Contrato de reserva de alquiler: qué es, para qué sirve y cómo hacerlo

¿Sabías que existe un contrato que te permite reservar una vivienda en alquiler? Este documento tiene como principal objetivo asegurar que, durante un periodo determinado, la vivienda no será ofrecida a otros interesados, permitiendo al futuro inquilino formalizar el alquiler sin preocupaciones.

Esto es especialmente útil en el panorama inmobiliario actual, en el que para un mismo anuncio de un piso en alquiler hay unas 27 familias interesadas. Te contamos cómo se hace, para qué sirve y todo lo relativo al contrato de reserva de alquiler de vivienda.

¿Qué es un contrato de reserva de alquiler de vivienda?

El contrato de reserva de alquiler, o precontrato de arrendamiento, es un acuerdo entre el propietario y el futuro inquilino, donde ambas partes se comprometen a establecer las bases del contrato de alquiler definitivo y se asegura la reserva del inmueble hasta la firma del contrato de arrendamiento final.

Este acuerdo suele formalizarse una vez que los inquilinos han visitado la vivienda, que encaja con sus necesidades y están de acuerdo con las condiciones del futuro arrendamiento: precio, cláusulas, duración, etc.

Si eres propietario y quieres hacer un contrato de reserva con un candidato a inquilino, es conveniente que antes te asegures de que cumple con el perfil que demandas.

Tipos de contrato de reserva de alquiler

Hay dos formas de formalizar un contrato de reserva de alquiler: con la agencia inmobiliaria que gestiona el arrendamiento del piso o con el propietario del mismo.

Si la vivienda la gestiona una agencia inmobiliaria, será esta quien redacte y firme el contrato. Aunque esta no posee la última palabra para la posterior firma del contrato de arrendamiento, ya que estará supeditada a la aprobación del propietario, firmar este documento puede retirar la vivienda del mercado hasta saber la decisión final del titular de la vivienda.

Por otro lado, si se firma el contrato de reserva de alquiler con el propietario, será él quien haga y firme el mismo, tiendo en cuenta las condiciones pactadas por ambas partes.

¿Qué debe incluir el documento de reserva de alquiler?

Estos son los puntos clave que se deben reflejar:

• Datos de las partes firmantes: Nombre y apellidos, DNI, pasaporte o NIE, NIF si se trata de una persona jurídica
• Datos y dirección de la vivienda
• Datos del avalista (si lo hay)
• Datos identificativos de la agencia inmobiliaria (si la hay)

Además, el contrato de reserva de alquiler debe reunir las condiciones del alquiler que se pactarán en el futuro contrato de arrendamiento. Siempre es aconsejable dejar todo lo más claro posible de cara a evitar futuros malentendidos. Así pues, si quieres hacer un contrato de reserva de alquiler, asegúrate de añadir la siguiente información:

• Fecha límite de la reserva: ¿Hasta cuándo tiene vigencia el contrato de reserva?
• Fecha de inicio del contrato de alquiler: ¿Cuándo comienza el arrendamiento?
• Renta: El importe a pagar todos los meses de alquiler
• Garantías adicionales: Además de la fianza, el arrendador puede solicitar una garantía adicional
• Suma pagada en concepto de reserva: Normalmente, esta se descontará de la primera mensualidad, pero es mejor dejar todo atado
• Penalizaciones: ¿Qué ocurre en caso de que decidan unilateralmente no formalizar el contrato de alquiler?
• Cláusulas que tendrá el futuro alquiler: Las más frecuentes son si se permite la tenencia de mascotas, fumar en la vivienda, etc.
• Forma de actualizar la renta: En 2024, la renta se actualizará como máximo un 3%
• Indemnización en caso de desistimiento: Según establece el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el inquilino puede abandonar el piso pasado 6 meses desde el inicio del contrato, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Consecuencias del incumplimiento de la reserva de alquiler

Si alguna de las partes incumple el contrato de la reserva de alquiler y el importe tiene la consideración de arras penitenciales, habrá consecuencias:

• Si es el arrendador quien incumple el contrato, deberá devolver al arrendatario el doble de la señal recibida como indemnización
• Si es el inquilino quien se arrepiente, perderá el dinero entregado en concepto de señal

En caso de que no se firme el contrato de arrendamiento, el contrato de reserva pierde su validez y ambas partes quedan libres de sus compromisos. El arrendador podrá ofrecer de nuevo el inmueble en el mercado y el inquilino podrá buscar otra vivienda.

¿Cuándo se devuelve una reserva de alquiler? 

En el contrato de reserva de alquiler, es común incluir una señal o arras como garantía del compromiso. Este importe se entrega en concepto de reserva y se descuenta del importe total del alquiler o la fianza en el momento de la firma del contrato definitivo.

Es decir, lo que se paga por la reserva se recupera, ya que actúa como un adelanto.

¿Cuánto se paga en un contrato de reserva de alquiler?

El importe de la señal depende de cada caso, puesto que no hay nada fijado. Normalmente, se cobra un porcentaje del precio de una mensualidad o una cantidad fija, que puede ir desde 200 a 500 euros.