Así ha diseñado el Gobierno los avales para cubrir el impago de los alquileres

El Gobierno ya ha presentado el Proyecto de Real Decreto que regula el nuevo Plan Estatal de Vivienda que estará vigente en los próximos años. El texto, que todavía está en periodo de consulta pública y que debe ser consensuado con las CCAA, incluye la puesta en marcha de una línea de avales destinada a cubrir los potenciales impagos del alquiler en casos muy concretos que anunció Pedro Sánchez a principios de año. 

La cobertura, en concreto, va destinada a cubrir el pago de las rentas a jóvenes y familias vulnerables que cumplan una serie de requisitos. Pero no es una ayuda a fondo perdido: los inquilinos deben devolver las cuantías a la Administración.

Repasamos las características de esta cobertura que ha planteado el Ejecutivo, sus requisitos y límites, y el procedimiento para obtener las compensaciones recogidos en la Sección 6 del Proyecto del Plan de Vivienda 2026-2030:

Beneficiaros de la cobertura

Tal y como detalla el artículo 92 del documento, los beneficiarios de esta ayuda son "la correspondiente comunidad o ciudad autónoma, como tomadora de la cobertura en beneficio de la arrendadora, o la arrendadora de la vivienda cuyo arrendamiento es objeto de la misma". 

Características de la cobertura

En el artículo 93 se exponen las características de la cobertura: "consistirá en asegurar a las personas físicas o jurídicas arrendadoras que sean propietarias o usufructuarias de viviendas, con contratos cuyo destino sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda de la parte arrendataria, el impago de todas las rentas impagadas, los daños causados en la vivienda por culpa o negligencia del arrendatario y el coste de los suministros impagados que hayan sido asumidos por el arrendador". 

Requisitos y límites de la cobertura

Los requisitos y límites vienen incluidos en el artículo 94, que establece que la cobertura solo se aplicará a aquellos contratos de alquiler de viviendas que cumplan una serie de características en el momento de suscribir el contrato de arrendamiento: 

• Que, al menos una de las personas que figuren en el contrato como parte arrendataria, tenga 35 años o menos, o más de 65 años, o una discapacidad reconocida igual o superior al 40%, o bien se trate de una familia monoparental con hijo a cargo.
• Que el importe mensual del alquiler acordado no supere el 50% de los ingresos mensuales netos que estén percibiendo en conjunto las personas que figuran en el contrato como parte arrendataria, y a la vez, que dichos ingresos mensuales netos, no superen por más de cinco veces el importe mensual del alquiler acordado.
• No haber exigido una fianza superior a dos mensualidades de renta, ni ninguna garantía adicional por la firma del contrato.
• Haber depositado la fianza y el documento de compromiso de la cobertura por impago de rentas, en el Registro de fianzas autonómico de los contratos de alquiler de fincas urbanas, dentro de los plazos y condiciones que fije la correspondiente comunidad autónoma.

Además, la cobertura se aplicará si se da uno de estos supuestos:

• Se aplicará en aquellos municipios que estén declarados como zonas de mercado residencial tensionado (ZMRT) en el momento de la suscripción del contrato de arrendamiento, y siempre que la parte arrendadora haya aplicado la normativa de contención de rentas establecida en los artículos 17.6 o 17.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
• Cuando, fuera de estos ámbitos, la renta arrendaticia no supere el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema estatal de referencia del alquiler para dicha vivienda obtenido en el momento en que se solicite la efectividad de la cobertura.

Por último, el artículo 94 recuerda que "con independencia de la renta mensual establecida en el contrato de arrendamiento, el importe máximo mensual a considerar para la cobertura no podrá exceder de la renta consignada en el contrato y sus actualizaciones, ni tampoco, el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema estatal de referencia del alquiler para dicha vivienda obtenido en el momento en que se solicite la efectividad de la cobertura".

En caso de que el aplicativo no proporcione un resultado para dicha vivienda, añade el texto, "la convocatoria autonómica deberá establecer un método alternativo para fijar el importe máximo, considerando en primer lugar el índice autonómico de referencia y, en su defecto, el precio medio del alquiler/m2 en la localidad donde se ubique la vivienda. Si tampoco se dispone de estos valores, el límite aplicable será el importe correspondiente al módulo de una vivienda de protección pública". 

Gestión de la ayuda

Si se cumplen las condiciones anteriores, el arrendador y el arrendatario tendrán que suscribir el documento de compromiso de acuerdo con el modelo que facilitará la correspondiente comunidad o ciudad autónoma, según expone el artículo 95.

Además, el inquilino debe comprometerse a devolver las cantidades aportadas por la Administración, por lo que la ayuda no es a fondo perdido. En este sentido, el documento indica que "la sumisión al régimen de cobertura implica que la parte arrendataria se compromete a reintegrar a la administración de la comunidad autónoma, en los términos y condiciones que prevé la normativa de recaudación, las cantidades que la administración eventualmente haya satisfecho a la parte arrendadora". 

La admisión al régimen de la cobertura implica que la parte arrendadora y la arrendataria también trae implícito la autorización al organismo gestor de la cobertura, y eventualmente a los organismos de recaudación, a acceder a sus datos de carácter personal y a los de naturaleza tributaria para todas las actuaciones vinculadas a la cobertura.

