Testa Home: "En España hay una fractura crónica entre oferta y demanda de viviendas"

Testa Home es el mayor casero privado de España. Actualmente tiene en cartera cerca de 13.000 viviendas ubicadas en los grandes núcleos urbanos, principalmente en Madrid. En esta entrevista, Noelia Rosón, directora de operaciones de la socimi de Blackstone, explica que la compañía ha invertido 170 millones de euros en renovar las viviendas y mejorar las zonas comunes de su cartera, lo que le permite adaptarse a las necesidades de los inquilinos y competir cara a cara con las promociones ‘build to rent’. Rosón asegura la renta mensual media de las viviendas de Testa ronda los 900 euros al mes y que su público objetivo son las familias, mientras que alerta de que el mercado de la vivienda en España sufre una “rotura de stock estructural”. En su opinión, es necesario aumentar la gestión profesional del alquiler.

¿Cómo ha sido tu llegada a Testa Home y cómo encaras este reto?

Mi trayectoria profesional ha estado siempre vinculada al sector inmobiliario en empresas cotizadas, pero trabajar en Testa Home es otra liga.

Es el líder del sector 'multifamily' en España y tengo la suerte de poder coordinar un equipo altamente profesionalizado y especializado que gestiona toda la cadena de valor. Es decir, gestionamos la producción de viviendas y zonas comunes, incorporamos ‘amenities’ a los edificios, como piscinas, gimnasios…, y también llevamos el marketing, el 'pricing' y el 'asset management'. Es una gestión absolutamente integral del proceso inmobiliario.

Además, es un equipo altamente enfocado a los resultados y que intenta siempre conseguir la excelencia operativa mejorando los procesos. Y os doy un ejemplo. El año pasado, el tiempo de vaciamiento medio de nuestras unidades (que es el tiempo que pasa entre que se queda vacía la unidad, la renovamos y la volvemos a alquilar) era 2,5 meses, mientras que este año, como consecuencia de la mejora en los procesos, el tiempo de vaciamiento es 1,7 meses.

Por tanto, es un equipo en constante mejora y en constante progreso. Y para mí es un reto muy interesante.

"Hacemos una gestión absolutamente integral del proceso inmobiliario"

¿Cuánto habéis invertido en la mejora y renovación de vuestros edificios?

En el ADN de Testa Home está la renovación y la mejora de nuestros edificios. Hace dos años, el programa de inversión en las zonas comunes representaba 40 millones de euros y ahora ya hemos invertido en torno a 45 millones de euros. Y si hace dos años la inversión en viviendas suponía 120 millones de euros, hoy la inversión en este programa supone 125 millones de euros.

Es decir, Testa Home se caracteriza por estudiar de forma muy detallada el mercado y posicionar sus edificios generando valor añadido y, además, de esta forma garantizamos la satisfacción de nuestros inquilinos.

¿Cuántos inmuebles tenéis actualmente en cartera y cómo están repartidos?

La cartera en gestión de Testa Home abarca más de 120 edificios que suponen en torno a 13.000 viviendas que están localizadas principalmente en Madrid, aunque también tenemos posicionamiento en otros mercados clave, como por ejemplo San Sebastián, Pamplona, Valladolid, Las Palmas, Barcelona o la Comunidad Valenciana.

Para darte un poco más de color en relación a la composición de la cartera, mayoritariamente son edificios de vivienda libre, aunque también gestionamos vivienda protegida, que supone un 9% en nuestra cartera total y está localizada fundamentalmente en tres emplazamientos: Madrid, Valladolid y Barcelona.

Respecto al mix de producto, que creo que hace entender un poco cuál es la tipología de nuestras viviendas, un 52% son viviendas de dos dormitorios y un 21% son viviendas de tres dormitorios. Por tanto, nuestro cliente potencial son familias con niños y la renta media aproximada está en torno a los 900 euros al mes. O sea, son lo que se denominan viviendas ‘affordable’ o viviendas relativamente asequibles, si bien es cierto que esto es una media.

"Nuestro cliente potencial son familias con niños"

¿Cuál es vuestro prototipo de inquilino actualmente? ¿Tenéis mucha rotación?

