La teoría del donut o cómo la política urbanística ha llevado a Madrid a los años 80

En Madrid cada vez hay menos casas a la venta. El mercado de segunda mano se está drenando y apenas se construye vivienda nueva desde hace 8 años. La decisión de paralizar la concesión de licencias de obra nueva del Ejecutivo de Manuela Carmena recuerda la última vez que Madrid se ‘secó’ de casas, a comienzos de los años 80. Como entonces, Carmena y su equipo está convencido de que la capital no crecerá más y no es necesario construir más viviendas.

Como entonces, corremos el riesgo de que Madrid se vacíe en beneficio de los municipios cercanos. Está disparándose el valor del suelo finalista existente en la capital y el precio de las casas está (y estará) en subida, lo que forzará la diáspora de miles de personas a los municipios limítrofes. La parálisis urbanística del sureste de Madrid se ha convertido en un ‘déjà vu’: esto ya lo vivimos.

La situación de la llamada estrategia del este, el desarrollo urbanístico de los PAUs de Los Berrocales, Los Ahijones, Valdecarros y Los Cerros que prevé la construcción de más de 100.000 viviendas, es el mejor ejemplo de que la obra nueva en Madrid está congelada. Estos PAUs se encuentran en barbecho por unas mesas de trabajo que están eternizando unos proyectos urbanísticos que ya llevan presentes desde el PGOU de Madrid de 1997 y que están bendecidos por el Tribunal Supremo desde hace un año, pero que han encontrado en la postura del Ayuntamiento un nuevo escollo.

Los estudios sectoriales sostienen que Madrid va a quedarse sin suelo apto para construir vivienda nueva en menos de un año, y que está situación va a provocar una presión sobre el precio de la materia prima, que es el suelo, sobre todo en aquellas zonas donde aún queda suelo finalista como Valdebebas o El Cañaveral, donde los precios se han duplicado en los últimos tres años.

“La paralización de estos proyectos continúa y los precios de las casas suben, ya que la demanda está creciendo más que la oferta”, aclaran fuentes del sector. “La escasez de vivienda asequible en la capital es un hecho y si esto no se soluciona, los precios de otras zonas seguirán subiendo y mucha gente se tendrá que marchar a otros municipios para encontrar una casa que puedan pagar”, concretan.

Nos encontramos ante una situación que nos devuelve a los años 80 y 90, cuando Madrid vivió un éxodo de población joven hacia zonas limítrofes como Alcobendas, Alcorcón, Móstoles o Fuenlabrada. Aquí fue donde se comenzó a elaborar lo que se llama en el mundo urbanístico como ‘la teoría del donut’: la capital dejó de crecer para favorecer a sus alrededores.

Madrid perdió población en la última década del siglo pasado ante la falta de nueva vivienda provocada por las medidas adoptadas por el Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) de 1985, ideado por Eduardo Mangada, catedrático de Urbanismo y concejal de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid con Enrique Tierno Galván como alcalde, y posteriormente Consejero de Ordenación del Territorio, Medio Ambiente y Vivienda con Joaquín Leguina como presidente de la Comunidad de Madrid.

El Madrid de los 80

En los años 80, la capital entraba de lleno en la democracia y, en materia urbanística, actualizaba los antiguos planes de vivienda bajo el régimen franquista, dentro de un contexto de crisis económica generalizada que se llevaba arrastrando desde finales de los 70: la Crisis mundial del Petróleo, la situación de depresión en España, con un alto paro o la devaluación de la moneda española.

El PGOU de 1985 mejoró muchas zonas de la capital, como el final de las chabolas en zonas de Orcasitas, Usera o Vallecas, se eliminó el 'Scalextric' de Atocha y se comenzó el proyecto de la Feria de Congresos de Madrid, actual IFEMA.

Pero lo que también provocó el llamado ‘Plan Mangada’ fue una paralización técnica de la concesión de licencias para la construcción de vivienda libre en la capital, incluso antes de la aprobación del plan urbanístico en 1985.  

"El Plan Mangada cometió un error que fue pensar que Madrid no iba a crecer más. Su mentalidad, dentro de un contexto de crisis económica, era pensar que la crisis iba a ser eterna", según Joaquín Gómez, presidente de la Junta de Compensación de Berrocales.

De hecho, y tras años en los que prácticamente no se concedían licencias de obra en la capital, la población de Madrid cayó en casi 100.000 personas entre 1981 y 1991. Fue un hecho inaudito y prácticamente único en Europa: Madrid era de las pocas capitales que perdía población.

Una situación que impulsó el crecimiento de lo que hasta entonces eran pequeñas poblaciones alrededor de la capital. La situación se agravó hasta 1996, cuando Madrid llegó a contar con 2,8 millones de habitantes. Entre 1981 y 1996, la capital perdió más de 300.000 habitantes.

Este reajuste demográfico no llegó solo, sino que vino acompañado de una subida del precio del suelo y de la vivienda en Madrid capital. La presión sobre los suelos finalistas aún existentes y las viviendas que iban saliendo al mercado aumentaron el precio final de los hogares. Donde un suelo al lado de la M-30 valía a comienzos de los 80 apenas 16.000 pesetas, pasó en pocos años a costar casi 100.000 pesetas, a finales de la misma década.

Las localidades limítrofes con la capital tuvieron un crecimiento exponencial en los años 80 y 90. Fuenlabrada prácticamente duplicó su población y pasó de 77.000 a 144.000 habitantes. Pozuelo de Alarcón, hoy el municipio más rico de España, creció de los 31.000 habitantes de 1981 a casi 50.000 diez años después.

