¿Te pueden embargar la vivienda habitual? Esto es lo que debes saber

Cuando adquirimos una vivienda a través de la firma de una hipoteca, estamos asumiendo la responsabilidad de devolver el dinero que la entidad bancaria nos ha prestado. Por eso, en caso de impago, la entidad cuenta con la posibilidad de embargar la vivienda, y algo similar puede suceder en caso de que existan deudas con Hacienda, con la Seguridad Social o incluso con un tercero.

Pero, ¿qué ocurre cuando de lo que se trata es de la vivienda habitual? ¿Existe la llamada inembargabilidad de la vivienda habitual? ¿A partir de qué deuda te pueden embargar la casa?

¿Te pueden embargar la vivienda habitual?

La vivienda habitual sí puede embargarse, ya que no se encuentra entre el listado de bienes que nuestro ordenamiento jurídico considera inembargables. Sin embargo, el legislador ha previsto un orden de embargo que protege la vivienda habitual tanto en caso de deudas públicas como en caso de deudas con terceros: existen determinados bienes que deberán embargarse de forma preferente para saldar el crédito pendiente en cualquiera de estos supuestos.

Si te preguntas si puede Hacienda embargar una vivienda habitual, la respuesta es positiva, y lo mismo se aplica al resto de deudas públicas.

En caso de ejecución hipotecaria, dado que la propia vivienda sirve como garantía para el préstamo, esta será el principal bien contra el que podrá ir la entidad bancaria para saldar su crédito, iniciando el correspondiente procedimiento.

Lo que sí es cierto es que, en caso de que el inmueble objeto de ejecución hipotecaria sea la vivienda habitual del deudor, existirán más garantías y una mayor protección que si se trata de una segunda o tercera residencia.

¿Cuándo se puede embargar una propiedad?

Básicamente existen tres situaciones en las que te pueden embargar la vivienda habitual:

• En caso de deudas hipotecarias con la entidad bancaria o empresa prestamista: Para estos casos existe el procedimiento de ejecución hipotecaria. 
• En caso de deudas contraídas con alguna administración pública: Las más frecuentes son las deudas con Hacienda o con la Seguridad Social contraídas por profesionales autónomos en el marco del ejercicio de su actividad. En estos casos existen procedimientos específicos para las distintas administraciones. 
• En caso de deudas contraídas con terceros, para las que existe el procedimiento de apremio de la LEC. En este supuesto entran también las deudas con la banca sin garantía hipotecaria (por ejemplo, un préstamo al consumidor). El embargo de vivienda por deuda no hipotecaria solo suele ser viable en caso de que se trate de una deuda de gran cuantía.

Una duda frecuente es si te pueden embargar la casa por no pagar el IBI y la respuesta es positiva, si bien resulta muy complicado que la cuantía de la deuda sea de tal envergadura como para que resulte proporcional embargar un inmueble para saldarla. Lo normal será que el Ayuntamiento te embargue otro tipo de bienes, por orden de liquidez y menor lesividad para el deudor.

En cuanto a si es posible embargar el usufructo de la vivienda habitual, la respuesta es que sí, dado que el usufructo puede ser vendido y, por tanto, embargado. 

Embargo de la vivienda por deuda hipotecaria

En caso de hipoteca, y en lo que a un posible procedimiento de ejecución hipotecaria se refiere, el artículo 21.3 de la Ley Hipotecaria establece que "en las escrituras de préstamo hipotecario sobre vivienda deberá constar el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque".

La misma norma especifica que "se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble es vivienda habitual si así se hiciera constar en la escritura de constitución".

Por tanto, el carácter de vivienda habitual nos lo dará el contenido de la propia escritura de hipoteca. Este carácter permite al deudor disfrutar de una mayor protección que si de cualquier otro tipo de inmueble se tratara.

Embargo de la vivienda habitual por Hacienda

A efectos de deudas con Hacienda, la vivienda habitual se encuentra a la cola en el listado de bienes susceptibles de ser embargados para saldar deudas pendientes. La normativa deja claro que las actuaciones de embargo "atenderán al principio de proporcionalidad" y, en general, se procederá al embargo de los bienes del deudor en el siguiente orden: 

1. Dinero efectivo o en cuentas en entidades de crédito
2. Créditos, efectos, valores y derechos realizables en el acto o a corto plazo
3. Sueldos, salarios y pensiones
4. Inmuebles
5. Intereses, rentas y frutos de toda especie
6. Establecimientos mercantiles o industriales
7. Metales preciosos, joyería y antigüedades
8. Bienes muebles o semovientes
9. Créditos, efectos, valores y derechos realizables a largo plazo