Pues es que no hay prototipo, porque tenemos una variedad de producto bastante elevada. Tenemos viviendas con una diferente tipología de dormitorios, desde el estudio a cuatro dormitorios; y tenemos pluralidad de inquilinos como consecuencia de la variedad del portfolio que gestionamos.

En relación con la rotación de los inquilinos, lo que sí que hemos notado, por ejemplo, es que el porcentaje de rotación anual ha descendido respecto a años anteriores. ¿Y por qué? Pues como consecuencia del desajuste que hay entre oferta y demanda y como consecuencia de la subida de precios. Ahora nuestros inquilinos no rotan tanto, nuestro porcentaje ha disminuido.

"Ahora nuestros inquilinos no rotan tanto como consecuencia de la subida de precios"

¿Cómo hacéis el proceso de selección de inquilinos?

Es un proceso totalmente estandarizado. En Testa Home tenemos en cuenta la tasa de esfuerzo de los inquilinos, es decir, el porcentaje neto de ingresos que dedican a pagar el alquiler. Como consecuencia de este análisis, la tasa de esfuerzo se sitúa en torno a un 30%, que está por debajo de la tasa media a nivel nacional, que, según el Banco de España, está en un 32,6%.

¿Qué tipo de renovaciones hacéis en los edificios y las viviendas?

La modernización y puesta a punto de nuestros edificios es la esencia de Testa Home y estamos muy atentos a los nuevos requerimientos de la demanda, para posicionar el producto con elementos de calidad y mejora constante.

"La modernización y puesta a punto de nuestros edificios es la esencia de Testa Home"

Siguiendo las peticiones del mercado, en parte de la cartera hemos incorporado piscinas, zonas de ‘coworking’, zonas de niños… También hemos sustituido todas las luminarias de las zonas comunes de los edificios, pasándolas a LED. Otra de las iniciativas que hemos llevado a cabo es la sustitución de las llaves tradicionales por llaves digitales en unas 4.000 viviendas. Todas estas actuaciones son para conseguir la mejora de los procesos y la satisfacción de nuestros inquilinos.

Actualmente, dentro de la línea de modernización de nuestros edificios, estamos valorando la ejecución de 11 piscinas y espero que cuatro de ellas estén terminadas en este año, lo que supondría modernizar edificios que están ubicados en Carabanchel y Vallecas (Madrid).

Este plan va enfocado a competir con el modelo ‘build to rent’, con promociones de obra nueva destinadas al alquiler. ¿Es un objetivo cumplido?

Desde mi punto de vista, es un objetivo cumplido. ¿Por qué? Pues porque hemos abordado un reposicionamiento de nuestros edificios muy intensivo y hemos introducido zonas de ‘coworking’, piscinas, parques infantiles, ‘chill out’…, todas las ‘amenities’ que son necesarias para satisfacer las demandas reales de nuestros inquilinos. Pero la ventaja competitiva de nuestro producto respecto al ‘build to rent’, que desde mi punto de vista es fundamental, es la localización.

Es decir, nuestras viviendas se localizan en zonas totalmente consolidadas de la ciudad y que cuentan con todos los servicios, mientras que muchas veces las promociones ‘build to rent’ surgen en zonas de expansión, y todavía están pendientes de consolidar los servicios. Entonces, sí que competimos cara a cara y somos una opción muy a tener en cuenta, porque nuestros edificios están totalmente renovados y además muy bien localizados.

"La ventaja competitiva de nuestro producto respecto al ‘build to rent’ es la localización"

Además de la localización, ¿qué buscáis en los edificios?

Para nosotros es fundamental tener sinergias en la gestión de nuestros activos. Como somos ‘multifamily’, es fundamental tener un porcentaje de propiedad en el edificio que nos permita tomar decisiones de inversión, transformar los inmuebles y posicionarlos con la incorporación de nuevos ‘amenities’ y con inversión en zonas comunes y viviendas. Y la forma de poderlo llevar a cabo es con un porcentaje mayoritario en los edificios.

idealista/news

¿Qué esperáis de 2024? ¿Cuáles son vuestros objetivos?

