El Ayuntamiento de Madrid tiene paralizadas 100.000 nuevas casas en el sureste de la capital

Madrid tiene a su disposición un gran desarrollo urbanístico en los PAUs situados en el sureste de la ciudad, con cerca de 37 millones de metros cuadrados, y capacidad para levantar hasta 105.000 viviendas nuevas durante los próximos 15 años. Los proyectos ya están sobre el papel y cuentan con el visto bueno del Tribunal Supremo, pero los encontronazos entre los promotores y los propietarios de los suelos con el Ayuntamiento liderado por Manuela Carmena tienen congelados los permisos y licencias para completar la urbanización de la zona y, por tanto, la construcción de vivienda nueva asequible, tan necesaria y demandada en la ciudad. 

Lo más preocupante no es que haya miles de casas en el aire, sino que se trata de viviendas que estarían destinadas a clases medias y colectivos vulnerables: principalmente a jóvenes y personas con poca capacidad adquisitiva, mediante VPO, y con precios que estarían entre 160.000 y 240.000 euros. Los Berrocales, Los Ahijones, Valdecarros y Los Cerros, conocidos en el sector inmobiliario como los suelos para levantar las viviendas más asequibles de todo Madrid, son los PAUs que se encuentran en esta travesía por el desierto. Un ‘impasse’ que dura más de una década.

La estrategia del sureste comenzó a proyectarse en el PGOU de 1997, bajo el Gobierno del PP con José María Álvarez del Manzano en la alcaldía, con la intención de unir todo el potencial de las localidades del sur de Madrid, como Getafe, Leganés, Alcorcón o Móstoles, con el Corredor del Henares.

Tras completarse la política de los PAUs del norte de Madrid, con Sanchinarro, Montecarmelo o Las Tablas, y también del PAU de Carabanchel en los años 90, el término municipal de Madrid estaba llegando a su límite de capacidad de suelo urbanizable. Al norte ya había llegado a Alcobendas y San Sebastián de los Reyes; por el oeste, el suelo urbanizable de Madrid lindaba ya con Pozuelo y Majadahonda, y por el sur, el PAU de Carabanchel ya alcanzaba Alcorcón y Getafe. La única zona libre que quedaba en la capital era el este.

Así arrancó la iniciativa para desarrollar el sureste de la capital, aunque durante años ha estado paralizada en los tribunales y se ha visto frenada por la crisis. Pero una vez que la economía empezó a remontar el vuelo y el Supremo dio el visto bueno del proyecto, las obras se han topado con un nuevo problema: la postura del gobierno municipal.

Dónde está el problema

Pero ¿dónde surgen las diferencias? La respuesta es que el Consistorio cree que el planteamiento urbanístico del sureste no se adecúa a las necesidades actuales de la ciudad, así que el primer escollo está en el número de viviendas a desarrollar. 

A pesar de que el Alto Tribunal dio luz verde en septiembre del año pasado a los planes que contemplan la construcción de 104.737 viviendas, de las que aproximadamente un 53% tiene algún grado de protección, así como oficinas y naves industriales (el 35% de la superficie irá destinada a estos desarrollos), el equipo de Manuela Carmena considera que la capital no tendrá una demanda tan alta que justifique la construcción de dicha cantidad de casas.

El Ayuntamiento ha reconocido que considera necesario “afrontar el desarrollo de nuevos barrios de manera realista, de acuerdo con las previsiones demográficas y económicas, y no impulsar la urbanización de suelo en grandes cantidades a largo plazo que luego queden vacíos por falta de demanda y requieran gastos públicos para su mantenimiento sin sentido. Eso en el supuesto de que realmente se llegasen a urbanizar”.

En concreto, el Consistorio calcula que en los próximos años la ciudad tendrá una demanda de vivienda aproximada de unas 6.000 casas al año, una cifra muy inferior a la que exponen otros estudios de mercado.  La escuela de negocios IESE, por ejemplo, estima que toda la Comunidad de Madrid necesitará más de 25.000 viviendas al año al menos hasta 2025 (antes de la crisis se demandaban unas 33.000 casas al año), cifra que se reduce a 12.000-13.000 en el caso de la capital, según estiman los promotores. 

