Panadero: "Si no atajamos la falta de vivienda en las ciudades, el talento joven no tendrá dónde quedarse"

Tras 20 años de experiencia en el sector inmobiliario, a Carmen Panadero casi no hace falta presentarla. Actualmente es managing director de la gestora Impar Capital y presidenta de WIRES, la asociación de mujeres que se ha convertido en un think tank inmobiliario, cargo que ostenta desde hace más de cinco años.

Arquitecta de profesión, Panadero es también advisory board y responsable de inversión de RICS España y forma parte del comité ejecutivo de Urban Land Institute. Además, es difícil no verla participando en los eventos inmobiliarios.

Hace casi dos años que lidera, junto con el CEO Roberto Perri, la gestora Impar Capital, que se dedica a levantar vehículos inmobiliarios regulados por la CNMV con fondos procedentes de España y de otras nacionalidades, en especial de Latinoamérica.

En esta entrevista para idealista/news Carmen Panadero hace un repaso de las oportunidades inmobiliarias que tienen ahora mismo en cartera, así como da su visión sobre la actualidad del mercado inmobiliario.

¿Cómo ha arrancado 2024 en el sector inmobiliario y para Impar Capital?

Está siendo un gran año para nosotros, sin duda. Y para el sector yo creo que también, porque es un año de cambio, es un año en que la volatilidad de los tipos y el momento de la incertidumbre del mercado ha estado muy presente este último año: hubo una gran bajada de las cifras globales de inversión debido no solo porque el dinero estaba más caro y las operaciones se ralentizaron, sino porque el que tenía que vender se lo pensó dos veces ya que el valor de sus activos bajó y se convirtió en un mercado un poco ilíquido porque había menos dinero.

Este año ya ha empezado a ver pequeñas señales del Banco Central Europeo (BCE) de una senda de bajadas de tipos. Así, vuelve la confianza al mercado y vuelve la liquidez. En ese sentido yo creo que es un año de cambio y un gran año. En nuestro caso, además, hemos conseguido cerrar varias operaciones muy importantes para las tres verticales de inversión que tenemos en Impar Capital. Tenemos una vertical histórica de la casa, que es el residencial de lujo.

Este año hemos conseguido cerrar la operación estrella que es la antigua sede de McKinsey (calle Sagasta 31-33 en Madrid), que se la hemos comprado a Inmobiliaria Colonial. Eso es un gran hito y va a ser un gran activo para nosotros porque se va a posicionar como uno de los edificios residenciales más de lujo que vaya a salir al mercado madrileño en los próximos años.

Luego, otra de las verticales que llevamos un par de años lanzando y que este año hemos tenido un momento muy bueno comprando tres edificios, es la vertical de hospedaje. Se trata de apartamentos turísticos/hospedaje: que es poder ubicar apartamentos dentro de las ciudades con un fin de hospedaje, por lo tanto, pueden ser operados en corta y media estancia y en nuestro caso hemos comprado tres edificios terciarios que se están trasvasando de terciario de oficina a terciario hospedaje. Estas tres operaciones que hemos cerrado se centran en Madrid capital y son un edificio en Glorieta de Quevedo 8, otro edificio en calle Santa Engracia y otro edificio en calle Doctor Cortezo. Son tres ubicaciones céntricas que entre los tres suman más de 130 apartamentos turísticos que con otras operaciones que están por llegar van a crear una vertical muy sólida porque nuestro objetivo es tener un portfolio de 300 apartamentos en los dos próximos años.

Carmen Panadero, managing director de Impar Capital, en las oficinas de idealista idealista/news

Entonces se trata de edificios de oficinas reconvertidos en apartamentos turísticos, con lo que no se quitan m2 de residencial

Ahora mismo acaba de salir una moratoria del Ayuntamiento de Madrid que suspende la concesión de licencias para viviendas de uso turístico en la ciudad, mientras que se trabaja en la aprobación de la Modificación del Plan General en el primer trimestre de 2025. Esa norma lo que está limitando es la salida de metros residenciales para que deriven a los metros turísticos, porque en el fondo se quitan metros de residencial que hacen falta para resolver el problemón que tiene Madrid, como todas las capitales, de oferta de vivienda. En nuestro caso lo que hacemos es convertir edificios terciarios en hospedaje y operamos en corta o en media estancia. Entonces, no nos afecta la moratoria del Ayuntamiento de Madrid.

Lo que tenemos que hacer entre todos es ampliar la oferta alojativa en las ciudades, no solo desbloqueando suelo, agilizando plazos de suelo, sino también rehabilitando edificios antiguos o en desuso. Pero que no se nos olvide que la demanda turística y corporativa y de estudiantes existe y esa demanda flotante en las ciudades es la que yo creo que hay que intentar resolver usando el suelo terciario.

