Fernández de Mesa: "La vivienda ahora no es el sector más atractivo para invertir"

La vivienda está perdiendo atractivo a ojos de los grandes inversores. A pesar de que España necesita aumentar la oferta  para hacer frente a una demanda que sigue al alza, tanto la excesiva regulación como los elevados impuestos se están convirtiendo en un freno a la hora de invertir en el mercado residencial.

Ese es el mensaje de alerta que ha mandado Íñigo Fernández de Mesa, vicepresidente de la CEOE y presidente del Instituto de Estudios Económicos (IEE), durante la presentación de un informe sobre la fiscalidad inmobiliaria en España. 

Según Fernández de Mesa, "la vivienda ahora no es el sector más atractivo para invertir. De hecho, hay inversores que están intentando salir y vender. En residencial no se está invirtiendo, no acaba de despegar por la inseguridad jurídica".

El máximo responsable del 'think tank' de la patronal ha avisado de que esta pérdida de interés de los grandes inversores está directamente relacionada con las restricciones normativas y la elevada fiscalidad, que no solo es superior a la que aplica la inmensa mayoría de los países desarrollados, sino que se aplica a todo el ciclo de vida de las viviendas.

"La fiscalidad y la regulación son tremendamente perniciosas para los grandes tenedores de viviendas", ha recalcado. 

Fernández de Mesa también ha insistido en que el desequilibrio que arrastra el mercado de la vivienda no se reducirá a corto plazo, y que el crecimiento de la población de España, motivado tanto por los residentes nacionales como extranjeros, provocará un aumento de 2,2 millones de hogares en los próximos 15 años. Y ha puesto números a la inversión necesaria para aumentar la oferta hasta un nivel similar al de la demanda prevista, que cifra en unos 80.000 millones de euros, prácticamente el doble de lo que recaudan las diferentes Administraciones al año con los tributos que aplican sobre los inmuebles. 

Para lograr esa inversión, el vicepresidente de la CEOE y presidente del IEE ve necesario contar con el sector privado, puesto que no puede ser asumida por la Administración, y recomienda tender puentes para alcanzar ese objetivo. 

"España es un país atractivo para los inversores internacionales, porque podría jugar importante para la promoción de viviendas y la rehabilitación a través de la colaboración público-privada y con estabilidad jurídica", ha argumentado. Y ha añadido que "hay que contar con el sector privado con una normativa estable para los inversores y no puedes penalizarlos fiscalmente. Hay que movilizar recursos y usar todos los disponibles para aumentar la oferta".

Dentro del mundo de la inversión, Fernández de Mesa ha defendido especialmente el papel de las socimis como dinamizadoras de la inversión en un momento en el que el Gobierno está preparando un cambio fiscal para eliminar ventajas fiscales a aquellas que no destinen sus viviendas a alquiler asequible. "Las socimis tienen un papel importante y no podemos desdeñar ninguna fuente de inversión. La demanda existe y el interés también, pero hay que colaborar con el sector privado. El ruido no favorece", ha afirmado. 

"El propietario está muy desprotegido frente al que alquila"

En el ámbito regulatorio, Fernández de Mesa ha hecho una referencia directa a la Ley de Vivienda, que está a punto de cumplir dos años en vigor. De esta normativa ha criticado los topes a los precios de los arrendamientos (ya en vigor en casi 280 municipios de Cataluña y el País Vasco), indicando que "la sobrerregulación y los controles de precio han generado un aumento de las rentas", y ha alertado del peligro de equiparar la regulación de los alquileres de temporada y de habitaciones al del arrendamiento a largo plazo. "La Ley de Vivienda está teniendo efectos muy contraproducentes y extender los controles a otros alquileres es aún más contraproducente", ha agregado.

Por otro lado, ha advertido de que, con la regulación, se está desprotegiendo a los arrendadores en favor de los arrendatarios, lo que se traduce en un obstáculo a la hora de planear nuevas inversiones. 

Para el economista, la regulación actual en materia de vivienda no solo es "ineficiente", sino que "se ha introducido de forma inoportuna y sorprendente, pues hace muy insegura y muy incierta la actividad de construir viviendas. Es difícil encontrar una medida de política económica en la que exista más consenso que en la cuestión del control de rentas de alquiler y sus negativas implicaciones sobre el bienestar social en el medio y largo plazo".

Y ello está provocando que los inversores se estén cuestionando la inversión en alquiler, "que sería el modelo normal para aumentar la oferta, porque la nueva legislación les pone unos límites, unas inseguridades, unos cambios fiscales y unos controles de precios. En la práctica, a pesar de que las condiciones de mercado son razonables, hace que estén planteándose el mercado español por estas circunstancias".

La penalización fiscal de la inversión en alquiler

El estudio enfocado en los impuestos sobre la vivienda que ha elaborado el IEE, en colaboración  con el Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF) perteneciente al Consejo General de Economistas de España, analiza el tipo marginal efectivo de imposición, que mide los incentivos fiscales para invertir en vivienda y sitúa el tipo en España en un 44%, más de 10 puntos porcentuales por encima del promedio de la OCDE (32%) y de la UE (31%). Es el décimo peor resultado del ranking.

Como recuerda el documento, "un porcentaje alto de la tasa efectiva marginal de imposición significa que los impuestos reducen, significativamente, la rentabilidad marginal de una inversión. Es decir, la diferencia entre el rendimiento bruto (antes de impuestos) y el rendimiento neto (después de impuestos) es sustancial en comparación con el retorno inicial, ya que el sistema fiscal incorpora una brecha significativa entre ambas". 

Además de captar la inversión necesaria para promover las viviendas que demanda la sociedad, desde el IEE también alertan de que la inversión para aumentar la oferta de viviendas es esencial para la economía. 

"El crecimiento económico de España en gran parte se está debiendo a que la población ha aumentado en un millón de personas en los últimos cinco años. Por tanto, la ausencia de vivienda es uno de los principales riesgos para poder mantener el equilibrio. Es decir, es un tema que desde el punto de vista nacional hay que buscar las vías para tener más vivienda y mucho más barata", ha apostillado en este sentido. 

En el caso de los impuestos, la clave está en una reforma que reduzca la presión fiscal que soportan tanto los inversores profesionales como las familias, lo que a su vez permitiría mejorar la competitividad de España en este campo y aumentar el atractivo de la vivienda como producto de inversión.