El mercado residencial portugués empieza a resentirse de la crisis que atraviesa el país, en una "respuesta natural" a la subida de los tipos de interés y del coste de la vida para las familias. Esta es una de las conclusiones del último estudio de JLL, Portugal Living Destination, que revela que en el primer semestre de este año el número de viviendas vendidas en Portugal cayó un 22% interanual. El volumen de transacciones ascendió a 14.000 millones de euros, lo que supone una caída del 16%.
Entre enero y junio de 2023 se vendieron 68.000 viviendas, lo que refleja un "flujo de demanda bastante sólido", según la consultora, sostenido por los compradores nacionales, que representan el 93% de las viviendas vendidas. Aun así, la "dinámica presencia de extranjeros" sigue siendo evidente.
El estudio Portugal Living Destination concluye que el mercado inmobiliario sigue comportándose bien a pesar de los "profundos cambios económicos" de los dos últimos años. Prueba de ello es el comportamiento de los precios que, incluso en un contexto de ajuste de las ventas, siguen creciendo. En los últimos tres años, señala JLL, los precios de la vivienda han subido un 25% y los alquileres un 23%.
El problema "sigue siendo la escasez estructural de oferta", señala Joana Fonseca, responsable de Consultoría Estratégica e Investigación de JLL. A lo que ha añadido que, "si bien es cierto que el número de licencias ha ido aumentando paulatinamente en los últimos años, el ritmo de salida al mercado de nuevas viviendas sigue siendo muy inferior al volumen de demanda".
La oferta de viviendas nuevas está muy por debajo de lo necesario
La falta de oferta es un problema estructural en el país vecino, y sigue agravándose año tras año, como muestra el estudio. En el último año y medio, se han terminado 30.750 nuevas viviendas en Portugal y otras 46.700 con licencia, cifras que, a pesar de señalar una tendencia al alza en los últimos años, "no sólo se mantienen por debajo de los estándares de producción de viviendas de principios del milenio (72.800 viviendas terminadas al año de media entre 2000 y 2010), sino que también son insuficientes para las necesidades actuales de la demanda, que en el mismo periodo absorbió 236.000 viviendas".
Patrícia Barão, responsable de Residencial de JLL, argumenta que "el mercado sigue ofreciendo muchas oportunidades de desarrollo, como consecuencia de este persistente desequilibrio entre oferta y demanda. Además, es necesario ajustar los productos a las nuevas exigencias de la demanda. No se trata sólo de apostar por la cantidad, el principal objetivo de la vivienda hoy en día es proporcionar hogares para todos, lo que significa diversificar en términos de ubicaciones, segmentos objetivo e incluso tipos, teniendo en cuenta los cambios demográficos que han tenido lugar en la última década".
El mercado del alquiler necesita respuestas
Según Barão, diversificar y garantizar la accesibilidad de las familias se puede conseguir con proyectos de gran envergadura, "que no pueden dejar fuera también el alquiler". A lo que ha añadido que, "especialmente en este tipo de accesibilidad, no podemos seguir con el mercado pulverizado que tenemos actualmente, que no responde a la demanda que no puede o no quiere comprar una vivienda. Sólo el 15% del parque de viviendas del país está en alquiler".
Por lo tanto, en términos de nueva oferta, la consultora hace hincapié en la necesidad portuguesa de seguir desarrollando proyectos de nueva construcción a gran escala, pero con vistas a una mayor diversificación.
Según el estudio, los mercados de alquiler de Lisboa y Oporto están "particularmente presionados" por la falta de oferta, lo que se traduce en una "presión evidente" sobre los alquileres. En Lisboa, señala JLL, los alquileres se han situado predominantemente por encima de los 1.000 euros, superando la barrera de los 2.000 euros en zonas céntricas como la Avenida da Liberdade, el Centro Histórico, Lapa/Estrela y Campo de Ourique/Amoreiras. En Oporto, la mayoría de las zonas también tienen alquileres por encima de los 1.000 euros, con la excepción de Gaia Rio y el eje Antas/Prelada/Constituição/Asprela.
Una tendencia que abre oportunidades para la creación de nueva oferta son los productos de alquiler, también a gran escala. El segmento multifamiliar, por ejemplo, tiene un alto potencial de desarrollo y se considera una de las respuestas más eficaces a los problemas de acceso de la población a la vivienda.
Sin embargo, para Patrícia Barão es necesario "mirar con cuidado este mercado y dar incentivos reales", ya que "tenemos un mercado muy incipiente, pulverizado y formado por particulares". Este mercado "sufre mucho por la incertidumbre y la inestabilidad, lo que repercute en la falta de confianza de estos pequeños ahorradores y en la salida de los inmuebles del circuito de oferta. Sólo podremos tener un mercado de alquiler con proyectos de gran envergadura que se diseñen pensando en este segmento, pero para eso necesitamos que se den las condiciones para invertir".
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