Otra de las razones que usa el gobierno municipal para mantener paralizados estos proyectos urbanísticos es que la ciudad aún dispone de un importante stock de viviendas vacías. Pero, de nuevo, encontramos estudios y cifras oficiales que lo ponen en entredicho. Los datos del Ministerio de Fomento sostienen que a cierre de 2016 en toda la región quedaban 42.015 casas vacías, cifra que representa un leve 1,42% del parque de viviendas de la toda la Comunidad de Madrid. Cualquiera que pasee por Madrid y busque viviendas nuevas descubre que ‘haberlas, haylas’, pero a precios elevados, que pueden llegar a superar el millón de euros.

Para la consultora RR de Acuña y Asociados, Madrid será una de las zonas de España donde antes se agotará el stock, junto con Barcelona, Málaga, Baleares y Canarias. Según sus cálculos, en menos de tres años ya no quedarán viviendas vacías en ninguna de dichas áreas metropolitanas.

“Los actuales desarrollos en el PAU de Vallecas y el PAU de El Cañaveral apenas van a cubrir la demanda de vivienda que está pidiendo la sociedad: gente joven, nuevas familias o las cooperativas de propietarios. El problema de la vivienda en Madrid no lo vamos a ver ahora. El dilema por encontrar un hogar a precios asequibles en la capital se dará dentro de cinco años, mientras no se deje desarrollar la vivienda proyectada en el resto de PAUs del sureste”, afirma Joaquín Gómez, gerente de la Junta de Compensación de Los Berrocales.

Las Juntas de Compensación están formadas por los propietarios de los suelos del ámbito geográfico que se quiere urbanizar. Funcionan como órganos colaboradores del Ayuntamiento, que actúan por delegación del propio gobierno municipal, para comenzar la urbanización del suelo que se convertirá en finalista para levantar viviendas. En Madrid, con el PGOU de 1997 se produjo un cambio radical en la producción del suelo. Desde ese año, la Administración recalifica los terrenos y son los propietarios los que se deben hacer cargo de la urbanización y producción de los sistemas generales.

Una cuestión ideológica, no financiera

Con estos datos sobre la mesa, las Juntas de Compensación aseguran que la parálisis del desarrollo urbanístico de los PAUs responde más a cuestiones ideológicas que a fundamentos económicos o inmobiliarios.

El Ayuntamiento, por su parte, niega tal afirmación y sostiene que todavía no se han realizado las inversiones privadas necesarias como para garantizar la viabilidad de los proyectos y acometer una inversión pública en la zona para dotarla de servicios básicos como centros educativos, de salud, deportivos o de ocio.

A pesar de que los dueños de los terrenos ya han invertido cerca de 350 millones de euros (325,6 millones hasta 2016 más otros 25 millones durante 2017) para el proceso de urbanización (construir calles y puentes, instalar farolas, realizar los saneamientos…), el equipo de Manuela Carmena recuerda que “en los próximos 15-20 años quedaría por ejecutar el 89% de la inversión”.

La Junta de Berrocales lleva invertidos más de 200 de los 600 millones que tiene previsto para la urbanización de la zona. Con este dinero ya cuenta con la canalización de aguas y construcción de pozos para llevar las aguas al estanque de tormentas; las galerías para soterrar las líneas de alta tensión y otro canal adicional para evitar su inundación; el movimiento de tierras para el marcaje de las manzanas y las calles y, sobre todo, la construcción de puentes y vías de servicio en las autovías de la A-3 y la M-45 para habilitar las conexiones de este futuro nuevo barrio de Madrid con resto de la capital.

El gobierno municipal señala que “las garantías del sistema de ejecución, diseñado hasta la fecha, para que la administración pueda suplir una posible inejecución por los promotores no están en consonancia con las cantidades invertidas”. Y todo ello, sin olvidar que “esta dinámica de producción masiva de suelo desde los propietarios de suelo arrastraría también a las Administraciones Públicas (Ayuntamiento y Comunidad de Madrid) a una inversión en equipamientos, servicios urbanos, urbanización e infraestructuras que superaría los 5.660 millones de euros, generando un impacto en sus presupuestos desorbitado e inviable de acuerdo con las limitaciones de gasto que las someten”.

La Comunidad de Madrid, sin embargo, asegura que no ve problemas para aprobar el desarrollo de los PAUs e iniciar estos proyectos que el capital privado lleva esperando más de una década, mientras que los promotores y dueños de los terrenos explican que el desarrollo de los inmuebles sería gradual y podría prolongarse durante décadas.

“No se pueden hacer más de 100.000 inmuebles de la noche a la mañana. Todo está planteado por fases y, lógicamente, no se empezaría una nueva hasta garantizar que cuenta con demanda suficiente. Esto es algo que al mundo de la construcción residencial se le ha grabado a fuego tras la crisis. Lo que queremos es tener la licencia para ir construyendo según evolucione el mercado”, opinan desde las Juntas de Compensación.

