¿Es válida la donación de vivienda sin pasar por el notario?

Una vivienda familiar, un documento manuscrito sin firmar y el recuerdo de un sorteo celebrado hace décadas en el salón de casa. Con estos elementos arranca un caso que ha terminado en los tribunales y cuya sentencia acaba de dictar la Audiencia Provincial de Ávila.

Una de las hijas de un matrimonio ya fallecido afirmaba que sus padres, en los años 90, repartieron en vida su patrimonio entre los descendientes. Según su versión, el inmueble ya había sido adjudicado a los hijos en un reparto informal y por escrito, pero el resto de los hermanos no estaban de acuerdo.

La Audiencia Provincial ha sido clara: sin escritura pública, no existe jurídicamente una donación válida de inmueble, por lo que la vivienda en cuestión debe considerarse parte de la masa hereditaria.

Reparto no formalizado de herencia sin escritura pública

Los progenitores dejaron como bienes a repartir una vivienda urbana y una cuenta corriente con algo más de 30.000 euros. Fue entonces cuando una de las herederas presentó una oposición al inventario propuesto, alegando que los bienes ya se habían dividido años antes.

Como prueba, aportó un documento escrito a mano por una de sus hermanas donde se detallaban los lotes que se habrían adjudicado en aquel reparto. El problema es que el documento no contenía la firma de los padres ni de los demás hermanos, ni estaba fechado. Tampoco se hizo ninguna escritura pública para formalizarlo. La herencia, por tanto, no se había formalizado ni producía efectos jurídicos válidos.

¿Qué valor tiene una nota manuscrita sin firmas en un proceso de herencia?

Una nota escrita a mano, sin fecha ni firma de todos los herederos (y mucho menos de los progenitores), tiene un valor probatorio muy débil. A ojos del tribunal, se trata de un documento unilateral sin fuerza vinculante. Para que pueda ser tenida mínimamente en cuenta, debería contar con la firma de cada implicado, tener una fecha y, aun así, no sustituiría nunca a una escritura pública, sobre todo cuando hablamos de inmuebles.

La importancia de la escritura pública en la donación de inmuebles

Los jueces de primera instancia y apelación lo han dejado claro: sin escritura pública, no puede hablarse de donación válida de un inmueble. Esta exigencia, recogida en el artículo 633 del Código Civil, es un requisito legal esencial para dotar de validez a la transmisión.

El tribunal destacó que ni siquiera cabría admitir el documento privado como prueba suficiente. No había firmas, ni fecha, ni constancia del consentimiento de todas las partes. En consecuencia, y por más que en su día los padres hubieran manifestado buena voluntad, la ley no ampara un traspaso de propiedad que no haya seguido el cauce legal establecido.

¿Qué dice exactamente el artículo 633 del Código Civil?

Este artículo subraya que sin escritura pública, no se puede hablar de donación. Da igual que todos lo recordaran así: al no haberse formalizado, la donación no existe a efectos jurídicos.

Partición en vida y testamento: los requisitos que deben cumplirse

Existen vías legales para repartir bienes en vida, pero deben respetarse determinadas condiciones. El artículo 1056 del Código Civil permite a los padres distribuir su patrimonio antes del fallecimiento, siempre que esa partición quede ratificada en un testamento posterior. En este caso, en ningún momento se hacía mención a la supuesta partición de los años 90.

Además, en testamento posterior, uno de los progenitores desheredó a la hija que defendía la existencia del reparto. A la luz de estos hechos, la Audiencia Provincial de Ávila concluyó que no puede otorgarse eficacia a un reparto que ni se formalizó ni fue confirmado en testamento.

Herencia indivisa y con efectos legales completos

La sentencia no deja lugar a dudas. La vivienda debe integrarse en el inventario de la herencia, al igual que el saldo existente en la cuenta bancaria a la fecha del fallecimiento. No hay lugar para considerar la existencia de una donación previa ni una partición válida entre los hijos. Además, al quedar desestimadas todas las pretensiones de la parte apelante, el tribunal impuso las costas del procedimiento a quien interpuso el recurso.

