Vender la nuda propiedad de una vivienda es algo por lo que apuestan cada vez más personas en edad de jubilación, especialmente teniendo en cuenta las ventajas fiscales que supone para los mayores de 65 años. Sin embargo, esta operación tiene implicaciones fiscales tanto para el nuevo nudo propietario como para el usufructuario.
Si es tu caso y tienes dudas, te contamos todos los detalles de cara a la campaña 2025-2026.
¿La nuda propiedad se declara en la Renta?
Hay que declarar la nuda propiedad en la Renta en estos casos:
- En caso de venta de la nuda propiedad a otra persona, como ganancia patrimonial (salvo exención para mayores de 65 años).
- En caso de fin del usufructo, por las rentas obtenidas gracias a la explotación del inmueble o su uso.
Por el contrario, no será necesario declarar en los siguientes supuestos:
- En caso de no tener el usufructo de la vivienda.
- En caso de no haber vendido la nuda propiedad durante el ejercicio fiscal correspondiente.
- En caso de haber vendido la nuda propiedad y cumplir con los requisitos de la exención para mayores de 65 años.
En esos casos, la nuda propiedad se considera patrimonio, pero no estará generando ingresos que deban declararse.
¿Cómo tributa la nuda propiedad en el IRPF?
La venta de la nuda propiedad tributa como ganancia patrimonial para el vendedor, que pasará a ser usufructuario.
Son muchas las personas que se preguntan quién declara la ganancia patrimonial, el usufructuario o el nudo propietario: la respuesta es que debe declararla el vendedor de la nuda propiedad.
Sin embargo, no deberemos tributar por el 100% del valor de referencia utilizado, dado que el usufructo también tiene un valor fiscal. Asimismo, el valor del usufructo debe restarse al valor de venta para tributar por la diferencia.
¿Dónde se declara la nuda propiedad en la Renta?
El área concreta depende de las cantidades que vayamos a declarar y en qué concepto:
- Ganancia patrimonial en caso de venta de la nuda propiedad.
- Rendimientos del capital inmobiliario en caso de arrendar el inmueble en calidad de usufructuario.
- Imputación de rentas en caso de disfrutar del uso del inmueble en calidad de usufructuario.
¿Cómo se declara la nuda propiedad en la Renta?
La forma de declarar la nuda propiedad depende tanto de quién está obligado a declararla como de sus circunstancias concretas. Estos son los supuestos más frecuentes:
- Declarar la nuda propiedad siendo mayor de 65: No hay que declarar la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la vivienda habitual si se es mayor de 65 años.
- Las personas en situación de dependencia severa o gran dependencia, de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia, también quedan exentas de declarar la ganancia patrimonial.
- Imputación de rentas, usufructo y nuda propiedad: El nudo propietario tampoco deberá declarar por imputación de rentas en caso de que el usufructuario resida en el inmueble, ya que será este último el que estará disfrutando de su uso.
¿Cómo afecta la herencia de la nuda propiedad a la Renta?
En principio no habrá que declararla en el IRPF, ya que se habrá tributado previamente en el Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones.
Lo mismo se aplica si heredas el usufructo de un inmueble, o bien su propiedad completa.
En caso de heredar la nuda propiedad de un inmueble, tan solo afectará a tu IRPF en caso de que la vendas, en cuyo caso deberás declarar la ganancia patrimonial obtenida.
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