Vivienda habitual y deudas con la Seguridad Social

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En el caso de las deudas contraídas con la Seguridad Social, la normativa nos dice que "la unidad de recaudación ejecutiva embargará los bienes del apremiado en el orden determinado por la mayor facilidad de su enajenación y la menor onerosidad de esta para el apremiado". Además, se remite a la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), que indica el siguiente orden de embargo:

1. Dinero o cuentas corrientes de cualquier clase
2. Créditos y derechos realizables en el acto o a corto plazo, y títulos, valores u otros instrumentos financieros admitidos a negociación en un mercado secundario oficial de valores
3. Joyas y objetos de arte
4. Rentas en dinero, cualquiera que sea su origen y la razón de su devengo
5. Intereses, rentas y frutos de toda especie
6. Bienes muebles o semovientes, acciones, títulos o valores no admitidos a cotización oficial y participaciones sociales
7. Bienes inmuebles
8. Sueldos, salarios, pensiones e ingresos procedentes de actividades profesionales y mercantiles autónomas
9. Créditos, derechos y valores realizables a medio y largo plazo

El impago de deudas con un tercero y la vivienda habitual

Más allá de los casos anteriores, si debemos dinero a cualquier persona o empresa y no lo devolvemos según lo pactado, cabe la posibilidad de que esta persona inicie un procedimiento judicial para cobrar su crédito (el llamado procedimiento de apremio de la LEC).

Durante este procedimiento es posible que se embargue la vivienda habitual y que se subaste para saldar la deuda. Sin embargo, se aplicará el mismo orden de embargo que en el apartado anterior, quedando los bienes inmuebles al final del listado. Por tanto, lo normal es que la vivienda habitual quede protegida.

Además, en caso de subasta de la vivienda habitual, también existirán más garantías que si se trata de cualquier otro tipo de inmueble.

Embargo de la vivienda habitual por deudas del cónyuge

Cuando hablamos de embargo de la vivienda familiar, en caso de que una pareja se encuentre casada, habrá que distinguir los supuestos en que exista un régimen de gananciales y aquellos en que exista separación de bienes:

• En caso de gananciales, la vivienda habitual (siempre que no sea un bien privativo de uno de los cónyuges) formará parte del patrimonio común de la pareja, que comparte tanto su patrimonio e ingresos como sus deudas. Por tanto, el embargo de la casa será posible y afectará al cónyuge que no haya generado el pasivo, si bien se tratará de obtener liquidez a través del embargo de otros bienes menos lesivos.
• En caso de separación de bienes, el cónyuge que no haya generado la deuda no tendrá que responder por ella, dado que no existe una economía común. Si la vivienda habitual fuera propiedad de ambos (es decir, en caso de embargo de vivienda con dos titulares), el cónyuge deudor solo podrá responder con el porcentaje de vivienda del que sea propietario y, en general, se evitará embargar el inmueble en común para no perjudicar al otro cónyuge.

¿A partir de que deuda te pueden embargar la casa?

En principio, y salvo que la normativa aplicable disponga lo contrario, cualquier deuda pendiente puede desembocar en el embargo de una vivienda habitual si se trata de una deuda de importante cuantía (tanto, como para que el embargo del inmueble no resulte desproporcional en relación con la cuantía de la deuda) y siempre que no existan otros bienes cuyo embargo resulte menos lesivo para el deudor (por ejemplo, saldo en cuentas corrientes).

Una excepción la encontramos en la ejecución hipotecaria: en 2019 se impuso como límite mínimo para poder iniciar este procedimiento un impago de 12 cuotas o del 3% del capital prestado en caso de encontrarnos en la primera mitad del plazo de devolución. En caso de encontrarnos en el segundo plazo, la garantía para el deudor es aun mayor: se impone un impago mínimo de 15 cuotas o el equivalente al 7% del importe de la hipoteca.

¿Cómo evitar el embargo de la vivienda?

Paralizar el embargo de la vivienda habitual es posible si conseguimos saldar la deuda a tiempo. Los distintos procedimientos de ejecución de deuda permiten suspender la subasta de la vivienda habitual en curso hasta el último momento si se trata de la vivienda habitual, como forma de proteger al deudor.

Además, existen determinadas 'ventanas' durante la subasta que permiten al deudor proponer a un tercero para que se adjudique el inmueble si este ofrece una suma mayor a la ofrecida por los participantes en la subasta.

En caso de que no dispongamos de medios para pagar la deuda, siempre existe la posibilidad de intentar negociar con el acreedor y crear un plan de pagos acorde a la situación económica actual. Además, la Ley de Segunda Oportunidad permite, en algunos supuestos, obligar a los acreedores a aprobar un plan de pagos más flexible e incluso a condonar parte de la deuda o su totalidad.