El precio de la vivienda nueva subirá un 4,1% en el primer semestre de 2024, según ST

El precio de la vivienda de obra nueva seguirá subiendo en la primera parte del año (4,1%), aunque a un ritmo más lento que en trimestres anteriores, para establecerse en 2.925 euros/m2 de media, según las perspectivas para el mercado residencial de Sociedad de Tasación. Para Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas en ST, el precio de la vivienda se aproxima a un punto de inflexión, “se prevé una ralentización del crecimiento de la vivienda media cada vez más evidente”. Estos son los retos y tendencias del mercado para 2024.

El último estudio del mercado residencial de Sociedad de Tasación analiza las tendencias y retos para 2024, un año que parece que va a estar marcado por la desaceleración económica que ya se preveía en 2023, la evolución del empleo y también de la inflación y, por tanto, de las decisiones del Banco Central Europeo (BCE) sobre los tipos de interés.

La evolución de la inflación marcará 2024, donde nuevas presiones podrían limitar el crecimiento de la economía española en su conjunto, como consecuencia de una demanda exterior debilitada, y que se aprecia no solo en la desaceleración experimentada por la cifra de exportaciones, sino también en la compraventa de viviendas de extranjeros.

Para Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas en ST, “la compra de vivienda por parte de extranjeros supone en torno al 15% del total de operaciones. Los ciudadanos de aquellos países europeos con mayor incidencia inflacionaria no están comprando tanta vivienda como antes. Pero estas nacionalidades clásicas (como alemanes o ingleses) están siendo sustituidos por otras nacionalidades, como colombianos o rumanos”.

La evolución de la economía condicionará el mercado hipotecario. El euríbor ya ha encadenado dos meses consecutivos de bajada; como un indicador adelantado que puede apuntar hacia una relajación de la política monetaria del BCE, previsiblemente a partir del segundo semestre de 2024. Esta expectativa de bajada de tipos de interés puede provocar un posible cambio en el balance de la contratación hipotecaria a tipo fijo o a tipo variable, concreta Leticia Sánchez, analista estratégica de Mercado en la compañía.

El mercado inmobiliario continúa mostrando una gran resiliencia a nivel de actividad, a pesar de que las compraventas de vivienda encadenan 10 meses de descensos interanuales, continúa el informe. Y es que el mercado laboral ha cerrado 2023 con una evolución al alza en cuanto a la afiliación a la Seguridad Social, y el poder adquisitivo de los hogares se ha recuperado ligeramente. “Salarios e inflación están creciendo a un ritmo similar, aunque las perspectivas para 2024 apuntan a un consumo contenido, debido a la pérdida de renta disponible que se ha producido durante los años 2022 y 2023, y a la desaceleración de la tasa de ahorro durante los últimos trimestres”, concreta la analista.

Las previsiones de ST, basadas en los datos del INE de Registradores, hablan de una caída que de las operaciones que rondará el 10% interanual en 2023, pero que dejará unos resultados por encima de las 550.000 transacciones, manteniendo cifras desde la salida de la pandemia.

El informe de Sociedad de Tasación también destaca la heterogeneidad del mercado, con diferencias por comunidades autónomas y por tipo de vivienda, nueva o usada. “La vivienda nueva mantiene incrementos, mayores que los de la vivienda usada (del 1% o menos). Ese freno al nivel de incremento se debe, entre otras cosas, a que se están dilatando los tiempos de venta", concreta la directora de Instituciones y Grandes Cuentas, que descarta caídas de los precios a corto plazo mientras se mantenga la actual demanda de vivienda.

La escasez de obra nueva presiona los precios al alza

Otro de los puntos destacados del informe de Sociedad de Tasación es su análisis acerca de la necesidad de 800.000 nuevas viviendas en Cataluña y la Comunidad de Madrid en los próximos 15 años para acoger las previsiones de nuevos hogares en estas autonomías. De hecho, según las proyecciones de población para los próximos tres lustros, la mitad de la demanda de vivienda se concentrará en estas dos regiones.

Los actuales niveles de construcción de vivienda nueva, que rondan entre los 80.000 y los 100.000 visados anuales se muestran “insuficientes”, y desde la crisis de 2008 se ha generado "un desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda nueva", ha concretado Villanueva.

El precio medio más elevado en obra nueva se encuentra en Barcelona capital (5.156 €/m2), y tanto la Ciudad Condal como Madrid (4.385 euros/m2) y San Sebastián (4.283 euros/m2) superan la barrera de los 4.000 €/m2.

Mientras, Málaga se posiciona por tercer año consecutivo como la capital española donde más ha crecido el precio de la vivienda nueva durante el último año (7,2%), por delante de importantes capitales como Palma (6,8%), Madrid (6.3%) o Barcelona (4,9%).