La punta del iceberg en la reforma de viviendas: solo un 8,5% de la oferta en venta afirma que necesita obras

Apenas un 8,5% de las viviendas en venta que se ofertan en idealista especifica que necesita una reforma o actualización del inmueble, según el estudio de idealista sobre los anuncios publicados a cierre de 2023. Esto es solo la punta del iceberg de una situación que los expertos achacan a la escasa concienciación de la ciudadanía frente a las reformas de sus casas. Pero también a otros factores como el impacto de las campañas por parte de las Administraciones para mejorar la calidad de los hogares, pero donde hay más solicitudes que ayudas. Las familias tienen que darse cuenta de que tienen que invertir en el mantenimiento de sus casas, confirman los expertos.

El Gobierno Central y el resto de Administraciones Públicas, y también la Unión Europea, no paran de decir que hay que mejorar la eficiencia energética de los edificios. Que son el causante del 40% del gasto energético europeo y que son responsables del 36% de las emisiones de gases de efecto invernadero en el Viejo Continente. El objetivo marcado por Europa es alcanzar la neutralidad en 2050, ofreciendo los recursos necesarios para lograr la descarbonización del parque edificado.

España ha recibido casi 3.500 millones de euros de fondos europeos para relanzar la rehabilitación de edificios energéticamente ineficientes. Tanto el Gobierno como las autonomías han destacado el éxito de demanda para solicitar las ayudas, logrando alcanzar los objetivos en cuanto a la tramitación de ayudas. Pero hay más solicitudes que fondos previstos, y una realidad es que muchos de los trámites se quedan atascados en la maraña burocrática, donde se pueden llegar a encontrar casos que tardan más de un año en resolverse. Todo esto supone un freno a la renovación del parque residencial.

Y es que es más sencillo actuar sobre la construcción de nuevos edificios que renovar y rehabilitar el actual parque de viviendas en España. De hecho, la normativa europea recientemente aprobada por el Parlamento Europeo relativa a la eficiencia energética de los edificios impone la obligación de que todos los nuevos edificios sean de cero emisiones a partir de 2030 y deja a cada Estado miembro las políticas para reactivar la reforma y rehabilitación de edificios residenciales.

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Aunque cada país debe cumplir con unos criterios mínimos para los edificios residenciales: tendrán que adoptar medidas que garanticen una reducción en el promedio de energía primaria utilizada de al menos un 16% para 2030 y al menos entre un 20% y un 22% para 2035, lo que conllevará la renovación de aquellas viviendas menos eficientes.

España cuenta con un parque envejecido. Las viviendas tienen un año medio de construcción de 40 años (de los años 80), con un Certificado de Eficiencia Energético promedio de categoría E, lo que indica la necesidad clara de una rehabilitación, según los datos de idealista/data, la ‘proptech’ de idealista.

Las provincias con un parque de viviendas más antiguo son Vizcaya (1968), Barcelona (1972) y Zaragoza (1974), mientras que por capitales, las ciudades más ‘antiguas’ son Barcelona (1962), Bilbao (1963), Madrid y Valencia (ambas con una media de 1969).

Sin embargo, las provincias donde se han obtenido los Certificado de Eficiencia Energético (CEE) con peor calidad se dan en Vizcaya, con una letra F, y las dos provincias canarias, Las Palmas y Santa Cruz de Tenerife, con una letra G.

Este mapa de necesidades para mejorar el parque residencial en España contrasta con falta de concienciación o de conocimiento de la ciudadanía a la hora de plantear la venta de una vivienda. Y es que, a cierre de 2023, apenas un 8,5% de las viviendas en venta que se ofertaban en idealista especifica en el anuncio que necesita una reforma o actualización del inmueble, según el estudio del marketplace inmobiliario de sur de Europa.

“En España, hablando de vivienda, nunca ha habido cultura del mantenimiento, por lo que la creencia de que debemos mejorar las casas para ganar en eficiencia energética y otros estándares de salud actualmente normalizados todavía no alcanza a gran parte de la población”, comenta Alfredo Sanz, presidente del Consejo General de la Arquitectura Técnica de España (CGATE).

“Es cierto que cada vez son más las personas que reforman sus pisos para conseguir un mayor confort y, por lo tanto, mejorar de alguna manera su salud, pero si hablamos de ahorros económicos, en cuanto trasladas al propietario que los beneficios se amortizarán, en el mejor de los casos, en unos años, surge la desconfianza”, añade el experto.

Y concluye que “también hay que tener en cuenta que las casas que requieren más reformas suelen estar habitadas por personas mayores, que o bien, y pese a las ayudas, no tienen el suficiente colchón económico para afrontar los gastos, o bien deciden que sean sus hijos o familiares quienes las lleven a cabo cuando hereden la vivienda”.

Según los datos de idealista/data, reformar un piso en España revaloriza de media más de un 30% su precio de venta, dependiendo del número de habitaciones de la vivienda. Este dato es menor en aquellas provincias donde los precios son más elevados, como en Baleares (17,1%), Madrid (19,2%), Guipúzcoa (20,2%) o Barcelona (24,6%).

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Las previsiones nacionales, tanto en el Plan Nacional Integrado de Energía y Clima como la Estrategia Nacional de Rehabilitación, hablan de rehabilitar en profundidad algo más de 7 millones de viviendas antes de 2050. Es decir, a un ritmo de unas 300.000 viviendas al año. “Los datos confirman que no se está cumpliendo”, comenta Fernando Landecho, vocal de la Junta de Gobierno del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM). “Hay un desconocimiento de la situación real de las viviendas por parte de un porcentaje muy alto de aquellas personas que las ponen en venta o en alquiler. Pero esto no quiere decir que este no solo es un problema de desconocimiento de la sociedad, sino que la Administración quizá tampoco ha sabido poner los medios suficientes para darla a conocer”.