Desde las administraciones públicas saben perfectamente que el problema de la vivienda es tan acuciante que a la velocidad que tenemos de producir suelo vamos a tardar muchísimos años en solucionarlo.

El hospedaje no compite porque no le roba metros cuadrados al residencial

¿Qué puede hacer el sector residencial para aumentar la oferta?

Nosotros como parte del sector por lo que abogamos es por dejar de crear políticas intervencionistas, que está demostrado que en todos los países donde se ha intervenido el mercado ha sido un fracaso, y lo que hay que hacer es poner el foco en aumentar la oferta. Y para aumentar la oferta hay muchos mecanismos: agilizar plazos, permitir rehabilitaciones o permitir cambios de uso en sitios donde hace falta. Y es que, si no atacamos el problema de la vivienda cuanto antes, va a llegar un punto en que las ciudades no puedan absorber ese talento joven que llega y que no tiene dónde quedarse. Entonces, si llega un punto que Madrid no puede absorber a gente joven que venga a trabajar aquí porque no tiene vivienda asequible para ofrecerles, pues es una decisión para no venir.

¿En qué otros sectores estáis inmersos?

La tercera de las verticales nuestra es residencias de estudiantes. Tenemos ahora mismo una residencia de estudiantes operativa en la ciudad de Salamanca y estamos buscando no solo en Madrid, sino en más ciudades con potencial universitario. Creemos que Madrid y España en general es un destino global de estudiantes y que esta vertical también es muy atractiva para nuestros inversores.

En el negocio residencial, ¿actuáis como promotores o también gestionáis alquileres?

Nosotros no tenemos ahora mismo ninguna ambición de convertirnos en operadora para explotar alquileres tradicionales, sólo promovemos para vender pisos.

¿Y en cuanto a vivienda de lujo, ahora mismo, qué porfolio tenéis?

La gran apuesta ha sido la operación de la calle Sagasta en Madrid. Estamos estudiando más operaciones en la capital de España y en otras grandes capitales, como Málaga, Valencia o Barcelona, pero todavía no hemos encontrado una oportunidad que nos cuadre.

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¿Qué proyectos tenéis ahora mismo en marcha?

Los proyectos que tenemos ahora mismo en construcción, aparte de los cuatro proyectos antes mencionados y que están en fase de obtención de licencias (el edificio de Sagasta, un edificio en Santa Engracia, un edificio en Quevedo y uno en Doctor Cortezo), son un edificio de 56 viviendas y un hotel de 83 habitaciones que estamos haciendo en Santa Eulalia, Ibiza. Y estamos entregando las viviendas de un edificio rehabilitado en la calle Fundadores en Madrid.

¿Qué valor tiene vuestra cartera de proyectos ahora mismo?

Actualmente la gestora Impar Capital tiene unos 320 millones de euros bajo gestión. Hemos hecho más de 80.000 metros cuadrados de edificios y el volumen de negocio total estará en torno a 520 millones de euros.

Os diferenciáis señalando que creáis oportunidades únicas de inversión, ¿cómo lo lográis y qué tipo de oportunidades son para ser diferentes?

En Impar Capital generamos oportunidades únicas de inversión de dos maneras principalmente. Una es a través de la rehabilitación y otra es a través de los proyectos de obra nueva. En el caso de la rehabilitación son los cuatro proyectos que hemos comentado anteriormente que en breve van a empezar las obras pues estamos ahora mismo en fase de obtención de diseño y obtención de licencia. Y luego, en el caso de la obra nueva, tenemos un proyecto que empezarán las obras después del verano, que está en la calle López de Hoyos, esquina con Padre Claret, y que son casi 10.000 m2 de obra nueva. Y luego tenemos los dos proyectos de Ibiza, que es el hotel de 83 habitaciones y el edificio de 56 viviendas de lujo también en Ibiza.

¿Qué retos tiene el mercado de la vivienda en España en los próximos años?

Actualmente, los retos que tiene la vivienda en España y, de nuevo en las grandes capitales, es un tema preocupante porque cualquier ciudad que tenga ahora mismo unos índices demográficos en positivo ya significa que si no se produce vivienda que acompañe los ritmos de crecimiento población, no puede haber un equilibrio. En el momento que haya un decalaje entre la oferta y la demanda, el problema no es que sea estanco, es que se agrava año tras año. Entonces, como comentábamos antes, Madrid ahora mismo está teniendo una capacidad de atraer talento muy alta, está atrayendo población, está atrayendo gente joven y está atrayendo empresas. Si no somos capaces de producir vivienda a la misma velocidad, tenemos un problema. Este problema de la vivienda que se acucia en las grandes capitales genera retraso en la emancipación de los jóvenes. ¿Entonces, cuáles son los retos? Producir más. Ese es el principal reto y yo cogería ese problema, lo pondría encima de la mesa y diría “administraciones públicas: ¿Qué podéis hacer por esto?, “Sector privado”: ¿Qué podéis hacer por esto? Porque en el momento que produzcamos más, los precios se contendrán solos.

