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Cinco efectos perniciosos de intervenir el mercado del alquiler

Gtres
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Las medidas que en las últimas semanas ha planteado el Gobierno para impulsar el mercado del alquiler de viviendas en España han generado un tsunami de reacciones negativas en todo el ecosistema inmobiliario nacional. Analistas reputados y destacados inversores han rechazado, públicamente, estas iniciativas.

Lamentablemente, España parece haberse posicionado entre los países europeos que pretenden resolver el acceso a la vivienda por la vía de intervenir el mercado, en vez de buscar medidas más efectivas de colaboración entre el sector público y el privado. Parece que las urgencias electorales priman sobre el interés real por resolver un problema ya endémico en nuestro país.

España no es el primer país -ni mucho menos- en apostar por un modelo intervencionista. No obstante, el hecho de que no haya sido el primero, no quiere decir que los pioneros hayan acertado. Todo lo contrario: hemos asistido a una colección de estrepitosos fracasos. Países y capitales de democracias avanzadas del primer mundo -a este lado y al otro del ‘charco’- han apostado por esta vía con efectos muy negativos en su sector inmobiliario doméstico. Berlín, San Francisco, París, Barcelona o Suecia son algunos de los fiascos más recientes.

Aunque las casuísticas de cada territorio son diferentes, podemos establecer los cinco efectos perniciosos más comunes que suelen provocar este tipo de medidas intervencionistas. Tomamos como referencia Berlín y Barcelona, ciudades que han ‘enarbolado’ este tipo de políticas en el mercado de alquiler de manera más reciente y con modelos muy “agresivos”. Las cifras hablan por sí solas.

  1. La oferta se desploma, y crece la ‘presión’ para hacerse con un piso. En el último año, en Berlín la oferta cayó un 25% y en Barcelona, el descenso ha sido del 10%. En paralelo, Madrid -con un modelo más liberalizado- crecía un 2% en el mismo periodo. El portal inmobiliario idealista observó una reducción del 42% del número de unidades ofertadas en alquiler en Barcelona en septiembre de 2021, en relación con los datos de septiembre de 2020. Además, el número de contactos que recibe de media cada anuncio de alquiler ha pasado de 1,7 a 4,8 durante el último año. Una cifra que evidencia que la ‘presión’ para hacerse con un piso se ha duplicado.
  2. Acusadas subidas de precio. En la capital alemana, el precio medio del alquiler se ha disparado un 36%. En concreto, por m2, se ha pasado de 8,7 euros a 11,8 euros al cierre de 2019. Pensar que el ‘modelo de Berlín’ generará vivienda asequible parece ya una quimera.
  3. Aumento de la economía sumergida y la picaresca. El intervencionismo en el mercado del alquiler ha impulsado los alquileres irregulares en Barcelona y Berlín. Se estima -aunque son cifras difíciles de cuantificar- que, al menos, el 20% del parque de vivienda de estas ciudades está sujeto a pagos por arriendo ‘en B’, que no se declaran ante las autoridades, para evitar controles. Además de estas dos ciudades, una de las capitales europeas que más sufre este fenómeno es Estocolmo, donde la media de los ‘subarriendos’ alcanza un precio un 104% más caro que el declarado (oficial). En la capital sueca, los analistas inmobiliarios estiman un déficit aproximadamente de 27.000 viviendas en alquiler y una lista de espera de alrededor de 13,1 años (en la actualidad, existen más de 670.000 personas a la ‘cola’). ¿Dónde está el beneficio social?
  4. Judicialización y paralización del mercado. La ‘ciudad-Estado’ de Berlín se excedió en sus competencias al tratar de poner límites al incremento desbocado de los alquileres en la capital alemana. El Tribunal Constitucional de Alemania ‘tumbó’ la conocida, coloquialmente, como ley del tope del alquiler que el Gobierno de Berlín (una coalición formada por socialdemócratas, verdes y la izquierda) aprobó en 2019 y que entró en vigor hace poco más de un año. El mercado del alquiler en la capital alemana estuvo prácticamente paralizado, durante largos meses, a la espera de que el Constitucional se pronunciara. Muchos propietarios optaron por vender o por no sacar al mercado los pisos afectados por la normativa; así que la oferta disminuyó de forma dramática. Finalmente, el tribunal de Karlsruhe dictó que la normativa quedara sin efecto desde el momento en que entró en vigor: tiene efectos retroactivos. Esto significa que los inquilinos deberán pagar a sus caseros la diferencia entre el alquiler que pactaron en el contrato y el que Berlín estableció como máximo. Parece que el “espíritu” de las nuevas normas que pretende aprobar el Gobierno de España transfiere la potestad de intervenir precios a las comunidades autónomas, lo que generará sin duda un mar de querellas, que seguramente tenga que resolver el Tribunal Supremo dentro de unos años; ¿de verdad que alguien cree que este es el camino?
  5. Freno a la movilidad, adiós al talento extranjero. La caída de la oferta y los altos precios de los alquileres, que han provocado este tipo de medidas intervencionistas, representan un obstáculo a la movilidad. Una variable clave para la captación de profesionales extranjeros que necesita nuestro país. Me refiero tanto a talento joven, que quiere emprender y establecerse en España, como la mano de obra que tanto necesitan sectores como la hostelería o la construcción. Las nuevas medidas cerrarán las puertas al talento extranjero.

Los ejemplos de Viena y Singapur

Pero existen también algunos ejemplos de regulación estatal en el mercado del alquiler con resultados positivos. Se trata de casos aislados, excepcionales y muy ajustados a la idiosincrasia socioeconómica de sus territorios. Me refiero a dos singularidades muy llamativas: Viena y Singapur.

En la ciudad-estado asiática, más del 82% de la población vive hoy en apartamentos levantados por el Gobierno y entregados a precios asequibles, férreamente controlados. El HDB (siglas de la Housing & Development Board) es el organismo público que regula todo el proceso de construcción y gestión y colabora de manera muy activa con los principales promotores y constructores de la ciudad-estado desde hace años para el éxito del plan. Desde su creación en 1960, esta institución ha entregado más de un millón de pisos.

Y si fijamos la mirada en Europa, el modelo de referencia es el de la capital de Austria, donde más del 80% de sus habitantes viven de alquiler. En Viena, además, el 66% de la población habita pisos con algún tipo de subvención pública, donde los precios se encuentran regulados.

El éxito del modelo austriaco y el de Singapur, responde a tres cuestiones clave:

1) la colaboración público-privada honesta y transparente, sin prejuicios,

2) la visión a largo plazo -más allá del cortoplacismo, en función del color del partido que gobierna en cada legislatura-,

3) y, por último, el desarrollo ágil de suelo parte del sector público y su puesta a disposición de los programas de vivienda asequible prácticamente a “coste cero”.

Estos son los tres grandes ejes vertebradores sobre los que debe levantarse el mercado de alquiler en España. El verdadero espejo dónde debe mirarse nuestro país, si realmente tiene voluntad política para ofrecer una solución real al mercado de alquiler y dotar a la sociedad de un parque de vivienda asequible y de calidad.

Jeffrey Sújar es Managing Partner de activos alternativos en Urbania, CEO de The Prototipo Company (TPC), ingeniero de caminos con más de 20 años de experiencia en real estate y explorador de nuevas formas de vivir (en) las ciudades