Por otro lado, el órgano gestor de la ayuda notificará a las personas interesadas que se ha producido la admisión al régimen de cobertura. No obstante, la cobertura es operativa siempre que, en el momento de suscripción del contrato de alquiler junto con el documento de compromiso de cobertura, se cumplan los requisitos y las condiciones establecidos, aunque no se haya producido tal notificación.

Según el documento, no se reconocerá la cobertura cuando, en los cuatro años posteriores a la fecha de la solicitud para obtener la compensación a que da derecho la cobertura, "ya se haya hecho efectiva esta compensación dos veces en una misma vivienda". 

Procedimiento para obtener la compensación 

Para poder acceder a esta ayuda, es indispensable que el arrendador haya instado demanda judicial de resolución del contrato de arrendamiento y de recuperación de la vivienda por falta de pago de la renta, y que ésta haya sido admitida a trámite por el juzgado correspondiente, tal y como establece el artículo 96.

En el caso de que las partes alcancen un acuerdo extrajudicial sobre la recuperación de la vivienda después de que la demanda haya sido admitida a trámite, "la cobertura también será operativa respecto a todas las rentas y suministros que hubieren resultado impagados y los daños causados en la vivienda hasta dicha recuperación efectiva de la posesión de la vivienda por la parte arrendadora". 

El arrendador podrá solicitar el cobro de la cobertura en el plazo máximo de seis meses desde la admisión a trámite de la demanda en aquellos casos en que aún no se haya recuperado la posesión. Cuando ya se haya recuperado la posesión, la parte arrendadora podrá solicitar el cobro de la cobertura hasta transcurridos tres meses desde la recuperación efectiva de la posesión, tanto si ésta se ha producido mediante lanzamiento judicial como por acuerdo extrajudicial.

Para activar la cobertura, el arrendador debe presentar la solicitud, así como información y documentación adicional:

• Número de registro del contrato de alquiler en el registro de fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas.
• En el supuesto de que se solicite la cobertura antes de recuperar la posesión de la vivienda, la acreditación de la fecha de interposición de la demanda, detalle de las rentas adeudadas en el momento de la interposición y auto judicial de admisión a trámite de la demanda. Si se solicita la cobertura tras haber recuperado la posesión de la vivienda, la acreditación de la fecha de interposición de la demanda, detalle de las rentas adeudadas hasta la recuperación de la posesión, sentencia de desahucio o acuerdo extrajudicial aportado en el procedimiento judicial de desahucio por falta de pago, así como la documentación, judicial o extrajudicial, acreditativa de que la vivienda ha quedado libre y a disposición de la persona arrendadora.
• En el supuesto de que se hubiere solicitado la cobertura antes de haber recuperado la posesión de la vivienda, una vez recuperada ésta, la parte arrendadora deberá notificar dicha circunstancia al órgano gestor en el plazo máximo de quince días desde la recuperación.
• Declaración responsable de que no se ha cobrado ninguna mensualidad de alquiler objeto de la demanda, o, en su caso, de las percibidas tanto judicial como extrajudicialmente. Será causa de denegación de la solicitud la inexactitud o la falsedad en la declaración. En el caso de que se hubiere solicitado la cobertura antes de haber recuperado la posesión de la vivienda y la parte arrendadora hubiera recibido de la parte arrendataria cualquier cantidad a cuenta de la renta adeudada, la parte arrendadora deberá comunicar dicha circunstancia al órgano gestor en el plazo máximo de 15 días desde su recepción.
• Para la reclamación de la cobertura por los daños producidos en la vivienda o por los suministros impagados, deberá acompañarse la solicitud con el documento acreditativo de los desperfectos causados por la parte arrendataria, y/o de los suministros impagados, así como los documentos acreditativos de que dichos gastos han sido asumidos y satisfechos por la parte arrendadora.

El artículo 96 también detalla que la solicitud de la compensación por los daños causados en la vivienda y/o por los suministros impagados podrá realizarse separadamente de la solicitud de compensación por las rentas impagadas. Y que el cobro de tales compensaciones por parte del órgano gestor de la cobertura deberá realizarse en un plazo máximo de tres meses para el importe total de las rentas devengadas e impagadas hasta el momento de la solicitud, y proceder al abono mensual de todas aquellas rentas mensuales que se vayan devengando hasta el momento de la recuperación efectiva de la posesión de la vivienda. 

El arrendador también recuperará la fianza depositada, independientemente del cobro de estas coberturas. No obstante, no se hará efectivo el importe de la cobertura si su organismo gestor comprueba que "el impago de las rentas arrendaticias se ha producido por la negativa de la persona arrendadora a cobrar o porque el pago se ha dificultado por cualquier medio". 

Devolución de las cantidades 

El artículo 97 se centra en el 'modus operandi' para que el organismo gestor reclamente las cantidades adelantadas por la Administración para cubrir los impagos. Y explica que "puede ejercer las acciones necesarias para el reintegro de los importes que se hayan abonado en concepto de cobertura, en los términos previstos en la normativa que regula el reintegro de importes debidos a la administración pública, dada la naturaleza de deudas y créditos de derecho público, con la posibilidad de aplazar o fraccionar su reintegro". 

Procedimiento de concesión 

Según detalla el artículo 98, las comunidades autónomas serán las encargadas de publicar las convocatorias para asegurar estas coberturas, "en las que podrán operar como tomadoras de la cobertura en beneficio de las arrendadoras".