Comisiones inmobiliarias en la venta de una vivienda: cómo afectan al consumidor

Cuando compras o vendes una casa a través de una inmobiliaria, una de las dudas que más surge entre los compradores y vendedores es quién debe pagar los honorarios, qué porcentaje y en qué momento. La doctrina y la jurisprudencia del Tribunal Supremo coinciden en que el derecho al cobro de los honorarios deviene, como regla general, en el momento en que se perfecciona el contrato de compraventa del inmueble, siendo irrelevante que posteriormente se resuelva o no llegue a ejecutarse dicha compraventa, salvo pacto en contrario expresamente estipulado en el contrato con el cliente.

José Juan Muñoz Campos, abogado y CEO de Acción Legal, explica que el requisito esencial es que la mediación del agente haya resultado eficaz, es decir, que su intervención haya sido determinante o, al menos, de ayuda para la celebración del contrato final. 

“No se reconoce el derecho al cobro si el contrato no se celebra, si se celebra sin la intervención causal del agente, o si se realiza fuera del plazo contractual, salvo prueba de que tal éxito es atribuible a la actuación del mediador y que el retraso obedeció a la voluntad de las partes de eludir el pago de los honorarios”, añade el abogado. 

¿Cuál es la comisión que cobra una inmobiliaria?

Muñoz explica que la comisión o los honorarios que cobra una agencia inmobiliaria son aquellos que pacta con sus clientes. Este siempre es uno de los aspectos más importantes a negociar. La práctica profesional permite extraer unos promedios que oscilan entre el 3 y 5%, más IVA (21%), del precio final de venta del inmueble. “Esa horquilla depende, precisamente, de la negociación, las características de la operación, los servicios que en contraprestación ofrece la agencia, etc.”, señala el experto.

¿Quién paga los honorarios en una compraventa?

El abogado Muñoz asegura que el pago de los honorarios de la inmobiliaria depende de los servicios que ofrece la agencia. Hay agencias que están especializadas en vendedores y, por tanto, no cobran al comprador. Y hay otras que cobran solo al comprador, así como de agencias inmobiliarias que ofrecen servicios a los dos y es legal. “En España no existe en compraventa ninguna limitación al respecto, existiendo la libertad de servicios de tal modo que el cliente-consumidor puede optar por contratar o no los servicios que le ofrecen los profesionales inmobiliarios: ¿es abusivo o no? No es abusivo siempre y cuando el cliente-consumidor lo haya contratado libremente y obtenga unos servicios a cambio, que es lo que sucede en la práctica. En España legalmente es admitido el doble corretaje, esto es, la posibilidad de cobrar a ambas partes, vendedor y comprador, siempre que se preste válidamente el oportuno consentimiento y existan esos servicios para ambas partes” añade el experto.

¿En qué momento se debe de pagar la comisión? 

El momento del cobro de la comisión es otro aspecto que las agencias inmobiliarias negocian con el cliente y no todas cobran del mismo modo. Para que la agencia tenga derecho a cobrar la comisión debe previamente de haber devengado sus honorarios conforme al compromiso adquirido con el cliente. Hay agencias que cobran sus honorarios justo cuando se perfecciona el contrato de compraventa con la firma del contrato de arras. Otras, por el contrario, pactan cobrar sus honorarios a la firma de la escritura pública. Según el CEO de Acción Legal, lo más habitual es un sistema mixto, es decir, el pago del 50% a la firma del contrato de arras y el otro 50% a la firma de la escritura pública de compraventa. 

No obstante, hay casos de inmobiliarias que cobran la mitad de su comisión en el momento de la reserva de la casa y la otra mitad en el momento de la firma del contrato de arras. Pero Muñoz asegura que no es muy frecuente y que habría que ver el acuerdo de dicha agencia con el cliente en el contrato de mediación y también ver el tipo de reserva, ya que aquí la cuestión es “qué se entiende por reserva”. “Si es una reserva que permite deducir o acreditar la perfección de la compraventa y, en consecuencia, el devengo de honorarios sí sería posible esa fórmula. Además, cabe la posibilidad de, a la firma del contrato de arras, cobrar el 100% de los honorarios si así se ha pactado con el cliente".

¿Qué puede hacer el consumidor ante prácticas abusivas?

El consumidor tiene a su alcance determinados mecanismos ante las prácticas abusivas. Por ejemplo, tiene a su alcance la posibilidad de interponer una reclamación de consumo ante la administración competente. Puede también negarse al pago de los honorarios en ese momento alegando sus razones y dejando constancia de ello, por ejemplo, en las hojas de reclamación de la agencia, si considera que dicho pago no es procedente, o, incluso, puede acudir ante los juzgados y tribunales solicitando que se declare la improcedencia del pago de honorarios. El abogado de Acción Legal señala un ejemplo: si ya abonados dichos honorarios, no se firmara posteriormente el contrato de arras o, incluso, la escritura pública compraventa. En este caso, se podría solicitar la devolución de los honorarios por cobro indebido y/o enriquecimiento injusto de la agencia. “Habría que estar a la casuística del caso”, añade el experto.

Por ejemplo, cobrar la comisión en el momento de la reserva no siempre es abusivo, tal y como sostiene Muñoz. En su opinión, habría que tener en cuenta el acuerdo alcanzado entre la agencia y el consumidor en el contrato de mediación, así como si con dicha reserva se puede entender perfeccionada la compraventa y, en consecuencia, consumado el encargo.