SOS de la obra nueva a los políticos: se necesita más suelo para que la vivienda sea más barata

El precio de la vivienda tanto en venta como en alquiler no para de crecer y tampoco hay visos de que la tendencia vaya a bajar, en todo caso, a ralentizarse. ¿Por qué? Porque faltan viviendas para dar respuesta a la demanda real: la vivienda usada no es capaz de satisfacer dicha demanda y la obra nueva sigue siendo baja. Los promotores inmobiliarios llevan años señalando que España necesita levantar entre 130.000 y 150.000 viviendas nuevas al año, un ritmo que todavía no se ha llegado a cumplir desde el estallido de la gran crisis inmobiliaria de 2008.

Durante el boom se llegaron a conceder más de 120.000 visados de obra en un solo mes, en concreto esto ocurrió en septiembre de 2006, el punto álgido de toda la serie histórica de la estadística del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Aunque estos datos no eran buenos y denotaban un exceso de obra nueva (se juntó además con la entrada en vigor del Código Técnico de la Edificación, lo que provocó una anticipación de solicitudes de licencia), la situación actual tampoco es sana: en octubre de 2023 (último dato disponible) se concedieron 10.612 visados. Para alcanzar las 150.000 viviendas nuevas al año sería necesario que cada mes se concedieran una media de 12.500 visados de obra nueva. Cada año, en España se crean 240.000 nuevos hogares que ven muy complicado estrenar una vivienda y se ven abocados a la vivienda usada.

“Uno de los objetivos del sector promotor es llegar a un punto equilibrado de producción que atienda a la demanda. Ni llegar a los desorbitados números de 2006 ni quedarnos en las 80.000 viviendas de 2023”, sostiene David Martínez, CEO de Aedas Homes.

Por qué no se promueve más vivienda nueva

El talón de Aquiles del sector es la falta de suelo finalista para levantar vivienda. Así lo detallan los expertos consultados por idealista/news, así como la dificultad de encontrar suelo finalista. Reclaman más materia prima para producir la vivienda que la sociedad demanda en la actualidad.

A continuación, detallamos los principales factores que provocan que no haya más vivienda nueva en el mercado:

• Lentitud en el desarrollo del suelo: los expertos señalan que la crisis de 2008 paralizó por completo la inversión en el desarrollo de suelo, el bien más preciado hoy en día para las promotoras. Jaume Borràs, director de negocio de Culmia, sostiene que durante los años siguientes a la crisis se agotaron las bolsas de suelo finalista disponibles sin que desde las administraciones públicas reactivaran la actividad de transformación urbanística. La lentitud en convertir el suelo en apto para levantar vivienda ha generado la actual “inexistencia de suelo finalista en gran parte del territorio en el que hay demanda de vivienda”, añade Borràs. Las trabas burocráticas limitan la oferta de vivienda (administraciones, eléctricas, confederaciones hidrográficas, patrimonio, etc.). “Todos ellos obstaculizan el proceso promotor y ralentizan los plazos”, añade Luis Corral, CEO de Foro Consultores.
• Alto valor del suelo: los planes de negocio muchas veces no son viables por el alto valor del suelo, fruto de la escasez, por los costes de construcción, que si bien se han estabilizado se mantienen en la banda alta y por los elevados costes financieros. Éstos se han situado para el promotor en alrededor de un 6% anual, según Luis Corral. Además, la situación de incertidumbre obliga al promotor a “pedir” más rentabilidad a los proyectos, dados los riesgos.
• Falta de suelo para VPO: Patricia Hernández, CEO de Vía Ágora, insiste en la necesidad de revisar el precio de los módulos de la vivienda protegida, porque son tan bajos que en muchas ocasiones es inviable levantar vivienda asequible. De hecho, la Comunidad de Madrid ya ha avanzado que están revisando el precio de los módulos para que sí sea rentable levantar pisos asequibles.
• Otro factor clave para entender que no haya más vivienda nueva es la falta de mano de obra cualificada. La crisis de 2008 provocó una estampida de mano de obra a otros sectores y no ha habido posteriormente una regeneración, con lo que la capacidad actual de producción no es comparable con la de 2006, el año más álgido en el mercado inmobiliario español. La CEO de Vía Ágora recuerda que durante el boom el sector empleaba cerca de 3 millones de personas, hoy la cifra es de 1,4 millones, “por lo que no tenemos capacidad productiva para incrementar significativamente la producción de vivienda”.
• Falta de dinamismo en la financiación a promotoras: los cambios que ha experimentado el sector bancario es otro factor de impacto. Luis Corral señala que la financiación al promotor se ha endurecido no solo por los tipos de interés, si no por las exigencias de preventas, que están generalmente entre el 60-70% y, además, las entidades financieras exigen un mayor nivel de fondos propios a los promotores. “Estas exigencias de preventas dificultan la viabilidad de los proyectos, sobre todo teniendo en cuenta que la actividad inmobiliaria es menor. Y si se tarda mucho en llegar a ese porcentaje de preventas, las realizadas inicialmente se pueden caer y se entra en un bucle comercial, con avance cero”, apostilla Corral.
• Elevados costes de construcción: siguen elevados, así como las calidades y requerimientos legales, lo que afecta a la viabilidad de muchos proyectos residenciales.

