Gómez-Pintado: "No tiene sentido que las familias estén pagando IVA por una vivienda protegida"

Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de APCE y Vía Ágora, recibe a idealista/news y repasa la actualidad del sector inmobiliario y de su compañía promotora. El directivo vaticina una subida de los costes de construcción basada en la escala del precio de algunas materias primas y de una posible tensión en lo laboral por la falta de mano de obra. Además, Gómez-Pintado cree que no es justo que las familias paguen IVA por una vivienda protegida y se muestra contrariado por la no aprobación de la Ley del Suelo.

Además, como presidente de la APCE, se encuentra inmerso en la celebración de la cuarta edición del Congreso Nacional de Vivienda que tendrá lugar los días 16 y 17 septiembre en Málaga capital. 

¿Cuál es el escenario en el sector inmobiliario tras la anunciada bajada de tipos?

El resultado de la bajada de tipos de interés junto con la subida de los salarios este año nos va a dar un resultado muy interesante. Además, añadiría el ahorro de las familias que viene de la época del covid-19… veremos a ver cómo se desarrolla todo esto.

¿Cómo va a evolucionar el precio, la oferta y la demanda en el sector residencial?

En este primer semestre ha sido una evolución muy positiva. Tenemos un grave problema con la vivienda nueva porque se está produciendo poquísima para las necesidades que tenemos. Es decir, la oferta es muy débil respecto de la demanda y esto lo que nos está llevando es a una acumulación cada vez mayor de familias o de personas que no pueden acceder a una casa. El Banco de España cifraba en su último informe una necesidad de 600.000 viviendas y con nuestro actual nivel de producción esta necesidad aumenta en 250.000 unidades al año. Con lo cual nos vamos a encontrar con más de 1.200.000 viviendas de necesidad en 2027. En ese sentido, todas las administraciones tienen que dar soluciones no solamente por la parte pública, sino también los privados. Tendremos que dar soluciones.

¿Qué ha supuesto para el sector que no salga adelante la Ley del Suelo? ¿Tiene esperanzas de finalmente se apruebe?

Te diría que mientras hay vida hay esperanza. El sector había analizado bien la ley y veíamos las bondades que tenía, pero al final ha sido un jarro de agua fría que no haya salido. Esta ley otorgaba seguridad jurídica y tener un punto de inflexión respecto de lo que es la gestión del urbanismo en España. Con esa visión y esa seguridad jurídica se podría empezar a desarrollar más suelo y, sobre todo, se conseguiría desbloquear más de 100 planes generales que están en estos momentos en suspensión.

¿En qué punto se encuentra el observatorio del mercado del alquiler para estudiar el impacto de la ley de vivienda que anunció hace algunos meses APCE?

Desde APCE dijimos que íbamos a formar un observatorio y lo que ha sucedido durante este tiempo es que el Gobierno también anunció que montaba un observatorio de la Vivienda, mientras nosotros estábamos en un periodo de reflexión. Hemos tenido ya dos reuniones. Estamos los participantes que creo que tenemos que estar y para nosotros lo más importante después del anuncio de la creación del Observatorio por parte del Gobierno, es dar las fuentes fidedignas que nos garantice que los datos que se están dando son los exactos y los reales, y que no hay ningún tipo de sesgo.

Nosotros sabemos que lo vamos a hacer así, pero es fundamental que no lo creamos solo nosotros, sino que lo crea aquel que va a tener acceso a la información. Ahora lo que tenemos que hacer es ponernos de acuerdo en la metodología.

¿Cómo van a evolucionar los costes de construcción?

Van a seguir evolucionando al alza, fundamentalmente porque las materias primas siguen con esa resistencia a bajar. Es cierto que hay alguna de ellas, como el cemento, que ha tenido una cierta inflexión a la baja, pero el resto de los materiales siguen en una tendencia de una subida suave. Por otro lado tenemos una mano de obra cada vez más escasa y se va notando en más territorios. Creo que con la bajada de tipos de interés que hablábamos al principio, más la demanda tan potente que tenemos, se va a poner mucha obra en marcha y esto va a ocasionar un tensionamiento mayor en la mano de obra. Y por supuesto, casi seguro que una subida de los costes de construcción.