Testa Home es una plataforma de ‘living’ y, como no puede ser de otra manera, sigue la dinámica y tracción del mercado. Mi visión de 2024 es que cerraremos el ejercicio gestionando un portfolio ‘multifamily’ altamente estabilizado, donde las ocupaciones estarán en torno al 98%.

Y respecto a los objetivos que nos marcamos para 2024 son fundamentalmente dos: la satisfacción de nuestros residentes y la sostenibilidad con impacto en las comunidades en las que están los edificios.

Tras invertir en las viviendas y las zonas comunes, ahora estamos transicionando nuestro foco de atención de una fase de producto o una fase del residente. De hecho, estamos realizando encuestas de satisfacción donde valoramos la experiencia del usuario y este ‘feedback’ para nosotros es muy relevante, porque nos permite mejorar nuestros procesos y dar un mejor servicio.

En relación a la sostenibilidad, ahora es bandera de nuestra gestión. Estamos decididos y apostamos por la sostenibilidad en el desarrollo inmobiliario.

Para ponerte en contexto, hemos llevado a cabo varias iniciativas este año y queremos seguir haciendo más. En primer lugar, el 66% de nuestros activos tienen paneles fotovoltaicos para mejorar y optimizar las instalaciones. Y, en segundo lugar, hemos llegado a un acuerdo con Repsol, de forma que el 56% de los puntos de suministro de electricidad son ‘green energy’; es decir, proceden de energía verde.

"Estamos transicionando nuestro foco de atención de una fase de producto o una fase del residente"

¿Cómo veis el mercado de la vivienda actualmente? ¿Y el alquiler en concreto?

Hoy en España hay una fractura crónica entre oferta y demanda. Según el Banco de España, se necesitarán 600.000 viviendas hasta 2025 para suplir el déficit en el mercado inmobiliario español. Y dentro de esta rotura de stock estructural de la vivienda está el mercado del alquiler.

El mercado del alquiler, desde mi punto de vista, se caracteriza por dos notas fundamentales. En primer lugar, su poca representatividad en comparación con otros países europeos. Y. en segundo lugar, porque es un sector atomizado.

Según el último Censo de Vivienda publicado por el Instituto Nacional de Estadística, la cuota del mercado de alquiler en España representa un 18% en comparación con otros países europeos, como Austria o Dinamarca, donde el porcentaje supera el 50%. Y la segunda nota característica del mercado del alquiler es que está muy atomizado porque solamente el 8% está en manos de grandes tenedores o inversores institucionales. El resto es del pequeño inversor.

Como se ha considerado que la vivienda es un producto refugio del inversor particular, hay una falta de gestión profesionalizada en el mercado del alquiler.

¿Por qué los institucionales deberían tener cada vez un papel más relevante en el mercado?

Desde mi punto de vista, tener un mercado de ‘living’ mucho más profesionalizado redunda en el beneficio de los inquilinos, porque hacer una gestión profesionalizada te permite abordar inversiones en los edificios que de otra forma sería muy complicado llevar a cabo. Y, además, siempre estamos introduciendo innovación en los procesos que redundan en una mejor atención a los inquilinos. Por ejemplo, en Testa Home tenemos el portal del inquilino para relacionarnos con nuestros residentes e invertimos mucho en tecnología para garantizar la satisfacción de nuestros inquilinos. Y esto solamente es posible si gestionas con carácter profesionalizado y si gestionas volumen.

"Tener un mercado de ‘living’ mucho más profesionalizado redunda en el beneficio de los inquilinos"

¿Qué le queda por hacer a Testa? ¿Cómo os visualizáis dentro de unos años?

Yo como veo la plataforma es que continúe siendo líder de ‘living’ en España. Y para eso creo que tienes que reunir dos condiciones básicas. Primero, estar súper atento del mercado y, en segundo, lugar establecer e implementar ideas innovadoras. Este es un sector muy dinámico y no puedes estar al margen del mercado o al margen de los últimos requerimientos.

"Es un sector muy dinámico y no puedes estar al margen del mercado"