Limitar o prohibir la venta de viviendas a extranjeros: pros, contras y posibles consecuencias

El Gobierno de Canarias se está planteando solicitar la limitación de la compra de viviendas por parte de capital extranjero en las islas. Todo ello surge de la saturación demográfica en zonas turísticas y del poco stock de viviendas para los habitantes de la comunidad. Existen territorios comunitarios que cuentan con estas limitaciones, pero su regulación es previa al ingreso en la Unión Europea. ¿Es factible esta medida en España? ¿Qué dice la legislación? ¿Qué consecuencias puede tener esta medida para el sector inmobiliario?

En la Unión Europea, el Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea (TFUE) establece, en su artículo 63, la prohibición de todas las restricciones a los movimientos de capitales entre Estados miembros y terceros países. Esto incluye la compra de propiedades inmobiliarias, lo que significa que cualquier ciudadano de la UE tiene derecho a adquirir viviendas en cualquier país miembro sin restricciones significativas.

Sin embargo, “hay excepciones negociadas en los tratados de adhesión para ciertos países, como Malta, Dinamarca y las islas Aland en Finlandia. Estas excepciones se acordaron antes de que estos países se unieran a la UE, lo que les permitió mantener ciertas restricciones específicas”, según comenta Mercedes Blanco, CEO de Vecinos Felices Administración de Fincas y Alquileres y miembro del comité asesor jurídico de Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de Barcelona.

Pocas posibilidades, pero excepciones a las medidas

Arantxa Goenaga, socia y abogada del despacho AF Legis, destaca que existe la posibilidad de establecer restricciones de quien puede comprar una propiedad en España y se pueden establecer una serie de requisitos de residencia. “Debe quedar claro que con la normativa actual Europea no puede imponerse esta restricción a ciudadanos de la Unión pero se podría contemplar de otros países de fuera de la Unión Europea”.

Para establecer una prohibición o una limitación debe fundamentarse correctamente en la ley que lo establezca, debería ser por unos criterios de favorecer a los nacionales o residentes que pudieran verse perjudicados con dichas adquisiciones, “pero dado que es una limitación de un mercado libre como el inmobiliario se debería fundamentar de forma muy clara y contundente para que no se pueda considerar inconstitucional”.

De la misma manera, Mercedes Blanco puntualiza que España podría afrontar grandes dificultades para imponer restricciones a la compra de viviendas por parte de extranjeros residentes en la UE debido a las normas de libre circulación de capitales. Ahora bien, “podría explorar la posibilidad de imponer restricciones a los no comunitarios, siempre y cuando estas restricciones se consideren necesarias, proporcionadas y no discriminatorias”.

El caso de Canarias, con su estatus de región ultraperiférica (RUP), podría ofrecer una base para argumentar ciertas restricciones basadas en su lejanía e insularidad. Sin embargo, cualquier intento de imponer estas restricciones requeriría una sólida justificación ante la Comisión Europea y el respaldo del gobierno central de España, según la CEO de Vecinos Felices.

Canadá y en Malta, ejemplos a los que mirar

En Canadá, varias provincias han implementado restricciones sobre la compra de propiedades por parte de extranjeros. Por ejemplo, en Ontario, se han introducido impuestos adicionales a los compradores extranjeros para frenar la especulación inmobiliaria y proteger la asequibilidad de la vivienda para los residentes locales.

Según Mercedes Blanco, en Malta, los ciudadanos de la UE pueden comprar una sola propiedad sin restricciones, pero para adquirir más de una, necesitan haber residido en el país durante al menos cinco años. Esta medida fue acordada en el tratado de adhesión de Malta a la UE.

Por su parte, Arantxa Goenaga establece que en ambos países lo que se ha buscado es que no puedan comprar quienes no sean residentes en el país porque consideran que el mercado es muy inaccesible para los nacionales y residentes, y tratan de reducir la especulación en este mercado.

Consecuencias para el sector inmobiliario

Implementar restricciones a la compra de viviendas por parte de extranjeros podría mantener los precios de las viviendas más accesibles para los residentes locales y reducir la especulación, aportando estabilidad al mercado inmobiliario, según Mercedes Blanco.

Ahora bien, destaca que también podría disminuir la inversión extranjera y afectar la economía local, además de reducir la demanda de nuevas construcciones, lo que impactaría el empleo en el sector de la construcción.

“Los principales beneficiarios serían los residentes locales que tendrían acceso a viviendas más asequibles, y los gobiernos locales, que ganarían más control sobre el desarrollo urbano. Por otro lado, los desarrolladores inmobiliarios podrían enfrentar una menor demanda y los inversionistas extranjeros perderían oportunidades de inversión en áreas atractivas como Canarias”.

Arantxa Goenaga no cree que la medida sea buena para el sector inmobiliario, “que un extranjero se compre un inmueble en España no va a solucionar los problemas que tenemos en el mercado. Lo que deben procurar los poderes públicos es que todas las personas tengan una vivienda digna y para ello deben aplicar medidas reales y efectivas, no prohibiciones”.

España es un país muy turístico en el que muchos extranjeros buscan una segunda residencia. “Si lo que se pretende es que especuladores extranjeros puedan intervenir en el mercado, lo único que beneficia es a los nacionales, lo que deben buscar es menos especulación y que sea un mercado equilibrado”.