¿Se puede legalizar un reparto informal años después del fallecimiento?

Una vez fallecido el causante, no es posible otorgar una escritura de donación en su nombre, ni ‘convalidar’ una donación verbal o informal. Lo que sí puede hacerse -si todos los herederos están de acuerdo- es formalizar la escritura de partición y adjudicación de herencia, respetando los derechos sucesorios de cada uno.

¿Qué pasa si un heredero no está de acuerdo con un reparto no formalizado?

Es suficiente que un heredero impugne ese reparto informal para que deje de tener efectos jurídicos. En ese momento, será necesario iniciar un procedimiento judicial de partición, y se volverá al punto de partida: determinar los bienes, su valor y los derechos de cada heredero conforme a ley, como si ese reparto nunca hubiese existido.

¿Puede un reparto verbal entre herederos evitar un juicio si todos lo respetan?

Sí, en la práctica puede evitarlo, siempre que todos los herederos estén de acuerdo, no existan menores ni personas con capacidad modificada judicialmente entre ellos y se mantenga la armonía familiar. Un pacto verbal puede permitir el uso o disfrute de los bienes sin necesidad inmediata de formalización, siempre que nadie lo impugne.

Ahora bien, desde el punto de vista legal, este tipo de acuerdos no tienen validez jurídica suficiente, especialmente si incluyen bienes inmuebles, ya que no permiten inscribir adjudicaciones en el Registro de la Propiedad ni otorgan títulos ejecutivos.

Además, un pacto verbal no impide que cualquier heredero -incluso años después- pueda ejercer su derecho a reclamar su parte legítima, iniciar una acción de división judicial de la herencia o impugnar el reparto por falta de forma.

Por eso, aunque no sea obligatorio acudir a los tribunales, es altamente recomendable formalizar cualquier reparto mediante escritura pública, no solo para garantizar seguridad jurídica, sino también para que la adjudicación produzca efectos plenos frente a terceros.

¿Qué debe incluir una escritura pública para que una donación de inmueble sea válida?

La escritura pública debe reflejar con claridad la identidad del donante y del donatario, la descripción completa del inmueble, con referencia catastral y registral, su valor, las posibles cargas o condiciones que imponga el donante, además de la voluntad expresa de donar (animus donandi) y la aceptación del donatario, que puede hacerse en el mismo acto o en otro posterior. Este acto, además de elevarse a público ante notario, es necesario para poder inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad.

Consecuencias de aceptar la donación de un inmueble sin documento público

Aceptar una donación de un inmueble sin escritura pública no produce efectos jurídicos, aunque haya acuerdo entre las partes. El donatario no podrá inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad, ni disponer de él legalmente para venderlo, hipotecarlo o transmitirlo. La donación será inexistente a nivel legal, y el inmueble continuará integrando el patrimonio del donante o, si este ha fallecido, la masa hereditaria.

¿Y si los testigos confirman el reparto?

Los testigos pueden aportar indicios sobre la voluntad o los hechos ocurridos, pero no sustituyen la escritura pública, sobre todo cuando la ley exige dicha forma como requisito de validez, como ocurre con las donaciones de inmuebles.

En los tribunales, lo que prevalece es la prueba documental con valor legal, no la memoria subjetiva de los hechos. Aunque los testigos puedan reforzar una versión, no bastarán para acreditar jurídicamente la existencia del reparto ni su validez.

¿Cómo garantizar la validez del reparto de una herencia?

Este caso ilustra una lección fundamental en materia sucesoria: las buenas intenciones no bastan cuando se trata de donar un inmueble. Aunque exista acuerdo entre los miembros de una familia, sin escritura pública, cualquier reparto anticipado puede carecer de eficacia legal.

Recuerda que, tanto para formalizar una donación en vida como para adelantar la partición de una herencia, es esencial contar con asesoramiento legal y cumplir con todas las formalidades exigidas por el Código Civil, con el fin de garantizar la seguridad jurídica, proteger el patrimonio familiar y evitar conflictos.