Cataluña aprueba una nueva regulación de los pisos turísticos con más restricciones y exigencias

La Generalitat de Cataluña ya ha dado luz verde a la nueva regulación de los pisos turísticos. Una normativa que se lleva gestando desde el pasado verano y que, a grandes rasgos, trae más restricciones y exigencias al mercado. 

El Decreto Ley que aprobó el Govern regional el pasado 7 de noviembre busca "regular las viviendas de uso turístico mediante la obtención de una licencia urbanística previa y de una autorización turística en un total de 262 municipios" de Cataluña, según el comunicado oficial. 

En esas localidades, según la Generalitat, presentan problemas de acceso a una vivienda permanente o que ya tienen más de 5 pisos turísticos por cada 100 habitantes, o que cumplen ambos requisitos". En todos ellos, los ayuntamientos "no podrán otorgar licencias de apertura de pisos turísticos hasta que adapten su planeamiento urbanístico al nuevo Decreto-ley." 

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Según ha explicado la consejera de Territorio, Ester Capella i Farré, "el objetivo prioritario del Govern es que la vivienda se convierta en un derecho fundamental, utilizaremos todas las herramientas que tenemos a nuestro alcance para garantizar el uso social de la vivienda". Y ha recordado que "Cataluña tiene competencias exclusivas en materia de vivienda, urbanística y de consumo y nosotros las queremos ejercer todas, todas al servicio de garantizar derechos de ciudadanos y para construir el derecho fundamental que debe ser el acceso a la vivienda”.

La consejera de Territorio ha incidido en que "la aparición del fenómeno de los pisos de uso turístico es una de las causas de la disminución del número de viviendas que se alquilan como alojamiento permanente", lo que "dificulta el acceso de las personas y familias a un hogar habitual en un momento de crecimiento de la demanda de alquiler y en un contexto de incremento de la población catalana". De ahí que el Govern haya decidido aprobar una nueva regulación, para lo que ha modificado el texto refundido de la Ley de urbanismo.

Los municipios afectados 

Los cambios afectan a los 140 municipios considerados como mercado tensionado, según la Generalitat, donde se prevé aplicar el tope a las rentas de la Ley de Vivienda. A ellos se suma los municipios donde hay más de cinco pisos turísticos por cada 100 habitantes.

En estos casos, añade el Ejecutivo autonómico, "los ayuntamientos tendrán que modificar su planeamiento urbanístico para permitir expresamente la compatibilidad del uso turístico con el de vivienda. Esto sólo será posible si, al mismo tiempo, también pueden justificar que cuentan con suelo suficiente para viviendas destinadas al domicilio habitual y permanente de la población residente. Y, en cualquier caso, podrán otorgarse como máximo 10 licencias de pisos turísticos por cada 100 habitantes en estos 262 municipios".

Nuevas licencias para los pisos turísticos existentes

Otra de las claves de la nueva normativa es que los pisos turísticos existentes y debidamente habilitados en los 262 municipios en los que se aplicará el cambio regulatorio deberán renovar sus licencias para poder operar de forma legal. Los titulares dispondrán de un margen de cinco años para pedir la nueva licencia urbanística, a contar desde la entrada en vigor del Decreto ley, o tendrán que cesar la actividad. 

Por tanto, se cumple la premisa de que se podrían revocar las licencias de miles de pisos turísticos, como contemplaba la proposición de ley que registró En Comú Podem registró en mayo, bautizada como Proposició de llei de regulació de l’ús turístic dels habitatges, que fue admitida por el Parlament y debía someterse a votación.

Los cálculos oficiales apuntan a que esta obligación de obtener la nueva licencia afectará a un total de 95.094 pisos existentes en los 262 municipios afectados.

Un decreto ideológico y sin cabida jurídica

Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Cataluña han advertido de que los principios del decreto anunciado por la Generalitat para regular los pisos turísticos tienen "un carácter ideológico y no tienen cabida en la realidad económica y jurídica del país". También avisan de que "no hay ninguna garantía de que las viviendas que dejen de destinarse a uso turístico pasen al alquiler de larga duración".

El texto que ha anunciado la Generalitat establece que en 262 municipios no podrá haber más de 10 apartamentos turísticos por cada 100 habitantes: según los API, eso obligará a cerrar 28.000 en 47 municipios en un máximo de cinco años.

"Hay municipios del listado de la Generalitat como Alp, Begur, Cadaqués, Espot, Palafrugell, Pals o Salou, entre otros, en los que es absurdo pensar que el problema se resolverá con este decreto", explican.

"Dada la inestabilidad jurídica en la que estamos inmersos", lo más probable es que la mayoría de los propietarios opten por poner sus viviendas a la venta, dejando fuera del mercado esa parte de la demanda que hoy no cuenta con capital suficiente para comprar y sólo puede acceder al mercado mediante el alquiler.

Subrayan que Cataluña y toda España son lugares cuyo principal motor económico es el sector de servicios y cuya economía está enfocada al turismo, "razón por la que Barcelona y Madrid están entre las ciudades más visitadas del mundo en la gran mayoría de rankings del sector turístico".

