La Ley de Vivienda aplaza dos años las deducciones por alquiler a propietarios en la renta

La Ley de Vivienda que aprobó la semana pasada el Pleno del Congreso de los Diputados, y pasa ahora al Senado para entrar en vigor antes de las elecciones autonómicas y municipales del 28 de mayo, incluye una serie de incentivos fiscales para los propietarios que alquilen sus viviendas. Unas bonificaciones que, sin embargo, no tendrán efectos reales hasta dentro de dos años.

Según recoge el todavía Proyecto de Ley por el derecho a la vivienda, publicado en el Boletín Oficial de las Cortes Generales, estas nuevas deducciones fiscales para pequeños propietarios se encuentran en la disposición final segunda, son "aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda", y entrarán en vigor el 1 de enero del año siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial del Estado. Por tanto, serán de aplicación ya en 2024 y tendrán efecto en la declaración de la renta de ese ejercicio fiscal, que los contribuyentes presentarán en primavera de 2025.

Reducciones fiscales de la Ley de Vivienda

La normativa incluye varias deducciones fiscales ligadas al alquiler de viviendas que se podrán los pequeños propietarios.

Uno de los cambios más destacados es la reducción general sobre el rendimiento neto del alquiler que se pueden aplicar los arrendadores en los nuevos contratos de arrendamiento, que pasa del 60% actual al 50% (es decir, se reduce en 10 puntos), aunque puede ser superior si se cumplen unas determinadas condiciones. Por ejemplo, si el inquilino es menor de 35 años, si la vivienda ha sido reformada o si la renta del nuevo contrato es al menos un 5% inferior a la estipulada en el anterior. Y todo ello siempre que el inmueble esté situada en una zona declarada como tensionada. 

En concreto, reza la normativa, "se establece una mejora de la regulación del IRPF para estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la actual reducción del 60% en el rendimiento neto del alquiler de vivienda, estableciendo que, en los nuevos contratos de arrendamiento, el porcentaje de reducción será del 50%, que podrá incrementarse hasta el 90%, en el caso de que se firmen nuevos contratos de arrendamiento de vivienda en zonas de mercado residencial tensionado con una reducción de al menos un 5% sobre el contrato anterior".

Esta reducción, prosigue el texto, "podrá alcanzar el 70% cuando se trate de la incorporación al mercado de viviendas destinadas al alquiler en zonas de mercado residencial tensionado y se alquilen a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas, o bien, se trate de vivienda asequible incentivada o protegida, arrendada a la administración pública o entidades del tercer sector o de la economía social que tengan la condición de entidades sin fines lucrativos, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler. Y podrá alcanzar una reducción del 60% sobre el rendimiento neto cuando se hubiesen efectuado obras de rehabilitación en los dos años anteriores".

Estas deducciones, según el Proyecto de ley, "serán de aplicación en los contratos de arrendamiento que se lleven a cabo desde que entre en vigor la Ley de Vivienda", y suponen una modificación de la "Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio". 

Declaración de zona tensionada

Conviene tener en cuenta que, para que los arrendadores particulares puedan aplicarse estas deducciones, es necesario que el inmueble se encuentre en una zona tensionada. 

Para que se declare una zona de mercado como tensionada, dice el proyecto, será necesaria "la elaboración de una memoria que justifique, a través de datos objetivos y fundamentada en la existencia de un especial riesgo de abastecimiento insuficiente de vivienda para la población residente" por parte de la Administración competente, para lo que es necesario que se cumpla una de estas dos condiciones:

a) Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el treinta por ciento de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.

b) Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente". 

Suma y sigue, porque también es necesario que haya una declaración formal de las zonas consideradas como tensionadas por parte del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), a través de una resolución que se publicará con carácter trimestral. 

"La vigencia de la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado será de tres años, pudiendo prorrogarse anualmente siguiendo el mismo procedimiento, cuando subsistan las circunstancias que motivaron tal declaración y previa justificación de las medidas y acciones públicas adoptadas para revertir o mejorar la situación desde la anterior declaración. Para la aplicación de las medidas contenidas en esta ley, con carácter trimestral el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana aprobará una resolución que recoja la relación de zonas de mercado residencial tensionado que hayan sido declaradas en virtud del procedimiento establecido en este artículo", resalta el documento.

Deducciones incompatibles entre sí y excepciones

Desde el despacho de abogados Cuatrecasas recuerdan que estas deducciones son incompatibles entre sí y, por tanto, el contribuyente podrá aplicar la mayor de las reducciones que le corresponda entre las indicadas, siempre quedando la posibilidad de aplicar la reducción del 50%. E insisten en que todas estas reducciones "devienen inaplicables si se incumplen las normas (previstas en la LAU) sobre incremento de rentas dentro de una zona de mercado residencial tensionado". 

Por otro lado, según aclara el texto, "los requisitos señalados deberán cumplirse en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento, siendo la reducción aplicable mientras se sigan cumpliendo los mismos". 

Además, las bonificaciones fiscales en el IRPF por el alquiler de viviendas "sólo resultarán aplicables sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos".

Y detalla que "en ningún caso resultarán de aplicación las reducciones respecto de la parte de los rendimientos netos positivos derivada de ingresos no incluidos o de gastos indebidamente deducidos en la autoliquidación del contribuyente y que se regularicen en alguno de los procedimientos citados en el párrafo anterior, incluso cuando esas circunstancias hayan sido declaradas o aceptadas por el contribuyente durante la tramitación del procedimiento. Tampoco resultarán de aplicación las reducciones en relación con aquellos contratos de arrendamiento que incumplan lo dispuesto en el apartado 6 del artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos".

Dicho apartado, que mo existía hasta ahora en la LAU pero que introduce la propia Ley de Vivienda, indica que "la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior". Pero hay excepciones, como por ejemplo si la vivienda ha sido sometida a una rehabilitación para mejorar su accesibilidad o eficiencia energética, o si se firma un contrato de arrendamiento por un periodo de 10 años o más.