El despacho de abogados Ashurst recuerda que desde el pasado 24 de noviembre de 2022 no sólo entidades financieras, sino también personas físicas o jurídicas acreedoras (como fondos de deuda) puedan disfrutar de la exención del AJD. Sin embargo, la firma sostiene que esta exención sólo se puede aplicar a las novaciones de hipotecas sobre viviendas, con lo que el ámbito de la exención se limita a este tipo de operaciones. ¿Cuál será la consecuencia? Los prestamistas terminarán encareciendo el coste fiscal de muchas de las futuras novaciones hipotecarias.
La Ley 2/1994 reguladora de las subrogaciones y novaciones hipotecarias, que prevé la exención de la cuota gradual del AJD en las escrituras públicas de novación de préstamos hipotecarios siempre que se cumplan determinados requisitos (en adelante, la "exención") ha sido modificada, con efectos a partir del 24 de noviembre de 2022, por el Real Decreto-ley 19/2022.
De acuerdo con la nueva regulación, sólo tendrán la consideración de "prestamista cualificado" beneficiario de la exención las personas físicas o jurídicas que, de manera profesional, realicen la actividad de concesión de préstamos en los que el hipotecado sea una persona física y:
- que estén garantizados con hipoteca u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial (incluyendo trasteros, garajes y similares); o
- cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.
Ashurst afirma que “si bien el ámbito subjetivo de la exención inicialmente se amplía (al no limitarse a entidades financieras crediticias y dar la entrada a cualquier persona física o jurídica acreedora, por ejemplo fondos de deuda), en la práctica, este ámbito subjetivo se restringe considerablemente ya que el acreedor beneficiario de la exención debe dedicarse a la concesión de determinados préstamos hipotecarios (básicamente, destinados a la adquisición de inmuebles residenciales a personas físicas).
El ámbito subjetivo de la exención relativa a la subrogación del acreedor hipotecario también se ha visto alterado en términos semejantes.
La firma concluye que esta modificación supone que la exención sólo será aplicable en caso de novaciones modificativas del plazo y/o del tipo de interés cuando el hipotecado, el fiador o garante sea una persona física y el prestamista sea un profesional en el marco de la concesión de préstamos hipotecarios sobre viviendas; o para la adquisición o conservación de derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir cuando el prestatario, fiador o garante sea consumidor.
En definitiva, si bien la modificación es susceptible de interpretación para Ashurst, en su opinión, el ámbito subjetivo de la exención se ha reducido de forma drástica, lo que supondrá un incremento del coste fiscal de muchas de las futuras novaciones modificativas de préstamos hipotecarios, el cual, si bien legalmente corresponde al acreedor en su condición de sujeto pasivo, será contractualmente asumido, en la mayoría de casos, por el hipotecado siguiendo la práctica habitual del mercado, incrementándose así el coste final de la refinanciación y dificultando en muchos casos la misma.
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