Gobierno y banca estudian fórmulas para financiar promociones industrializadas

La construcción industrializada está en el foco del Gobierno, el sector financiero y las promotoras. En los últimos años, al calor de la necesidad de reducir los plazos y los costes de la construcción y con una acuciante falta de mano de obra en el sector como telón de fondo, el desarrollo parcial de promociones residenciales en fábricas está creciendo en España. El gran escollo para su impulso definitivo es la falta de financiación bancaria para este tipo de construcción industrializada. Un problema que, no obstante, se ha colado en la agenda de la Administración, la banca y las promotoras para buscar una solución.

Según ha podido confirmar idealista/news con fuentes de mercado, ya se ha creado un grupo de trabajo multidisciplinar con el objetivo de analizar las diferentes opciones que hay sobre la mesa para lograr que la construcción en fábrica pueda optar a financiación, al igual que los proyectos que se levantan sobre el terreno.

Este ‘comité de expertos’ está capitaneado por Conocimientos Imprescindibles de Arquitectura y Real Estate (CIARE), un espacio formativo especializado en el sector inmobiliario que tiene al frente al empresario y arquitecto Fernando Catalán Ocón. En este grupo participan representantes de la Administración Central, despachos de abogados, entidades financieras, aseguradoras, tasadoras..., con el fin de buscar soluciones a la financiación de proyectos mediante construcción industrializada.

Actualmente este tipo de desarrollos en fábricas no forman parte de la garantía hipotecaria, de ahí que la banca no sea proclive a conceder financiación al promotor en estos términos.

La clave está en la normativa ECO, que regula las tasaciones inmobiliarias y que lleva vigente desde el año 2003 a través de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

En resumidas cuentas, la orden dictamina que los elementos constructivos formarán parte de la garantía hipotecaria cuando estén anclados al terreno. Por tanto, todos aquellos elementos que se fabriquen o almacenen fuera del solar donde se está levantando la promoción no pueden formar parte de la garantía hipotecaria y, por tanto, no están garantizados, con el riesgo que ello conlleva para una entidad financiera.

Desde el sector promotor insisten en que el actual sistema de financiación es inadecuado para que las empresas puedan industrializar, puesto que todos los elementos que se fabrican lejos del suelo finalista no son susceptibles de optar a créditos bancarios.

“La garantía solo surte efecto en función de lo que vayas levantando de un edificio en ese mismo suelo. Eso es lo que da certeza al banco, porque es lo que está garantizado. Y el problema que tenemos es que un tasador puede ir a tasar a una fábrica donde se están construyendo, por ejemplo, 50 baños de una promoción de viviendas, pero el banco necesita la certeza de que esos baños son los que posteriormente van a ir a parar a la obra que está financiando. En eso es en lo que se está trabajando”, explica a este medio Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE).

Fuentes de uno de los principales bancos de España confiesan que el sector financiero es consciente de la problemática que existe actualmente y de la conveniencia de ponerle remedio ante la falta de mano de obra y la necesidad de una construcción más rápida y eficiente en términos de sostenibilidad. También revelan que el Tesoro Público ya ha solicitado a las entidades financieras su opinión acerca de las distintas vías posibles, aunque avisan de que, de momento, el encaje no es sencillo.

Por ejemplo, ven indispensable incluir en la normativa nuevos conceptos, como los relacionados con la digitalización y el registro de elementos constructivos, y también que las compañías de seguros garanticen a la propia banca la posibilidad de financiar en fábrica.

Según el presidente de la APCE, el ‘blockchain’ y el certificado digital (también conocido como pasaporte digital) son algunas de las alternativas que hay sobre la mesa para que ese traslado de la fábrica a la obra se pueda trazar y que el banco tenga la garantía que necesita, reforzando así la seguridad jurídica de este tipo de operaciones. Gómez-Pintado también asegura que la aclaración de la normativa actual podría llevarse a cabo a través de una Orden Ministerial por parte del Ministerio de Economía, del que depende la Dirección General del Tesoro Público. 

Esa también es la visión de Fernando Agudo, director general de Atlántida Homes, la división de construcción industrializada de la promotora Grupo Riofrío, que ha sido una de las pioneras en un sector. Según argumentó Agudo en una entrevista reciente a idealista/news, es conveniente que cambie parte de la regulación española para que los bancos empiecen a financiar más promociones de vivienda industrializada.

El directivo insistió en que esta Orden se aprobó hace 21 años y que, en este tiempo, la construcción y el mercado inmobiliario ha evolucionado mucho, por lo que en parte está obsoleta. Y recordó que, de cara a las disposiciones de financiación durante la fase de construcción, las empresas del sector tienen que adaptarnos a fórmulas menos habituales.

Dejando a un lado la Orden ECO, otra alternativa sería reflejar el cambio a través de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (Ley 5/2019, que entró en vigor en junio de 2019), más conocida como la ley hipotecaria. Esta alternativa, sin embargo, no es tan factible para la APCE, que considera que es una ley que está funcionando con éxito y que cualquier cambio sería demasiado complejo e incluso podría provocar inseguridad jurídica.

Además, al margen de cómo encajar la adaptación normativa, la banca también argumenta que la problemática arrastra otros factores, como que esta industria todavía es incipiente y que muchas de sus empresas son de reducido tamaño, por lo que tienen poca capacidad de acceso al crédito; que en muchos casos las soluciones constructivas no son homogéneas entre los proveedores o que exigen soluciones logísticas para el traslado del producto hasta la parcela en cuestión.

La APCE es consciente de este escenario, aunque confía en que la construcción industrializada cada vez sea más habitual en el mercado y que ello impulse la puesta en marcha de una solución financiera. “El mercado virará sí o sí a la construcción industrializada y cuando haya más volumen, la banca verá negocio. Tardaremos meses o años, pero esto llegará”, concluye Juan Antonio Gómez-Pintado.