Comprar una casa embargada puede ser una opción interesante para acceder a una vivienda, ya que este tipo de operaciones ofrecen precios más bajos que los del mercado.
Sin embargo, antes de dar el paso, es recomendable entender qué implica que un inmueble esté embargado, así como conocer bien las condiciones legales y financieras que conlleva.
Casa embargada, ¿qué implicaciones tiene?
El embargo es una medida legal mediante la cual un juez autoriza la retención o venta de un bien para saldar la deuda pendiente de su propietario.
Asimismo, una casa embargada es un inmueble que el propietario no ha podido pagar y existe una orden judicial que permite a un acreedor (normalmente un banco) disponer de ella para recuperar la deuda pendiente.
Aspectos legales y jurídicos
Antes de comprar una casa embargada, es importante conocer ciertos puntos legales que pueden influir en el proceso y en la seguridad de la operación:
- Normativa aplicable. Las leyes de ejecución hipotecaria y embargo no son iguales en todas las jurisdicciones. Esto puede afectar a los plazos, a los trámites necesarios y a la forma en la que se adjudica la vivienda.
- Contrato de compraventa. En las viviendas embargadas, el contrato puede incluir cláusulas específicas distintas a las de una compraventa tradicional. Entre ellas, condiciones sobre la entrega de llaves, la situación de ocupación o las cargas que aún pesen sobre el inmueble.
- Derecho de redención. En algunos casos, la ley otorga al anterior propietario un plazo para recuperar la vivienda pagando la deuda pendiente y los gastos asociados. Este derecho puede retrasar o incluso impedir que el comprador adquiera la propiedad de manera definitiva.
¿Qué debes saber sobre la compra de casas embargadas?
Una vez localizada la vivienda embargada, es recomendable:
Solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad, ya que este documento contiene toda la información registral sobre la casa.
Identificar al acreedor, pues el titular puede ser un banco, Hacienda, la Seguridad Social o una empresa. Esta información ayuda a entender el tipo de procedimiento y las posibilidades de resolución o negociación que existen.
Valorar el precio en relación al mercado, ya que no todas las casas embargadas son gangas. Debes comparar su valor con el de otras viviendas similares en la misma zona para confirmar si realmente supone una buena oportunidad.
¿Cómo comprar un piso embargado?
Una de las vías más habituales para adquirir viviendas embargadas es a través de subastas judiciales o, en algunos casos, de subastas públicas organizadas por Hacienda o la Seguridad Social. En este caso, el proceso es el siguiente:
Comprar una casa embargada en una subasta
En este caso, el proceso es el siguiente:
- Localiza la subasta. Identifica el inmueble que te interesa y revisa su ficha completa, incluyendo valor de tasación, deuda reclamada, cargas existentes y condiciones de la puja.
- Regístrate y haz el depósito. Para participar, necesitas registrarte con certificado digital y depositar una fianza (generalmente el 5% del valor de tasación). Es importante tener la financiación lista, ya que, si ganas, tendrás un plazo corto (20-40 días) para pagar el resto.
- Puja y adjudicación. Las subastas electrónicas suelen durar unos 20 días. Si resultas adjudicatario, tendrás derecho a la vivienda, y si queda desierta o se la queda el acreedor, podrías negociar después una compra directa.
- Formaliza la compraventa de la casa embargada. Una vez adjudicada, paga el importe pendiente y obtén el decreto de adjudicación, que te servirá para escriturar e inscribir la propiedad a tu nombre.
Comprar una casa embargada por el banco
Cuando una subasta judicial queda desierta, es decir, nadie puja por el inmueble, el banco o acreedor puede adjudicarse la vivienda. Después, la pone a la venta a través de portales inmobiliarios.
Esta vía suele ser menos arriesgada para el comprador, ya que la entidad financiera suele cancelar previamente las cargas registrales del inmueble y gestionar problemas de ocupación si existieran.
El proceso es similar a una compraventa tradicional:
- Localiza el inmueble. Busca en portales o webs de bancos, filtra por zona y precio y contacta directamente con la entidad o la agencia que lo gestione.
- Evaluación de solvencia y financiación. El banco comprobará tu capacidad de pago (documentación laboral y financiera). Suele ofrecer condiciones favorables, como hipotecas al 100% o plazos largos, aunque dependen del perfil del comprador y la política de la entidad.
- Negocia con el banco. Se pueden hacer ofertas a la baja, sobre todo si el inmueble lleva tiempo a la venta o si está en mal estado y necesita grandes reformas.
- Formaliza la compra. Si hay acuerdo, se firma un contrato de arras y después la escritura ante notario.
Asegúrate de que el banco declara estar al corriente de pagos de comunidad e impuestos, y de que entrega el inmueble libre de cargas.
¿Cuáles son los riesgos de comprar una casa embargada?
Si estás dispuesto a invertir en una vivienda embargada, apunta estos consejos para evitar riesgos:
Visita el inmueble en la medida de lo posible, pues las fotos se pueden ver muy bonitas, pero la realidad puede ser otra. Así, podrás detectar problemas estructurales, de mantenimiento y valorar reformas futuras.
Ten en cuenta que, además del embargo principal, podrían existir otras deudas como impagos de IBI, tasas municipales, derramas de comunidad o hipotecas anteriores no canceladas.
Algunas viviendas pueden estar ocupadas por antiguos propietarios, inquilinos con contrato o incluso okupas ilegales. En estos casos, habría que iniciar un procedimiento de desahucio.
¿Dónde comprar una casa embargada?
Los inmuebles embargados se publican:
En portales como idealista, donde se muestran casas embargadas clasificadas por zonas.
En inmobiliarias de bancos encontrarás viviendas embargadas e información detallada sobre las opciones de financiación disponibles.
También se publican inmuebles embargados en las subastas del BOE.
Viviendas embargadas a la venta
Elige ciudad y encuentra viviendas embargadas:
¿Te pueden embargar la vivienda habitual? Esto es lo que debes saber
Cuando adquirimos una vivienda a través de la firma de una hipoteca, estamos asumiendo la responsabilidad de devolver el dinero que la entidad bancaria nos ha prestado. Por eso, en caso de impago, la entidad cuenta con la posibilidad de embargar la vivienda, y algo similar puede suceder en caso de que existan deudas con Hacienda, con la Seguridad Social o incluso con un tercero.
Vivir de alquiler en un piso embargado: la ley permite al inquilino seguir en el inmueble hasta cinco años
En nuestro país, donde tradicionalmente se ha optado por la vivienda en propiedad, el alquiler es cada vez más importante. Un incremento que ha dado lugar a un aumento de situaciones que antes ocurrían con menor frecuencia. Una de estas situaciones es la de vivir de alquiler en un piso que ha sido embargado a su propietario. En principio, el inquilino va a poder seguir en la casa, pero todo depende del momento en que se formalizara el contrato de arrendamiento.