¿En qué momento se encuentra Vía Ágora?

Se encuentra en un momento dulce, muy interesante y con muchísimos proyectos. Empezamos el año con la sociedad que tenemos junto con Bankinter cerrando varias operaciones. Con respecto a nuestra actividad promotora en solitario, cabe destacar que acabamos de entregar en Sevilla, la promoción Mairena, completamente vendida. Entregamos a finales de año otra que tenemos en Sevilla. Empezamos dos proyectos nuevos también en la misma provincia. Empezamos otro proyecto aquí en Madrid, en la calle Joaquín Lorenzo y lo más importante, nuestra gran fuente de suelo que tenemos, que son Los Cerros, ha pegado un giro espectacular y se ha acelerado mucho, con lo cual esperamos que en el año que viene también entre en carga la primera fase de este desarrollo.

Y luego por la parte de la corporación, en Lignum Tech, nuestra empresa de industrialización, también estamos muy activos, desarrollando sistemas y modelos de fachadas nuevas. Estamos en un proyecto ya de una industrialización plena de la fábrica de baños y analizando posibles mejoras dentro de los sistemas productivos, que yo creo que van a ser revolucionarios y muy interesantes. Hemos dado un paso más, que es la creación de una sociedad nueva que se llama Lignum Forest, donde hemos ido al origen, a la materia prima y ya hemos firmado varios acuerdos con propietarios de bosques para hacer la gestión forestal.

¿Van a realizar alguna compra de suelo en 2025?

Sí, vamos a realizar alguna compra con total seguridad. Tenemos mucho foco puesto en la colaboración público-privada. Estamos muy pendientes de todo lo que se está sacando a concurso por todas las administraciones. Estaremos muy presentes ahí y además estamos también estudiando operaciones de suelo. Madrid y Sevilla son dos plazas que las tenemos muy estudiadas por los equipos que tenemos. Tenemos puesto el foco también en Málaga, aunque es complicado acceder. Yo siempre digo que para hacer una operación de compra tienes que analizar mil y ahí es donde estamos. Pero sí, sí, estamos con una posición clarísimamente compradora.

¿Tienen prevista alguna desinversión?

En estos en estos momentos, no.

¿Han alcanzado ya la velocidad de crucero?

No, no hemos alcanzado la velocidad de crucero en nuestra sociedad. Todavía nos falta.

Hace algunos meses afirmó que pretendían gestionar 100.000 viviendas en alquiler en los siguientes cinco años. ¿Sigue siendo este el objetivo?

Sí, ese es el objetivo que tenemos en mente. Ahora mismo estamos desarrollando 18 proyectos en vivienda entre la colaboración público-privada y lo que tenemos comprado, pero el objetivo sigue siendo ese. Hay que tener en cuenta que en la sociedad que tenemos con Bankinter el objetivo que hay es todavía incluso más ambicioso.

Juan Antonio Gómez-Pintado idealista/news

Habla de colaboración público-privada, pero la realidad es que hay algunos concursos lanzados por la Administración que se han quedado desiertos. ¿Debería la Administración replantearse las condiciones de los pliegos para atraer a los promotores?

Yo creo que sí. Lo primero que tienen que hacer las administraciones es escuchar a la otra parte y luego ellos harán lo que sea menester. Yo no digo que tengamos que hacer ningún tipo de imposición, nada más lejos de la realidad, pero sí que es cierto que el negocio de la colaboración-público privada tiene unas características muy determinadas. Es un negocio que tiene un punto muy financiero. Hay que entender que los inversores tienen unos requerimientos claros: un mayor número de años de explotación del activo y proyectos con mucho volumen. El caso último que hemos tenido del Ayuntamiento de Madrid es claro. Si a mí me preguntas por qué se han quedado desiertos. En mi opinión, los proyectos estaban bien ubicados, pero eran pequeños y lo primero que se necesita para que se puedan hacer en este tipo de gestiones y que sean rentables es volumen. Hay tipologías de edificación que no van a entrar nunca en el foco del inversor institucional.

