El Ministerio de Economía, Comercio y Empresa ha publicado el Anteproyecto de Ley de medidas integrales en materia de prevención del blanqueo de capitales, la financiación del terrorismo y la financiación de la proliferación de armas de destrucción masiva, un texto que reemplaza a la vigente Ley 10/2010 y que transpone el paquete legislativo europeo aprobado en mayo de 2024. La norma, que debe estar en vigor antes del 10 de julio de 2027, introduce cambios para el conjunto del sistema financiero y no financiero español, con novedades también para el sector inmobiliario.
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El mercado de la vivienda lleva años identificado por el Grupo de Acción Financiera Internacional (GAFI) y por la propia Unión Europea como uno de los sectores más vulnerables al blanqueo de capitales. La compraventa de inmuebles, por su volumen económico, la dificultad para controlar la cadena de titularidades y la facilidad para justificar grandes transferencias de fondos ha sido históricamente una vía para las organizaciones criminales para blanquear dinero negro en la economía legal.
El anteproyecto responde con medidas concretas que afectan directamente a promotores, agencias y todos los que intermedian profesionalmente en operaciones sobre inmuebles.
Por lo tanto, quedan sujetos a la ley las personas que ejerzan la promoción inmobiliaria, como las actividades de agencia, comisión o intermediación en la compraventa de bienes inmuebles. También deberán regirse aquellas personas que traten la intermediación en arrendamientos de inmuebles cuando la operación implique una renta total anual igual o superior a 120.000 euros, o una renta mensual igual o superior a 10.000 euros.
Este último punto supone una novedad importante. Hasta ahora, la normativa antiblaqueo no establecía un umbral explícito para los arrendamientos. Con la nueva ley, las agencias que gestionan el alquiler de viviendas y locales de alta gama, un segmento en crecimiento en ciudades como Madrid, Barcelona, Marbella, Ibiza o Palma, quedan plenamente incorporadas al sistema de prevención. Las agencias de alquiler residencial ordinario por debajo de esos importes quedan fuera del ámbito de aplicación.
A diferencia del alquiler, para las operaciones de compraventa no existe umbral de importe: la obligación de identificar al cliente, verificar su identidad, conocer al titular real y determinar el origen de los fondos se aplica a cualquier operación. Cuando el comprador sea una persona políticamente expuesta (PEP), un familiar o allegado de la misma, la ley exige medidas reforzadas de diligencia debida.
Asimismo, los abogados y asesores jurídicos que participen en operaciones de compraventa inmobiliaria también deberán cumplir las obligaciones antiblanqueo, lo que supone extender las obligaciones a toda la cadena profesional que rodea a promotores e inversores. Lo mismo para los operadores de migración por inversión que intermedien en la adquisición o arrendamiento de inmuebles como vía de acceso a los permisos de residencia, aunque en España se ha eliminado la ‘golden visa’ por inversión inmobiliaria.
Nuevas obligaciones: más documentación, más controles
El anteproyecto establece un conjunto de obligaciones. Entre ellas la Consulta obligatoria al Registro de Titularidades Reales. Cada vez que un promotor o agencia inicie una relación con un nuevo cliente, deberá consultar el Registro Central de Titularidades Reales y obtener una certificación electrónica que acredite que lo ha hecho. Ya no bastará con preguntar al cliente quién hay detrás de una sociedad: habrá que comprobarlo oficialmente y dejarlo documentado. Si la información del Registro no cuadra con la que aporta el cliente, el sujeto obligado deberá notificar la discrepancia a la autoridad supervisora.
Además, deberán nombrar a un responsable de cumplimiento y representante ante la ANIFI. Las agencias inmobiliarias y promotoras deberán designar formalmente un director de cumplimiento normativo (que debe ser un miembro del órgano de dirección) y un responsable de cumplimiento que actuará como punto de contacto ante la nueva Autoridad Nacional de Integridad Financiera (ANIFI). El nombramiento deberá comunicarse a la ANIFI.
Las empresas deberán contar además con políticas de prevención aprobadas por escrito, incluyendo la evaluación de riesgos de su actividad, canales internos de denuncia y programas de formación para el personal. Las empresas con filiales o sucursales deberán aplicar estas políticas en todo el grupo.
Los profesionales del sector deberán comunicar a la ANIFI cualquier operación que presente indicios de blanqueo, y abstenerse de ejecutarla mientras no se aclare. Deberán además examinar por escrito las operaciones inusuales o sin justificación económica aparente. En algunos casos también deberán realizar comunicaciones sistemáticas periódicas a la ANIFI, aunque la operación no sea sospechosa.
Además, el anteproyecto añade que ninguna persona condenada por blanqueo de capitales, financiación del terrorismo u otros delitos subyacentes podrá ejercer profesionalmente como promotor o agente inmobiliario, ni ocupar cargos de administración o dirección en empresas sujetas a la ley, hasta que transcurran los plazos de cancelación de antecedentes previstos en el Código Penal. Si la condena se produce cuando la persona ya está en el cargo, deberá cesar de inmediato. Las empresas deberán impedir que personas en esa situación alcancen el 25% de los derechos de voto o el control de la sociedad.
Un régimen sancionador sin precedentes
El anteproyecto endurece significativamente las sanciones. Las infracciones graves (entre las que se incluyen el incumplimiento de las obligaciones de identificación, la falta de políticas internas o no designar representante ante la ANIFI) pueden sancionarse con multas cuyo importe mínimo es de 60.000 euros y cuyo máximo puede alcanzar la mayor de estas cifras: el 10% del volumen de negocios anual, el doble del valor de la operación más un 50%, el triple del beneficio obtenido, o 10 millones de euros.
Además, los administradores y directivos de las empresas pueden ser sancionados de forma individual con multas de hasta 10 millones de euros e inhabilitación para ejercer cargos en el sector durante un máximo de cinco años.
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