Por si no fuera suficiente, los afectados de los cuatro PAUs se quejan de que Ahora Madrid ha puesto en marcha un nuevo paso urbanístico que consiste en crear una Mesa de consulta con diferentes actores (entre ellos bancos, promotores, vecinos, Ayuntamiento, asociaciones como Ecologistas en Acción, el Ministerio de Fomento y la Comunidad de Madrid) para valorar qué cambios se deben llevar a cabo en los proyectos iniciales. Una iniciativa que califican de ‘atropello a la normativa’ y que obvia la sentencia del Supremo que sí daba su visto bueno. Hasta la fecha, este ‘comité’ se ha reunido seis veces, pero no ha llegado a solución alguna.

Para Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista (empresa editora de news), la estrategia de estas mesas es clara: “Si no quieres que pase nada, constituye una mesa y te aseguras la parálisis con la excusa de que se están consultando cosas. Ahora a los palos en la rueda los llamamos mesas de debate”.

De cara a los próximos meses, el Consistorio podría convocar una nueva mesa para presentar las conclusiones de las reuniones anteriores, aunque las esperanzas de que llegue la aprobación definitiva del desarrollo urbanístico del sureste de Madrid son cada vez más escasas.

“El pasado julio ya nos adelantaron que quieren que cambiemos el proyecto urbanístico de cada uno de los PAUs con una reducción del número de viviendas en cada desarrollo. Incluso en Valdecarros o Los Cerros se pretende levantar una nueva Casa de Campo”, destacan desde las Juntas de Compensación.

Una parálisis que lleva 10 años y que podría durar otros 10

Las Juntas de Compensación y los promotores, que están dispuestos a hacer cambios en las propuestas de desarrollo actuales sin que ello suponga más retrasos en los proyectos, no prevén novedades en la postura de Ahora Madrid e insisten en que la creación de la mesa es un paso intermedio que no contempla la ley. Una posición que, según ellos, no solo perjudica a los dueños de los terrenos, sino a muchos madrileños.

“Los propietarios de los suelos no son los únicos que salen perdiendo. Esta es la gran reserva de suelo barato de la capital, así que esta parálisis administrativa afecta también a los jóvenes y a las clases menos favorecidas, que se verán obligados a marcharse de Madrid para poder comprarse una vivienda”, sostiene Mauricio Fernández, gerente de la Junta de Compensación de Valdecarros. 

¿Y qué podría pasar a partir de ahora? Teniendo en cuenta que las Juntas y los promotores no prevén sorpresas a corto plazo, su previsión es que el partido del gobierno local deje pasar el tiempo hasta las próximas elecciones municipales (serán en primavera de 2019). Y es que, para sacar adelante las modificaciones que quiere el Ayuntamiento, primero sería necesario cambiar el Plan General de Urbanismo, para lo que se necesitarían como mínimo de 3-4 años y el respaldo de la Comunidad de Madrid.

“Suponiendo que lográramos las licencias necesarias y que inmediatamente se empezara a construir, las primeras viviendas no estarían listas para ser entregadas hasta 2022-2023. Si a ese plazo le sumamos los años necesarios para cambiar el Plan General, al final estaremos hablando de una década perdida”, opina Javier López Linares, gestor del PAU de Los Cerros. 

Las Juntas de Compensación también recuerdan que, salgan adelante o no los proyectos que están planteados hasta la fecha, el Ayuntamiento deberá poner sobre la mesa dinero público: bien para dotar a la zona de servicios públicos básicos (colegios, centros de salud o deportivos…) o bien a través de la indemnización que debería pagar a los dueños privados de los terrenos por no poder desarrollar el plan previsto. “Si no saliera adelante, los propietarios pedirían una indemnización por los gastos que se han asumido (esos 350 millones que aproximadamente se han invertido hasta ahora) y por no poder llevar a cabo el desarrollo urbanístico de los suelos”, añade López Linares.

Desde las diferentes Juntas de Compensación y el mundo promotor sostienen que la parálisis urbanística a la que parece estar abocada la capital traerá consigo un fuerte encarecimiento del suelo, lo que empujará al alza el precio de la vivienda, y una pérdida de población, que, ante la falta de alternativas residenciales asequibles, se verá obligada a marcharse a otros municipios. Un escenario que, en pleno siglo XXI, nos lleva de nuevo al Madrid de los años 80.