Qué se debe hacer para tener más vivienda nueva en el mercado

Los expertos coinciden en señalar que el problema es la carencia de suelo finalista y esto limita la generación de vivienda asequible que permita acceder al mercado a los compradores más jóvenes. Por ello, es esencial la agilización de los trámites de planeamiento y gestión urbanística. “Aquí se deben tomar medidas valientes si de verdad queremos ver reducción de plazos. Con demasiada frecuencia los plazos legales no se cumplen y los efectos del silencio son negativos y, esto es aceptado por todos. La discrecionalidad en muchos casos es muy amplia y genera mucha inseguridad jurídica, que al final son nuevamente, costes y retrasos que finalmente paga el comprador, sostiene Patricia Hernández. 

Jaume Borràs se suma a la petición de muchas voces del sector que reclaman un pacto de estado para la vivienda y por una dotación de presupuesto público que permita el desarrollo de políticas de vivienda.

También piden una mejora de la seguridad jurídica en la transformación del suelo y la revisión de la fiscalidad.

El CEO de Aedas Homes afirma que el gran desafío para este año es facilitar el acceso a una casa a los potenciales compradores. En su opinión, se necesita también atraer capital. “Hay que consolidar a España como una gran oportunidad de inversión. La industria inmobiliaria es una industria intensiva en capital: para fabricar 100.000 viviendas hacen falta 25.000 millones de euros de 'equity' constante y no menos de 15.000 millones de euros de deuda. Es decir, España representa una gran oportunidad de inversión inmobiliaria. El desafío es establecer un marco de seguridad, certeza y credibilidad para atraer ese capital extranjero, que no tiene por qué provenir del mundo del ‘real estate’. España es clave para la inversión europea inmobiliaria y lo tiene que seguir siendo. Cualquier inversor que quiera invertir en este mercado en Europa tendrá que pensar en nuestro país -saben que “No Spain, no gain”-, pero hay que facilitar en lo posible su llegada”.

Vivienda de obra nueva idealista

Tirón de orejas a los políticos

El director de negocio de Culmia es claro: “a cada administración le corresponde el ejercicio de determinadas competencias, y eso es lo que debemos exigir. Estas competencias no son únicamente de las administraciones locales y autonómicas, también lo son del Estado. Éste debe transferir presupuesto a las comunidades autónomas. Estas últimas, por ejemplo, deben legislar y deben aprobar los planes urbanísticos municipales. Los ayuntamientos deben impulsar la revisión de sus Planes Generales, acelerar el desarrollo de suelo y acortar los plazos de tramitación de las licencias de edificación.

El CEO de Aedas Homes también sostiene la importancia de conseguir reducir los plazos de gestión del suelo y también acelerar todos los trámites administrativos y burocráticos relacionados con la promoción de las viviendas. La lentitud de estos trámites encarece las obras y, por tanto, la vivienda. “Unos datos que ponen de manifiesto este problema es que tardamos de media 16 meses en obtener todos los permisos en un suelo finalista. A lo que hay que sumar otros 20 meses aproximadamente de construcción y otros 3 meses de papeleo para regular el proyecto una vez acabado. En total, cerca de 40 meses, más de tres años, un periodo demasiado largo que dispara el coste financiero de los proyectos”, añade.

Luis Corral también hace hincapié en la necesidad imperiosa de revisar los valores máximos de los módulos de vivienda protegida, con el fin de adaptarse a la realidad del mercado y viabilizar económicamente el desarrollo de esta importantísima actividad. Y Patricia Hernández recuerda que la falta de VPO no lo sufre el promotor, sino el ciudadano que se enfrenta a la escasez y encarecimiento de la propiedad. 

Vivienda de obra nueva idealista

Y mientras tanto la vivienda se encarece... por la falta de obra nueva

Mientras tanto, el precio de la obra seguirá subiendo. Los expertos consultados coinciden en señalar que la vivienda nueva subirá un porcentaje similar a 2023, entre un 3% y un 5%, fundamentalmente motivado por los costes de producción y la falta de producto. 

Y esta situación se trasladará al mercado de segunda mano. El precio de la vivienda usada en España cerró 2023 con una subida del 8,1%, dejando el metro cuadrado en 2.042 euros, según el último informe de precios de idealista. Esta subida responde a la elevada demanda y la falta de oferta, sobre todo de obra nueva. La subida ha sido especialmente marcada en los archipiélagos y la costa mediterránea, posiblemente apoyada por una demanda internacional de alto poder adquisitivo. Y tampoco hay indicios que hagan pensar en un cambio de tendencia para 2024. De hecho, Francisco Iñareta, portavoz de idealista, señala que “en los mercados más dinámicos es posible que se reactive parte de la demanda que ha permanecido todo el año a la espera de unas bajadas de precio que no se han producido y que puede decidir comprar en 2024, lo que tensionará aún más el mercado”.

Los elevados precios de la vivienda en propiedad han llevado a muchos potenciales compradores a vivir de alquiler, un mercado que también está con precios máximos ante la escasez de pisos para alquilar. De hecho, el precio cerró 2023 con una subida del 10,1%, un nuevo máximo de la serie histórica de idealista. Apenas hay oferta ante las constantes medidas regulatorias y la Ley de Vivienda.