La madera comienza a ganar peso en la construcción… ¿Llegará un punto en el que se utilice más que el cemento?

En el año 2027 empiezan a entrar las normativas del impacto que tiene, por ejemplo, productos como el cemento en el medioambiente. La madera no es que sea neutra, es que es negativa en huella de carbono. ¿Va a sustituir la madera al hormigón? Creo que no. La madera no ha venido a sustituir a ningún otro material. Yo apuesto más por sistemas híbridos donde podamos construir en madera con hormigón, madera con acero… Por supuesto, habrá edificios que solo sean de madera, habrá edificios que solo sean de hormigón, pero cada vez vamos a ver ese tipo de modelo híbrido.

Hace tiempo que se lanzó el mensaje de que la industrialización iba a abaratar el el precio de la vivienda. Pero este hito todavía no ha llegado. ¿Cree que va a llegar?

Hay gente que dice que hace, pero hay gente que hace y los que dicen que hacen no hacen. Se ha lanzado muchísimo mensaje sobre la industrialización, pero metidos en procesos de industrialización estamos muy poquitos todavía. La capacidad instalada es muy. Para que esto empiece a notarse en la bajada de precio, necesitamos mucho. Te pongo un ejemplo, si una fábrica de coches tiene una capacidad todos los días para fabricar 1.000 unidades y solo fabrica 200, pues claro, el punto máximo del ahorro y de la eficiencia lo obtiene cuando haces 1.000, cuando haces 200 no lo tienes y ahí es donde estamos nosotros ahora mismo. ahora. Estamos en un punto donde no tenemos todavía la eficiencia necesaria para empezar a reducir los costes.

Hace poco estuvo con la Ministra de Vivienda. ¿Qué peticiones le hicieron?

Fueron varias. La primera, evidentemente, el tema fiscal porque ayuda a muchas familias a ese acceso de vivienda. Cuando se retiraron las medidas fiscales, en su momento fue un varapalo importante para muchas familias y creo que de alguna manera hay que volver a estudiar esos incentivos para aplicarlos. No digo que de manera genérica, pero sí en aquellas familias o en aquellos sitios donde son más desfavorecidas las familias, ¿no? La revisión del IVA no estaría de más en la vivienda protegida. Si es vivienda protegida tiene que ser con todas sus consecuencias. No tiene ningún sentido que estemos pagando un IVA o que las familias estén pagando un IVA por vivienda protegida igual que por una vivienda libre. No tiene sentido.

En esa tanda de peticiones que le hicimos fuimos muchísimo por la industrialización. En su momento yo la vi muy receptiva a todas las peticiones que le hacíamos. Pero fundamentalmente le dije que contasen con nosotros cuando el gobierno central fuese a sacar la colaboración público-privada, que contasen que nos dejasen explicar nuestras experiencias, que nos dejaran mostrarles dónde están los cuellos de botella del desarrollo de las promociones para que cuando sacasen los pliegos fuesen un éxito…

¿Nos puede contar qué espera del Congreso de APCE que se celebrará en septiembre en Málaga?

Las expectativas que tenemos con él son altas, porque creo que vamos a estar en un momento muy interesante para la vivienda. Las tres administraciones están muy focalizadas en el problema de solventar el problema de la vivienda y además están apareciendo situaciones nuevas como la IA que van a impactar muy directamente, no solamente a nuestro sector, sino a todos. La inteligencia artificial puede ayudarnos a romper aquellas barreras que hoy generan limitaciones y que hace que la vivienda sea tan cara. Por ejemplo, la gestión urbanística puede aligerarse con la IA. A los privados nos puede ayudar en la segmentación y el análisis de los clientes y las necesidades que tiene este. El Congreso va a tener una parte importantísima de inteligencia artificial.