Comprar una vivienda con bitcoin en España: lo que dice Hacienda

La Dirección General de Tributos (DGT) acaba de mover ficha en el terreno de las criptomonedas. En una consulta vinculante, Hacienda establece que los criptoactivos —como el bitcoin— no son dinero, sino bienes inmateriales.

Legalidad del pago de un inmueble con criptomonedas en España

En España no existe ninguna prohibición que impida pactar el pago de un inmueble con bitcoin u otros criptoactivos. El artículo 1255 del Código Civil (CC) reconoce la libertad de pactos, y la DGT aplica este principio al confirmar que el pago de un inmueble con criptomonedas es legal. Eso sí, no se califica como compraventa.

Criptomonedas como bienes inmateriales

Al considerar las criptomonedas como bienes inmateriales, la transmisión de un inmueble a cambio de criptoactivos se configura como una permuta en los términos establecidos en el artículo 1538 CC, con consecuencias fiscales específicas.

En estas operaciones, cada permutante tributa por lo que adquiere: el comprador del inmueble debe liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) por la adquisición de la vivienda, mientras que quien recibe las criptomonedas liquidará el ITP por la adquisición de esos criptoactivos.

Ahora bien, la sujeción al ITP solo se producirá cuando el transmitente de las criptomonedas no actúe como empresario o profesional. Si lo hace, la operación quedaría sujeta al IVA, de acuerdo con el artículo 7.5 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (TRLITPAJD).

Además, como en toda operación de compraventa de un inmueble el vendedor deberá declarar en su IRPF la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la transmisión y, cuando proceda, abonará la plusvalía municipal.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en pagos con bitcoin

La base imponible no se calcula únicamente por el precio pactado, sino tomando como referencia el valor de mercado de las criptomonedas en la fecha de la operación. Si las partes declaran un importe superior, prevalecerá este último a efectos fiscales.

La carga impositiva dependerá de cada Comunidad Autónoma: el ITP sobre criptomonedas será el correspondiente a los bienes muebles. A falta de regulación específica en la autonomía donde tenga lugar la transacción, se aplicará el tipo supletorio estatal del 4%, previsto en el artículo 11.a) del TRLITPAJD para bienes muebles, mientras que el aplicable a los bienes inmuebles sería del 6%.

Escritura notarial de compraventas con criptomonedas

Es perfectamente posible escriturar ante notario cuando el precio del bien transmitido se satisfaga en criptomonedas. De hecho, cualquier transmisión que implique el cambio de titularidad de un inmueble debe formalizarse en escritura pública para que sea inscribible en el Registro de la Propiedad, tal y como establece el artículo 3 de la Ley Hipotecaria.

No obstante, en estos casos el notario podrá exigir ciertas pruebas documentales, como extractos de exchanges, constancia del valor de mercado en euros y, cuando proceda, la acreditación de la titularidad del monedero digital (wallet) desde el que se efectúa el pago.

Consecuencias fiscales de pagar un inmueble con bitcoin

Como podemos comprobar, este régimen implica una carga fiscal mayor que la de una compraventa en euros. A las obligaciones habituales del IRPF y de la plusvalía municipal para el vendedor se suma la necesidad de que ambas partes liquiden ITP por lo que adquieren, salvo que la operación esté sujeta a IVA.

Bajo este criterio, Hacienda estrecha el cerco sobre el uso de criptoactivos en el mercado inmobiliario, una decisión que, sin lugar a dudas, obligará a compradores y vendedores a recalcular la rentabilidad en este tipo de transacciones. 

Aunque sea legal pagar una vivienda con criptomonedas, no se trata de una operación neutra a nivel fiscal. Su calificación como permuta activa obligaciones añadidas, por lo que exige una documentación exhaustiva, planificación previa y total transparencia para evitar liquidaciones complementarias o sanciones por parte de la Agencia Tributaria.