ANA detecta un trasvase de viviendas del alquiler hacia la venta por el temor a la Ley de Vivienda

A la Ley de Vivienda todavía le queda un largo recorrido hasta entrar en vigor, aunque ya está teniendo un impacto directo en el mercado residencial.

A finales de octubre, el Gobierno aprobó el anteproyecto de la normativa, con el objetivo de llevar el texto a las Cortes antes de final de año y que pueda activarse en la segunda mitad de 2022. En líneas generales, el anteproyecto incluye entre sus líneas maestras incentivos fiscales a pequeños propietarios de hasta el 90% en el IRPF para que bajen los precios de los alquileres, límites a las rentas de viviendas en manos de grandes tenedores, un recargo en el IBI a las viviendas vacías durante un tiempo prolongado o que el 30% de las promociones de obra nueva se destine a vivienda protegida.

Las medidas han sido criticadas en bloque por el sector, desde los agentes inmobiliarios hasta las consultoras, pasando por economistas, inversores y economistas. Y, aunque pueden sufrir muchas modificaciones durante su trámite parlamentario, que se prevé largo y complejo, ha desatado una incertidumbre que ya se está reflejando en el mercado.

Según la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), muchos propietarios se están adelantando a la normativa y han decidido dejar de alquilar sus inmuebles para ponerlos a la venta. Una situación que ya está afectando en su caso a “entre un 15-20% de las viviendas en las que termina el contrato de arrendamiento”. Es decir, dichos inmuebles, en vez de buscar un nuevo inquilino, acaban en el mercado de venta en busca de un nuevo dueño.

Tal y como recuerda José Ramón Zurdo, abogado especializado en arrendamientos y director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, antes de que estallara la incertidumbre legislativa, de media apenas un 2-3% de los pisos en los que se terminaba el contrato pasaban a estar en venta.

La compañía sostiene los cambios se están viendo impulsados por “la inseguridad jurídica para recuperar las viviendas, la congelación de las rentas y la mayor duración de los arrendamientos”. Además, avisa de que a corto plazo “se producirá un aumento importante" del número de propietarios que pasarán de ser arrendadores a vendedores de vivienda.

En la práctica, este escenario supone una mayor reducción de la oferta de pisos en alquiler, que es precisamente uno de los problemas que sufre el mercado del arrendamiento en España y lo que provoca las tensiones de las rentas. “Por muchas medidas que se tomen, si no se aumenta la oferta no se va a notar en los precios”, recalca Zurdo.

Su visión la comparten diferentes agentes del mercado inmobiliario, que insisten en que la legislación debe ir enfocada a buscar que más inmuebles salgan al mercado para que la actual demanda se vea atendida. En caso contrario, y mientras la oferta siga siendo reducida, los precios de los alquileres se verán abocados a mantenerse en los niveles actuales e incluso a subir.

Este trasvase de viviendas del alquiler hacia la compraventa coincide además con un momento de furor inmobiliario. Según los datos que manejan tanto los notarios como el INE, que se nutre de los registros de la propiedad, las transacciones están en máximos desde 2008. En el mes de septiembre, se formalizaron más de 53.000 operaciones de compraventa en toda España, incluyendo tanto viviendas usadas como nuevas.

Otro dato representativo es que un 55% de las viviendas vendidas a través de idealista en octubre llevaba como mucho tres meses en el mercado. Una de cada tres, de hecho, llevaba menos de 30 días en venta.

Este momento al alza también se está dejando notar en el sentimiento de las propias inmobiliarias, cuyas expectativas para la venta de cara a la recta final de año mejoran, mientras que en el caso del alquiler caen ligeramente, de acuerdo con la última Encuesta de Sensibilidad Inmobiliaria (ESI) elaborada por idealista.

Dudas sobre la futura nueva normativa

Mientras tanto, en el mercado del alquiler el anteproyecto de la Ley de Vivienda está generando dudas, tanto relativas a sus consecuencias como a su ámbito de aplicación. Según el Ejecutivo, la normativa no echaría a andar al menos hasta el segundo semestre de 2022, aunque una de las medidas más polémicas, la de la intervención de las rentas para los grandes propietarios de viviendas, tiene un periodo adicional de 18 meses para su aplicación, el tiempo estimado para elaborar un índice de precios.

A pesar de que las fechas nos llevan a 2024, el sector inmobiliario sigue insistiendo en los efectos perniciosos de controlar las rentas, cuya aplicación no ha tenido el resultado esperado en grandes capitales como París o Berlín, ni tampoco en Barcelona, y ha acabado impulsando al alza las rentas. Además, provoca un repunte de la economía sumergida y de la picaresca y una paralización y judicialización del mercado.

La propia Agencia Negociadora del Alquiler también ha alertado recientemente de que el propietario particular se verá afectado por la normativa si se aprueba en los términos actuales, “a pesar de que se ha intentado vender el mensaje de que solo se iba afecta a los grandes propietarios, las medidas recogidas en el anteproyecto, en contra de lo manifestado, perjudican sobre todo a los pequeños arrendadores de viviendas, por el mero hecho de ser los titulares mayoritarios del actual parque de viviendas de alquiler que hay en España ”, defiende.

Por ejemplo, abre la puerta a que el inquilino pueda pedir una prórroga tácita del contrato en las zonas tensionadas que prolongue la duración hasta 11 años, recorta en 10 puntos la reducción fiscal por el alquiler (del 60% actual pasaría al 50%) y deja en el aire cuestiones como qué sucedería en el caso de que un propietario particular decidiera bajar la renta un 5% para beneficiarse de una mayor reducción fiscal (hasta el 90%) en una zona tensionada que, tras la revisión de tres años estipulada dejara de ser tensionada.

“Al finalizar esos tres años, si la zona deja de ser un mercado tensionado, el contrato de alquiler vuelve a ser ordinario. Y este es uno de los puntos ambiguos. ¿La deducción para los siguientes años pasaría al 50% otra vez. Parece que sí. Y entonces, ¿podría el arrendar subir la renta en el 5% que había bajado al dejar de ser una zona tensionada? No está claro si la renta podría subirse más allá del IPC, a no ser que se haya negociado o se firme un nuevo contrato”, afirma el director general de ANA.

Otro ejemplo que despierta dudas es si un inquilino podría acogerse al derecho a la prórroga obligatoria de tres años que tenía por firmar el contrato en un momento en el que la zona ha sido declarada tensionada y ésta deja de serlo. “¿Podría acogerse o perdería el inquilino ese derecho? Esto también está en el aire y es importante porque afecta a la duración de los contratos”, recalcan desde la Agencia Negociadora del Alquiler.

En su opinión, “esta situación va a implicar y a exigir una regulación muy detallada en los contratos de todas las casuísticas que se pueden dar, lo que va a requerir unos conocimientos de los que van a carecer muchos arrendadores y arrendatarios”. Todo ello “hace más compleja la aplicación de la ley y crea inseguridad jurídica” y aumenta la necesidad de profesionalizar el mercado del alquiler.