Samuel Población (Próxima Real Estate): "La nueva Ley de Vivienda nació tocada y casi hundida"

Samuel Población, fundador de Próxima Real Estate, atiende a idealista/news desde sus nuevas oficinas ubicadas en la Avenida Brasil (Madrid). El hasta hace poco responsable de todo el departamento residencial de CBRE narra su nueva aventura en el sector inmobiliario en la que le acompaña su socio Teo Arranz, que llevaba en Estados Unidos desde el estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008. Población no sólo desvela los planes de su nueva consultora, sino que también repasa la actualidad del sector. El exCBRE critica la ley de vivienda, apunta a los cambios de usos de oficinas a viviendas como una gran tendencia de cara a 2024 y señala que el mercado de Málaga ha comenzado a saturarse por la gran demanda de vivienda que se vive en la ciudad. 

¿Cuándo y por qué surge Próxima Real Estate?

Surge por una motivación personal a raíz de una amistad que tenemos mi socio y yo desde hace 20 años. Se estuvo fraguando durante un tiempo y llegó el momento en que ambos optamos por unir fuerzas. Concretamente la sociedad la constituimos el 8 de junio del presente año y focalizada principalmente en nuestra experiencia no tanto desde la óptica de promoción, sino más desde la óptica de consultoría inmobiliaria. Hemos unido fuerzas para desarrollar una consultora especializada en suelo en sus diferentes usos y el living.

¿Van a centrarse sólo en activos residenciales o van a abrir el abanico?

Dentro de las distintas tipologías de activos en suelos trabajamos todos los usos. De hecho, acabamos de cerrar una operación esta misma semana sobre un uso logístico. Como digo, en suelos, todos los usos, y en edificaciones susceptibles de transformación o cambios de uso, siempre orientados a soluciones habitacionales. Es decir, tanto residencial en compra como en como en alquiler, flex living, apartamento turístico y en algunos momentos puntuales también estamos trabajando hotelería, hospedaje.

¿Cuál es el tamaño de la compañía y las previsiones de crecimiento?

En estos momentos, la compañía cuenta con cuatro personas. Las cuatro personas que componemos la compañía tenemos un perfil senior, es decir, somos personas con más de 20 años de experiencia y a futuro, en el próximo trimestre, la idea es incorporar otras tres personas. Ya no tienen por qué ser tres perfiles senior, sino que también quizás tengamos cabida para un perfil más junior.

¿Cuál es el volumen de operaciones que les gustaría alcanzar en 2024?

Nuestro objetivo para 2024 es estar en torno a los 100 millones de euros de volumen transaccionado en operaciones. Este año nos habíamos puesto un objetivo muy inferior que estaba en torno a los 50 millones, pero por suerte y afortunadamente, ya lo hemos superado. Con lo cual, para el año que viene nos hemos fijado este objetivo de 100 millones, que es bastante ambicioso.

¿En qué momento se encuentra el sector residencial?

Nos encontramos en un momento atípico o enrarecido. Es un momento donde no acompaña la situación del mercado institucional en lo que es el terreno en venta, no acompaña la situación política. Toda esta incertidumbre que llevamos varios meses viviendo se traduce como como sabéis, en falta de inversión o en disminución de los niveles de inversión. Confiamos en que el 2024 tengamos ya una estabilidad, ya no solamente política, sino una estabilidad en cuanto a la inflación y a los tipos de interés, y que se vuelva a animar el capital institucional a entrar en las grandes operaciones en España. La demanda sigue estando fuerte y por ejemplo, el residencial, el alquiler o el alquiler en sus diferentes variantes tienen una demanda que seguirá insatisfecha durante bastantes años.

¿Se va a producir una caída alarmante de la inversión en residencial en 2024?

Creo que tendremos unos volúmenes de inversión similares a los de este ejercicio y quizás en el último trimestre del año que viene se verán incrementados respecto a los que tenemos este año.

¿Se esperan bajadas del precio de la vivienda de obra nueva?

En 2024, la bajada de precios de obra nueva no se va a poder producir por una sencilla razón y es el decalaje. Es decir, quien compra una vivienda de obra nueva la compró hace dos años o dos años y medio, pagando la reserva a un precio 'x'. Pagó el precio en contrato privado en escritura pública que será en 2024. Ese es el que tiene ya desde hace dos años y medio, con lo cual en obra nueva, por esa razón no va a haber bajadas y tampoco prevemos que los nuevos lanzamientos de obra nueva sufran bajadas, porque la capacidad productiva que seguimos teniendo es muy insuficiente. Es decir, no hay producción de obra nueva que sea capaz de satisfacer a la demanda.

¿Se puede producir entonces la bajada en 2025?

En grandes mercados y mercados líquidos como con Madrid, Málaga u otras grandes capitales es complicado que se vayan a producir bajadas de precio en obra nueva. En todo caso, podrán ralentizarse o postergarse lanzamientos de nuevas promociones porque ante una salida inminente al mercado no se produzcan las preventas necesarias. Pero como el precio del suelo es el que es y los costes de construcción son los que son. Habrá promociones donde el promotor prefiera esperar antes que sacar al mercado una promoción, porque los ritmos de venta no van a acompañar.

Samuel Población idealista/news

Con la actual situación económica y geopolítica, ¿cuál es el mejor escenario posible para 2024?

El mejor escenario es que se controle la inflación y que a finales del segundo semestre del año que viene comiencen a estabilizarse los tipos. El empleo no está sufriendo mucho en España y las previsiones siguen siendo positivas. Lo que necesitamos es un gobierno estable y que no tenga injerencias de terceros.

¿Y el peor escenario?

