Saber el valor catastral de un inmueble es necesario a la hora de calcular el coste de determinados impuestos relacionados con operaciones inmobiliarias, principalmente el IBI. Por ello, en este artículo te contamos cómo se calcula y cómo puedes consultarlo de cara a, por ejemplo, una compraventa de vivienda.
¿Qué es el valor catastral y para qué sirve?
El valor catastral consiste en la valoración económica de cada inmueble realizada por la Dirección General del Catastro, dependiente del Ministerio de Hacienda. Se determina objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos que constan en el Catastro, y está integrado por el valor catastral del suelo y el de las construcciones.
Este indicador se utiliza principalmente para calcular el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), ya que la base imponible de este impuesto municipal viene determinada por este valor. También determina el cálculo de la plusvalía municipal e influye en determinados casos en el IRPF.
¿Cómo saber el valor catastral de un inmueble?
Para saber el valor catastral de una vivienda debes conocer su referencia catastral. Se trata de una especie de DNI de la vivienda que cuenta con 20 dígitos. Este trámite es gratuito y sencillo, siempre que se esté autorizado para ello (básicamente, cuando seas propietario del inmueble).
- La manera más sencilla de consultar el valor es accediendo a la Sede Electrónica del Catastro, también conocida como oficina virtual del Catastro o catastro virtual.
- Como alternativa, puedes acudir a la gerencia del catastro o a cualquier punto físico de información catastral.
- También puedes solicitar este dato en tu Ayuntamiento.
Si optas por la vía online, podrás utilizar tu certificado digital para identificarte y justificar tu interés legítimo en conocer esta información.
¿Cómo calcular el valor catastral de una vivienda?
Para calcular el valor catastral se tienen en cuenta los siguientes factores:
- Localización del inmueble, circunstancias urbanísticas que afecten al suelo y su aptitud para la producción.
- Coste de ejecución material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios profesionales y tributos que gravan la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad edificatoria, así como el carácter histórico-artístico u otras condiciones de las edificaciones.
- Gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción o los factores que correspondan en caso de no existir promoción.
- Circunstancias y valores del mercado, valor del suelo, valor de la construcción y gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción.
¿Cómo calcular el valor catastral sabiendo el IBI?
Otra forma de obtener el valor catastral de un inmueble consiste en acceder al último recibo del IBI liquidado. Ten en cuenta que la fecha de devengo de este impuesto es el 1 de enero de cada año y que en este documento debe constar siempre cuál es el valor que se tomó como referencia para su cálculo, que no es otro que el valor catastral.
Dado que el cálculo del IBI puede variar en función del municipio donde se encuentre la vivienda, no existe una fórmula única para calcularlo. Sin embargo, basta consultar este recibo para poder ver el valor concreto que se utilizó como base imponible.
¿Qué influye en el valor catastral?
El cálculo del valor catastral tiene mucho que ver con determinadas características del inmueble, tales como:
- Su localización exacta
- La calidad de la construcción
- El valor del suelo
- El uso
- La antigüedad
- La referencia catastral
- Su superficie
- La representación gráfica
Todos estos factores determinan su valor, que puede actualizarse con carácter anual. Ten en cuenta que, para la Administración, el valor catastral es lo que vale tu vivienda, sin que sea relevante el precio que hayas pagado por ella. Eso sí, en general, no puede superar el precio que la vivienda tendría en el mercado.
Diferencia entre valor catastral y valor de referencia de catastro
El valor de referencia de catastro es el valor que le da la Dirección General del Catastro a un inmueble. Se obtiene al realizar un análisis de los precios de todas las compraventas que se realizan ante notario, en función de los datos de cada propiedad que consten en el Catastro.
Se calcula, por tanto, utilizando parámetros distintos de los que hemos visto en el caso del valor catastral. Además, el valor de referencia de catastro se revisa anualmente.
Esta distinción es importante, porque cada uno de estos valores afecta a unos impuestos u otros, al servir como referencia para determinar su base imponible:
- El valor de referencia de catastro sirve como base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), Actos Jurídicos Documentados (AJD) y Sucesiones y Donaciones (ISD). También influye en el valor de adquisición y transmisión en el IRPF o la plusvalía municipal cuando la normativa de estos impuestos remita a los valores fiscales que se prevén en el ISD.
- El valor catastral sirve como base imponible para el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), si bien también puede influir en el IRPF y en la plusvalía.
Diferencias entre valor catastral y valor de mercado de un inmueble
Conocer el valor de un inmueble es fundamental cuando se está dispuesto a comprar una vivienda. Los más relevantes son el valor catastral y el valor de mercado. El primero de ellos es un valor administrativo fijado objetivamente para cada inmueble y que se obtiene de la aplicación de los criterios de valoración recogidos en la ponencia de valores del municipio correspondiente. Te explicamos las principales diferencias.
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