Aunque el ejemplo paradigmático es Rivas-Vaciamadrid. Este pequeño pueblo de solo 652 habitantes a comienzos de los 80 vivió una explosión poblacional y en solo diez años alcanzó los 15.000 habitantes. En nuestros días, en este municipio situado a 15 kilómetros de la Puerta del Sol de Madrid cuenta con más de 82.000 habitantes.

De la recuperación al estallido de la burbuja

El crecimiento de la población en España, sobre todo en las grandes ciudades y su entorno fue un panorama general a finales del siglo XX.  Con el PGOU de 1997, que modificaba en parte el Plan de 1985, se trató de solucionar un problema endémico de vivienda en la capital y fue cuando se desarrollaron los PAUs del norte: Las Tablas, Sanchinarro y Montecarmelo, junto al PAU de Carabanchel. A esto se le denominó ‘la teoría del huevo frito’: Madrid volvía a concentrar el crecimiento poblacional.

De hecho, entre 1996 y 2004, Madrid volvió a crecer y recuperó habitantes a pasos agigantados, regresando a cifras cercanas a 1981 (3,1 millones) en apenas ocho años.

Llegaron los años del boom inmobiliario y del crecimiento del sector de la vivienda en Madrid, en la Comunidad de Madrid, y en toda España. Se empezaba a producir la conocida mancha de aceite del sector inmobiliario.

El precio medio de la vivienda en Madrid capital se multiplicó 2,2 veces en siete años. De los 1.781 euros/m2 que se veía en 2000, llegó a alcanzar los 3.978 euros/m2 de 2007, según los datos de Sociedad de Tasación.

La crisis económica entre 2007 y 2008 y el posterior estallido de la burbuja dieron al traste con muchos proyectos y ahora el Gobierno municipal actual ha asumido que la promoción de viviendas es un negocio especulativo.

El Consistorio actual prefiere potenciar la rehabilitación del parque de viviendas y evitar que haya casas vacías antes que apostar por la obra nueva ya que cree firmemente que la capital no necesita más edificios. El problema es que muchas de las casas vacías de Madrid no salen al mercado, y cuando lo hacen es a un precio que sencillamente muchas familias no pueden asumir.

Menos aún la reforma integral que requieren la mayoría de estas viviendas, que mantienen su estructura de origen cuando se construyeron en los años 60, hace más de medio siglo. Cocinas de carbón, baños en los que apenas hay un inodoro y un lavabo y casas de menos de 50 m2. Esta es la realidad de muchas de las viviendas que el Ayuntamiento considera el nuevo hogar para las siguientes generaciones.

Se avecina una nueva pérdida de población joven

Desde el sector de la promoción llueven las críticas sobre el proceder del actual equipo municipal en materia urbanística, e insisten en que las licencias de edificación se eternizan por culpa de los trámites burocráticos. Según los datos de la patronal de los promotores de Madrid (Asprima), el plazo medio ronda actualmente los 9,2 meses, frente a los 5,2 meses que registran de media otros municipios de la Comunidad. 

Además del tiempo que deben esperar los promotores para empezar a construir, el sector también sostiene que, curiosamente, los proyectos residenciales que están saliendo adelante en la capital son los que contemplan viviendas para compradores de clase media-alta, en ocasiones incluso de lujo como, por ejemplo, las que se levantarán en el famoso Complejo Canalejas o las que prevé construir el fondo suizo Stoneweg en la antigua sede de la Audiencia Provincial de Madrid.

Según la consultora CBRE, las zonas de mayor poder adquisitivo del norte y oeste de la ciudad concentran buena parte de las grúas que se levantan en la capital. Para el sector, el ‘impasse’ del sureste de Madrid provocará una subida de los precios de la vivienda y una huida de los compradores de vivienda con menos capacidad adquisitiva.

Eso es lo que afirman fuentes del sector financiero, que aseguran que “la actual situación de paralización y falta de certidumbre sobre el futuro de estos desarrollos supone un factor de presión al alza sobre los precios del suelo y la vivienda en el municipio de Madrid”.

Su opinión la comparte el sector de la promoción, que insiste en que “habrá años en los que Madrid perderá población, sobre todo de edad más joven, lo que supondrá un envejecimiento para la capital. Es repetir la historia, y parece que no aprendemos”.

La Comunidad de Madrid también coincide con esa visión y aclara que "esta política va a impedir la posibilidad de ampliar el parque de vivienda social de la comunidad. Por ejemplo, sólo en los desarrollos de estos PAUs se podrían perder cerca de 55.000 viviendas protegidas, de las que más de 5.000 le corresponderían a la Comunidad de Madrid a través de la Agencia de Vivienda Social", concretan desde el Área de vivienda del Gobierno autonómico.

La situación puede volverse insostenible dentro de unos años para la ciudad de Madrid, con unos precios que están volviendo a repuntar tras sufrir los peores momentos de la crisis. A finales de 2013, el precio medio de la vivienda nueva en Madrid cayó hasta los 2.663 euros/m2. Tres años después, en diciembre de 2016, el valor medio de la obra nueva rozaba los 3.000 euros/m2.

Si no se empiezan a desarrollar nuevos suelos finalistas para satisfacer la demanda de vivienda en Madrid, los precios crecerán aún más en la capital, dejando la ciudad accesible solo para unos pocos. Los PAUs del sureste supondrían un balón de oxígeno para miles de familias que podrían vivir en Madrid a un precio razonable. Su paralización forzará a miles de personas a vivir, de nuevo, un éxodo hacia los municipios de la corona metropolitana dejando a la capital como un reducto para familias ricas que, no obstante, tendrán que asumir, vía impuestos, el mantenimiento de la ciudad.