El peor escenario es que no tengamos ese gobierno estable. Porque además, como todo el mundo sabe, se está constituyendo un gobierno con diferentes fuerzas internas que pueden colapsar la toma la toma de decisiones.

¿Existe suelo finalista en Madrid como para poder satisfacer a la demanda de vivienda?

No existe suficiente suelo a disposición del mercado. Es decir, puede haber suelo finalista, otra cosa es que esté en venta. Y ya no solamente suelo finalista, también falta suelo en desarrollo que no tenga riesgo de planeamiento. ¿Qué ocurre? Gran parte del suelo está en manos de las diferentes administraciones públicas, ya sea el gobierno central, autonómico o la municipal. Lo que hay que procurar es que estas administraciones públicas pongan en carga esos suelos, los gestionen, los transformen con la ayuda también de la empresa privada, en su caso, y comiencen a sacar promociones sobre unos precios de suelo que sean asequibles, con unas repercusiones que puedan soportar.

¿Qué supondrá el incremento del precio del módulo de la vivienda protegida en Madrid?

Va a incentivar que haya un mayor número de promotores dispuestos a promover vivienda. Llevamos muchos años esperándola y ojalá que se produzca cuanto antes. Esto va a incentivar sobre todo la llegada de promotores para que vuelvan a construir vivienda protegida, puesto que los costes hasta la fecha lo hacían prácticamente inviable.

¿Los pequeños promotores van a tener que vender suelo a las grandes promotoras porque no van a ser capaces de soportar la situación económica actual?

Serán casos muy, muy puntuales. Sí que se están viendo algunas promotoras, no tan pequeñas, que por estrategias y estando en manos de fondos internacionales optan por desinvertir, pero no están desinvirtiendo con descuentos relevantes en grandes mercados como Madrid, Valencia, Barcelona, Bilbao, Palma de Mallorca o Málaga. No estamos viendo descuentos sobre precios de suelo finalista.

¿Va a sustituir la inversión den ‘flex’ a la inversión en build to rent?

Residencial tradicional en alquiler y flex living van a van a convivir porque difícilmente en un flex live, o en un coliving, uno puede tener una vivienda de tres o cuatro dormitorios donde desarrollar una familia, ¿no? Son conceptos diferentes, donde las estructuras de los inquilinos también parten de edades y necesidades diferentes. Los coliving o ‘flex living’ están orientados a jóvenes profesionales, mientras que un BTR puede albergar a parejas, a jóvenes profesionales, a parejas con tres o cuatro dormitorios. Es decir, está hecho para tener una familia. En definitiva, convivirán.

Se están produciendo muchos cambios de usos de oficinas a vivienda. ¿Es una tónica que se va a repetir en 2024?

Sin duda. Los cambios de uso es algo que nos están demandando. Nuestros inversores están muy focalizados en edificios de oficinas que han quedado obsoletos, donde pueden maximizar retornos, transformándolos en flex living o en residencial. Con ese cambio de uso veremos más operaciones de este tipo en grandes mercados.

¿Va a suponer la burocracia un problema para realizar estos cambios de usos?

En ciudades como Madrid están flexibilizando muchísimo sus normativas urbanísticas para para agilizar las tramitaciones de cambios, por ejemplo.

Entonces, ¿serán operaciones que se centren en Madrid?

Bueno, hay otras ciudades que están modificando sus también planes generales y que optan por esa flexibilidad para adaptarse al mercado. Al final no hay otra. Quien manda es el mercado y aunque la administración vaya por detrás, hay administraciones que ya están tomando cartas en el asunto y que se están adaptando a una nueva situación del mercado inmobiliario.

¿Qué me puede decir de la ley de vivienda?

La nueva Ley de Vivienda nació tocada y casi hundida, con lo cual yo tengo a nivel personal pocas esperanzas en dicha ley.

¿No la ven entonces como una amenaza?

Una amenaza puede ser, puesto que el inversor ante esas nuevas leyes de vivienda se  puede quedar un poco desconcertado y opte por no invertir. Lo que está claro es que la nueva Ley de Vivienda no se ha adaptado a la situación de la demanda real, tanto la demanda de usuario final como a lo que demandan los inversores. Ha sido una ley que además se ha redactado desde un área que no conoce bien la realidad del mercado inmobiliario español. Y ha nacido ya con varias deficiencias.

¿Es viable un pacto de estado por la vivienda?

¿Viable? Claro que puede ser. Pero materializarlo en estos momentos es difícil porque es muy complicado conjugar los diferentes intereses de los diferentes gobernantes que tenemos. Soy realmente escéptico.

¿Se está saturando el mercado de Málaga?

El mercado malagueño es muy particular y en los últimos años está viviendo un boom, ya no solamente lo que es Málaga ciudad, sino la Costa del Sol, en general. En Málaga ciudad se han producido incrementos muy notables que en algunos casos han desplazado al propio malagueño a la hora de poder comprar una vivienda allí. Málaga se está convirtiendo en un foco de empresas tecnológicas muy potentes, donde llegan empleados de fuera que tienen unos salarios elevados. Estos trabajadores están alquilando viviendas y están produciendo una tensión inflacionista en el alquiler. ¿La solución? Dotarlo de más oferta, volvemos a lo mismo.

¿Sería positivo para el inmobiliario cambiar el concepto de público-privado por privado-público?

Sería positivo que dentro del sector privado hubiera una posición unificada que es mucho más sencilla que se produzca en el sector privado que no en el público, y que esa posición unificada que demandara el sector privado se tuviera en cuenta por el sector público. Pasaríamos entonces de esa colaboración público privada a privado pública, donde además el sector privado es bastante más ágil que el sector público.