La crisis inmobiliaria alemana comienza a afectar a grandes promotoras

El tambaleante mercado inmobiliario alemán ha estado centrando los miedos de los inversores en los propietarios, pero la reciente solicitud de concurso de acreedores del grupo Gerch, que cuenta con 4.000 millones de euros en proyectos bajo construcción, ha hecho que muchos se den cuenta de que el peligro inminente es para las promotoras.

No es la primera que solicita el concurso de acreedores, ya que la muniquesa Euroboden también se encuentra en esta situación y Project Immobilien Group se declaró insolvente en agosto con obras que ya se están licitando a nuevos contratistas.

Un problema global

El problema no solo se está produciendo en Alemania, con la constructora australiana Porter Davis que ya ha entrado en liquidación tras las subidas de costes y la caída de la demanda. Por su parte, países como Suecia o Finlandia ya han visto un ascenso en las quiebras por un desplome en la construcción que, en el caso de la segunda, podría disminuir a cifras de 1940, según expertos finlandeses.

El rápido cambio de suerte para promotoras que antes podían asumir proyectos con deuda barata y vender propiedades en un mercado en el que los precios no paraban de subir, ha llegado a un punto en el que las transacciones inmobiliarias alemanas han alcanzado su punto más bajo desde 2014, según Savills.

La mayor vulnerabilidad de los promotores se debe al colapso en los precios del terreno, que hace más arriesgados los proyectos. Con los costes de construcción disparados y una menor demanda que empuja los precios de las viviendas hacia abajo, los promotores deben tener más en cuenta posibles gastos imprevistos.

Todo esto unido hace que para muchas empresas el hecho de terminar un edificio suponga una pérdida de dinero, sobre todo con la disminución del valor subyacente del suelo urbanizable. Buen ejemplo de esto fue Aggregate Holdings SA, un antiguo imperio inmobiliario que tuvo que entregar las llaves de uno de sus proyectos en Berlín a su acreedor Oaktree Capital Management, tras varios intentos fallidos por negociar la financiación del proyecto hasta su finalización.

Las deudas crecen para muchos promotores

El momento en el que el auge de la promoción inmobiliaria se apoyaba en prestamistas que proporcionaban dinero a empresas con poco capital, tras lo que estas vendían proyectos sin acabar a fondos que estaban dispuestos a pagar por adelantado, parece haber finalizado. No solo eso, sino que ha provocado que muchos promotores se queden con ventas en el limbo y deuda a costes desorbitados por pagar.

La exposición de algunos inversores minoristas y pequeños fondos de inversión, que crecieron durante los buenos años, solo empeora una situación en la que muchos inversores minoristas están expuestos a promotores mediante bonos de alto rendimiento. Con una financiación bancaria que se suele vincular a proyectos, los bonos basura se emiten en su mayoría a nivel de holding y con poca seguridad, lo que dificulta su cobro en momentos de crisis.

Los posibles impagos de las promotoras serán una piedra más para el sector inmobiliario en general. Cabe destacar que más de una de cada cinco constructoras ha anunciado la cancelación de proyectos, según datos del Instituto Ifo, lo que supone el pero dato desde que comenzó a haber registros en 1991.