El plazo de solicitud de ayuda a las actuaciones de rehabilitación a nivel de edificio llegó a su fin en 2023. Este es uno de los cinco planes contemplados por el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR), que prevé movilizar en conjunto 3.420 millones de euros en 510.000 actuaciones de rehabilitación. Según se contempla, la ejecución de estas mejoras subvencionadas tendrá que haber concluido antes del 30 de junio de 2026.

El sector ya ha lamentado que la tramitación de estas ayudas por parte de las comunidades autónomas está siendo más lenta de lo deseable, tal y como expresó el presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCEspaña), Juan Antono Gómez-Pintado a idealista/news hace unos meses, “hay muchísimos expedientes en las comunidades autónomas, que son las que en última instancia tienen la obligación de gestionar los fondos Next Generation. El gran drama es que hay muy poco expediente aprobado y no se van a aprovechar las subvenciones, como sí vemos que ocurre en otros países”.

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Y es que los datos oficiales son concluyentes y confirman que aún no ha despegado la rehabilitación de viviendas en España como se esperaba. La concesión de visados de obra para la reforma o restauración de viviendas ha cerrado 2023 en poco más de 22.200 viviendas en proceso de rehabilitación, según datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU), un 7,8% menos que en 2022 y suma dos años consecutivos de caídas después del impulso visto en 2021 (de un 7%), tras la salida de la pandemia. Los datos de 2023 son peores que los de 2019, hasta un 22% por debajo de los datos prepandemia, y es la cifra más baja de visados de obra para reformar y/o restaurar viviendas desde 1997. Si nos vamos a la rehabilitación de edificios destinados a viviendas, las cifras son prácticamente similares.

El portavoz del COAM agrega que “más allá de las ayudas, hay que concienciar a las familias de que tendrán que hacer un desembolso económico en poner al día sus viviendas, que tendrá una rentabilidad, una vuelta también en ahorro energético y en confort. El gasto medio por vivienda en mantenimiento no llega a los 800 euros al año. Es una cifra muy insuficiente y tenemos que ir a cifras mayores, igual que nos preocupamos por el mantenimiento de nuestro coche”.

No hay que desmerecer el esfuerzo que están haciendo las instituciones públicas. A lo comentado anteriormente, se une que el secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, David Lucas, ha planteado en la última reunión de los ministerios europeos del ramo en Bélgica que pueda haber más fondos a nivel europeo para la rehabilitación y construcción de vivienda en alquiler, cuando los fondos europeos finalicen en 2026.

Ante esta situación, para ACENZ, compañía experta en gestión energética de edificios, es clave la colaboración público-privada para intentar reducir la complejidad y burocracia que implican estos trámites.

Para Iván Madrigal, director de Relaciones Institucionales de ACENZ, hacen falta más campañas de concienciación entre la ciudadanía, “ya que no existe una cultura de rehabilitación, ni conocimiento de los beneficios, ni de las subvenciones, y lo que es más grave, en muchos casos hay una percepción errónea de que los edificios no están mal energéticamente, y que no necesitan rehabilitarse”.

Pero también impulsar la financiación público-privada, o una mejor comunicación entre los organismos gubernamentales y mejorar la digitalización del sector y trabajar por tener más personal cualificado, no solo dentro de las AAPP, sino también en el sector de la construcción y la edificación.

Hay que mejorar la calidad del parque de viviendas en España

A la hora de ofrecer las características de las viviendas que se venden a través de idealista, los anunciantes tienen la posibilidad de destacar el estado en el que se encuentra el inmueble. Pueden seleccionar si la vivienda es de obra nueva, se encuentra en buen estado o está para reformar.

El 8,5% de las viviendas en venta en España que se ofertan en idealista afirma que necesita una reforma o actualización del inmueble. Es prácticamente el mismo peso frente a 2022 (8,6%), pero sube más de medio punto frente al periodo prepandemia (7,9%).

En el momento de comprar una vivienda, son cada vez más los interesados que se fijan en las calidades del inmueble que quieren comprar en cuanto a aislamiento de paredes y ventanas, el sistema de calefacción o aire acondicionado que posee o las mejores que se puedan hacer en cocina, baños o el resto de la vivienda. Cuánta más información se ofrezca, mejor, afirman los expertos.

Las provincias donde aparecen más anuncios en venta que afirman que la vivienda necesita una reforma son Vizcaya (16,4%), Zamora (15,5%) y Madrid (14,6%), por delante de Guipúzcoa (13,8%), Segovia (13%), La Rioja (12,2%) o Navarra (12,1%). En A Coruña, Asturias, Ávila, Burgos, Jaén, León, Ourense, Pontevedra, Salamanca, Toledo, Valladolid o Zaragoza, más del 10% de las viviendas en el mercado necesita obras de reforma.

Entre las provincias con menos peso de las casas que afirman necesitar una rehabilitación se encuentran Santa Cruz de Tenerife (5,1%) Girona (4,8%), Alicante (3,9%) o Málaga (3,1%).

Entre las capitales, parece que hay una mayor concienciación ciudadana a la hora de ampliar la información sobre las condiciones en las que se encuentra la vivienda. En Bilbao, crece hasta el 22,4%, seguido por San Sebastián (19,5%), Santander (18,3%) y Zamora (18,1%). Entre las grandes capitales, también hay más anuncios de viviendas que necesitan obras por encima del dato provincial, con Madrid (17,2%), Barcelona (14,2%), Valencia (13,3%), Zaragoza (12,4%), Sevilla (11,2%) o Málaga (8,7%).