incertidumbre política, jurídica y económica en sus países de origen, y encuentran en España un lugar con mayor estabilidad para sus inversiones.  Además, aquellos que disponen de dólar estadounidense como moneda encuentran en el sector de la vivienda de lujo español una inversión favorable, ya que actualmente pueden adquirirlas con descuentos monetarios de hasta el 15%, dada la condición ventajosa en la que se encuentra, desde el año pasado, el tipo de cambio con el euro. De hecho, en los últimos meses hemos visto cómo los que habían comprado en Madrid su primera residencia deciden hacerse con una segunda en el litoral mediterráneo”, recalca el CEO de Berkshire Hathaway HomeServices Spain.

Su experiencia coincide con la que relata la responsable de Engel & Völkers en Madrid, Sonia Catalán, quien afirma que lo que más demandan sus clientes es una segunda residencia o una vivienda habitual. Es decir, son viviendas para uso propio, no tanto para invertir. “Muchos compran un inmueble porque sus hijos vienen a estudiar o a trabajar, o por un traslado laboral. Lo cierto es que no tiene sentido comprar un inmueble de 1,5 millones de euros para invertir, porque se saca más rentabilidad con tres de medio millón”, insiste.

Barend Hart, director de la inmobiliaria de lujo Lucas Fox en Pozuelo, también pone sobre la mesa otros perfiles: los extranjeros que arrancan un negocio o lo trasladan desde otro país, altos directivos de empresas y jubilados que buscan disfrutar del retiro laboral.

“El 50% de nuestros compradores extranjeros son latinoamericanos que generalmente se mudan a España por razones socioeconómicas y políticas, buscando un entorno más seguro y económicamente estable. Por lo general, son compradores con un alto patrimonio neto que suelen iniciar nuevos negocios aquí en Madrid y/o trasladar negocios existentes a Europa. El 30% de nuestros compradores son europeos del norte, incluyendo Reino Unido, que suelen ser altos ejecutivos (CEO/CFO) de empresas globales o propietarios de negocios que están expandiendo sus actividades en España. Del Reino Unido, tenemos algunos banqueros que se vieron obligados a trasladarse a Europa debido al Brexit. El 10% son estadounidenses, muchos de ellos en semijubilación y buscando un cambio de estilo de vida; y otro 10% son chinos, todos ellos propietarios de negocios.”

Precios inalcanzables para la clase media

Sobre si las compras de viviendas en Madrid por parte de los extranjeros impulsan los precios en el mercado, ya de por sí altos, la postura de los expertos consultados es clara y directa: las viviendas objeto de estas transacciones no están al alcance de la clase media y, por tanto, no restan oferta para la inmensa mayoría de las familias. Es, en definitiva, un mercado diferente.

Gonzalo Robles, CEO de la inmobiliaria Uxban, insiste en que habitualmente los extranjeros “buscan viviendas a partir de los 150 m2 y en ubicaciones muy puntuales del centro como Salamanca, Jerónimos, Almagro y Justicia o en urbanizaciones como La Moraleja”. Y añade que “tanto en este segmento como en el mercado en general el aumento de los precios viene dado por una escasez de oferta muy acusado”. Estas ubicaciones se encuentran en algunos de los barrios con las rentas per cápita más altas del país y los precios más caros de España por m2 para comprar vivienda.

Desde Lucas Fox también inciden en que “la proximidad a colegios internacionales y urbanizaciones seguras son los principales impulsores al elegir la ubicación”, y por eso también tienen demanda municipios como Pozuelo y Boadilla, “que son conocidos por ofrecer un estilo de vida al aire libre, excelentes colegios y un fácil desplazamiento entre los suburbios y Madrid. Principalmente buscan chalets independientes en urbanizaciones cerradas, pero a no más de 20 minutos del centro de Madrid. Recientemente, también hay una gran demanda de viviendas de nueva construcción debido a que son más eficientes en términos energéticos”.

Desde Engel & Völkers, por su parte, explican que sus clientes suelen buscar fincas clásicas, rehabilitadas y listas para entrar a vivir. Y que los distritos de Salamanca y Centro de la capital son los que concentran un mayor interés internacional, aunque también hay demanda en Chamberí, Chamartín, Retiro o Tetuán. En cuanto a los precios, sus operaciones suelen moverse entre los 700.000 euros y 1,5 millones de euros, con un promedio de 900.000 euros por vivienda.

En el caso de Lucas Fox, los precios medios van desde 1,75 a 2,5 millones de euros, aunque en algunos casos intermedian en compraventas de vivienda de hasta 10 millones de euros. Por tanto, insiste el director de la agencia en Pozuelo, “nuestros clientes adquieren propiedades bastante exclusivas que están fuera del alcance de la mayoría de los compradores nacionales”.

Según los datos del Consejo General del Notariado, el precio medio del m2 de las viviendas que compraron los no residentes en toda España en el segundo semestre del año pasado se situó en 2.559 euros, máximos de la serie histórica, y cifra que supera en más de 1.000 euros/m2 el promedio de los compradores nacionales (1.553 euros/m2).

En el caso de Madrid, los inmuebles más buscados son los que se mueven entre los 600.000 y el millón de euros, al acaparar el 17% de la demanda foránea registrada en marzo, como refleja idealista/data. En cambio, en Alicante, la provincia que lidera tanto el volumen de transacciones de los no residentes como su peso sobre el total, el 48% de la demanda se centra en viviendas de hasta 150.000 euros, mientras en Valencia alcanza el 51%. También es significativo que en Barcelona sucede lo mismo que en Madrid: la principal búsqueda es de viviendas de entre 600.000 y un millón de euros (más del 11% del total). Y en Baleares, una cuarta parte de la demanda se centra en inmuebles de 600.000 euros a dos millones de euros (24,6%).

“No debemos penalizar estas inversiones”

Desde Berkshire también critican las recientes propuestas políticas y aseguran que “los argumentos que se están esgrimiendo para limitar la inversión por parte de extranjeros son, casi en su totalidad, falaces. En vez de atajar los problemas estructurales que tiene el sector de la vivienda en nuestro país y que son la causa de fenómenos como la subida de precios, no sólo en zonas tensionadas, se apuesta por medidas cosméticas, cuyo objetivo principal es tener un golpe de efecto en un contexto electoral”.

Para Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, tal vez ya no sea necesario incentivar la inversión en España como durante la crisis económica, aunque alerta de que “lo que sí está claro es que tampoco debemos penalizar estas inversiones”.

Corral recuerda que los foráneos suelen comprar inmuebles de calidad, ya que los activos del mercado ‘prime’ tienen más liquidez y se deterioran menos, y que en muchos casos la compra directa de una vivienda viene acompañada de otras inversiones que en muchos casos van más allá del negocio inmobiliario y que acaban generando riqueza y actividad económica.