Panadero durante la entrevista con idealista/news idealista/news

¿Qué opinión te merece la Ley de Vivienda que ya ha cumplido un año en vigor?

Yo siempre quiero ver el lado positivo de las cosas. El mero hecho de que exista una Ley de la Vivienda ya significa que las administraciones han puesto cara y ojos a un problema y que saben que hay que solucionar. El problema es que la solución que se está adoptando no es la óptima, pero no porque lo clame el sector inmobiliario al completo, sino porque se ha demostrado en muchísimos otros países que se ha intentado intervenir el mercado de la vivienda controlando precios, poniendo topes al alquiler y haciendo ese tipo de actuaciones, que lo que ha provocado ha sido el efecto contrario, que es reducir la oferta y meter más tensión a los precios, porque en el momento que hay menos oferta y la demanda sigue siendo la misma, ¿quién se queda fuera del mercado? Los vulnerables. Consigues el efecto contrario que es que a una familia con hijos le va a costar más alquilar y a un joven que tenía una tasa de esfuerzo que se podía permitir para buscar una vivienda, pues si no llega no podrá estar en una vivienda, se tendrá que quedar en casa o tendrá que compartir.

En la reunión de junio el BCE bajó los tipos 25 puntos básicos hasta el 4,25%, ¿Cómo afectará esto al mercado y qué sectores serán los más beneficiados?

La bajada de tipos es una gran noticia para el sector porque eso significa que en el momento que ya no se esperan más subidas, lo primero que hace es volver la confianza. En el momento que vuelve la confianza, vuelve la liquidez a los mercados y en el momento que vuelve la liquidez a los mercados, se vuelven a activar operaciones que no se hubieran hecho o que estarían paradas. Vuelve a invertirse más en vivienda, vuelve a invertirse más en cualquier tipo de uso

¿Qué alternativas de financiación hay hoy en día para las promotoras más allá de la financiación bancaria?

Actualmente es verdad que existen muchas más alternativas de financiación para la promoción inmobiliaria y para el inmobiliario en general. Yo creo que ahora una de las que todo el mundo está más pendiente es el crowdfunding. Cómo el crowdfunding ha dado acceso a mucho pequeño ahorrador a poder invertir en promoción inmobiliaria o en determinados aspectos de inversión inmobiliaria, ya sea vivienda para arrendar, o sea meterte en una promoción.

El Gobierno está estudiando limitar los pisos turísticos y el alquiler de temporada. ¿Qué opinas al respecto?

La intervención de cualquier mercado trae aparejados unas consecuencias que normalmente no son las que se buscan con dicha intervención. Pero ahora entiendo que se ponga el foco aquí porque creo que cuando hay un problema tan acuciante de falta de oferta, cualquier piso que vaya a vivienda turística es un piso que no va para una familia. Obviamente eso tiene que ser regulado. Ya se intentó hace un par de años y ahora se ha vuelto a hacer esta moratoria de la que hablábamos en Madrid capital. Pero yo creo que aquí hay que diferenciar claramente dos tipos de intervenciones:

• Una que es que tenemos más gente buscando piso que pisos disponibles.
• Y luego tenemos otro problema de uso. Cuando tú coges un piso aislado de un edificio de viviendas tradicional y lo pones en el uso turístico, generas un problema en la comunidad de vecinos.

Entonces, poner pisos turísticos de manera granular en edificios de comunidades de vecinos por supuesto que genera ese problema. Y eso hay que regularlo. No sé si la regulación irá por limitar a unas plantas determinadas o seguir por la regulación de edificio completo y de pedir entrada independiente. A cualquiera de esas posibilidades yo no lo llamaría intervenciones, lo llamaría regulaciones.

Lo que hacemos nosotros y los fondos especializados de crear esos portfolios de apartamento turísticos, que no vivienda turística, destensiona la vivienda turística porque creamos nueva oferta para esa demanda flotante que estaba sin resolver y que no se puede permitir ir a un hotel.

¿El hospedaje compite con la vivienda?

No compite porque no le roba metros cuadrados al residencial. Si aquí lo importante es intentar hacer más grande el pastel, no quitarle los pocos metros de residencial que hay. Vamos a intentar aumentar la oferta alojativa con este uso híbrido, este mercado de usos alternativos que son flex living, coliving u hospedaje.