Según el despacho de abogados Círculo Legal, se trata de una media intervencionista. “Este decreto ley, como casi toda la normativa actual, busca regular el mercado inmobiliario y evitar los efectos negativos que ha provocado La Ley por el derecho a la vivienda, sobreregulando los otros destinos que pueden tener los inmuebles; por todo esto nos encontramos nuevamente que los poderes públicos buscan intervenir en vez de facilitar soluciones para que haya un mejor acceso a la vivienda para todo el mundo”, afirma Arantxa Goenaga, socia y abogada de Círculo Legal Barcelona.

Según esta nueva normativa, los Ayuntamientos podrán ampliar los requisitos que se establecen para poder tener esta actividad, añadiendo la condición de que se tiene que obtener una licencia urbanística. En este sentido, la letrada recalca que “obligan a estos pisos a cumplir nuevos requisitos en vez de destinar fondos públicos a mejorar el parque inmobiliario, una legislación intervencionista en vez de favorecedora de políticas sociales”.

Es precipitada, irresponsable y contraria a derecho, según el sector 

La Federación Catalana de Apartamentos Turísticos (FEDERATUR) y la Asociación de Apartamentos Turísticos de Barcelona (APARTUR) califican de irresponsable el decreto ley para regular los pisos turísticos. El sector alza la voz contra una modificación de la ley que consideran "precipitada, contraria a derecho y de nula efectividad" y para la que no se ha tenido en cuenta la opinión del sector.

Por ello, las patronales reclaman una comisión de expertos en el Parlament que permita un diagnóstico cuidadoso de la realidad del sector antes de tirar hacia adelante ninguna ley.

La nueva regulación puede suponer la eliminación del 40% de la oferta de alojamiento reglado catalán en un periodo de 5 años. Unos datos que equivalen al 2,94% del PIB turístico del país y al 80% de las viviendas turísticas en toda Cataluña. También se perderían 25.000 lugares de trabajo y unos 3.000 millones de euros, que es el impacto económico directo del sector. "Esto sin tener en cuenta el impacto de la actividad en comercios y restauración", puntualiza David Riba, presidente de FEDERATUR.

El sector afirma que se está delante de una expropiación encubierta y que "la Generalitat debería afrontar las reclamaciones de indemnización que podrían exigir hasta 80.000 familias catalanas propietarias de viviendas turísticas, las licencias de las cuales ahora se pretende expropiar y que los expertos consultados cifran en centenares de millones de euros".

Las patronales catalanas de pisos turísticos también critican la falta de fundamento y análisis previa a esta propuesta. "No se han aportado estudios, ni datos, ni informes sobre el impacto de la actividad de las viviendas turísticas en Cataluña", afirman. E insisten en que únicamente responde al objetivo de hacer ver a la opinión pública que se están tomando medidas para resolver el creciente problema del acceso a la vivienda "Objetivo que de ninguna manera se solucionará prohibiendo nuestra actividad debido al reducido porcentaje que suponen las viviendas de uso turístico respecto al total del parque de viviendas catalán".

En Cataluña las viviendas turísticas están ubicadas principalmente en las provincias de Barcelona, Girona y Tarragona, lo que representa apenas el 2,5% del parque residencial de toda la comunidad autónoma. En el caso de Barcelona, el peso es todavía más bajo (un 1,14% del parque, con 9.470 viviendas de uso turístico sobre las 827.000 viviendas totales). A pesar de ello, desde Apartur aseguran que los apartamentos turísticos generan el 6% del PIB de Cataluña. “Es mucho empleo, mucha actividad y muchos servicios sociales que se pagan con los impuestos que se recaudan”, según Enrique Alcántara-García, presidente de APARTUR.

La asociación calcula que, solo en la capital catalana, cada piso turístico genera más de 1.500 euros en impuestos al mes. Y que empresas de diferente índole trabajan de forma directa en el sector: gestoras de apartamentos, empresas de reformas y mantenimiento, decoradores, empresas de ‘software’, lavanderías, empresas de servicios de limpieza…

Desde las principales asociaciones también recuerdan que las viviendas turísticas suponen el 46% de la oferta de alojamientos vacacionales, con más de medio millón de plazas, y que estas cifras se han alcanzado gracias a la elevada demanda. Una demanda en la que cada vez pesan más los perfiles jóvenes, las familias y mayores de 65 años.

Así lo manifestaba también un estudio reciente de Fevitur, la patronal del sector en España, que cifraba en más de 20.000 millones de euros la aportación económica de las viviendas vacacionales en el conjunto del país durante 2022, incluyendo el gasto en alojamiento y en otros como la restauración, las compras o el ocio.  

Desde la Federación Catalana de Apartamentos Turísticos (FEDERATUR) lamentan que, a pesar de todo ello, este sector esté en el foco de las propuestas políticas. “Nos están usando para algo que no sirve. Hay una crisis de vivienda, pero atribuirnos el problema no va a salir bien. Hay que tener en cuenta las preferencias de los usuarios. Somos una opción real que tiene que existir en el mercado”, concluye el presidente de FEDERATUR.