El Tribunal Supremo vuelve a pronunciarse sobre una cuestión clave en el mercado del alquiler: ¿es válida una cláusula de prórroga indefinida a voluntad del inquilino tras la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994?
La sentencia 1387/2025, de 7 de octubre, da respuesta a este debate con implicaciones prácticas para propietarios, inquilinos y profesionales del sector inmobiliario.
El alto tribunal avala este tipo de cláusulas, aunque con límites temporales, reforzando así la importancia del principio de autonomía de la voluntad (artículo 1.255 del Código Civil) frente a la rigidez de la duración contractual.
¿Cómo funciona la prórroga indefinida en los contratos de alquiler?
La prórroga indefinida implica que el contrato puede mantenerse sin una fecha concreta de finalización. El inquilino decide cuándo poner fin al contrato, y el propietario está obligado a mantenerlo vigente.
Tras la entrada en vigor de la LAU, este tipo de cláusulas dejaron de ser habituales, ya que la ley buscó limitar la duración de los arrendamientos. Sin embargo, cuando ambas partes lo pactan libremente, sigue siendo jurídicamente admisible bajo ciertas condiciones.
Una cláusula de prórroga forzosa tras la LAU de 1994
La historia se remonta al año 2000, cuando la Caja de Ahorros Municipal de Burgos firmó un contrato de arrendamiento de vivienda con un particular, que también la utilizaría como despacho profesional.
El contrato tenía una duración inicial de ocho años, pero en un anexo posterior se introdujo una cláusula de prórroga indefinida, de carácter obligatorio para el arrendador y opcional para el arrendatario.
El motivo no era caprichoso: la vivienda necesitaba una rehabilitación completa, y el inquilino asumía la inversión. Para compensar ese esfuerzo, las partes pactaron que el contrato pudiera prolongarse sin límite, siempre a decisión del arrendatario.
Años después, el edificio fue adquirido por Naropa Capital, S.L.U., que se subrogó en el contrato. La sociedad entendió que la cláusula de prórroga indefinida contradecía el artículo 10 de la LAU y presentó una demanda de desahucio por expiración del plazo contractual, reclamando la aplicación del régimen supletorio de tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil.
Diferencia entre una prórroga indefinida y tácita reconducción
En la prórroga indefinida, las partes pactan expresamente que el contrato seguirá vigente mientras el arrendatario así lo decida; en cambio, en la tácita reconducción nos encontramos ante un contrato ya finalizado, que se renueva de forma automática si el inquilino continúa ocupando la vivienda y el propietario no se opone. Por tanto, mientras que la prórroga indefinida nace de un acuerdo expreso, la tácita reconducción surge del silencio de las partes.
Del Juzgado de Burgos al Tribunal Supremo
El Juzgado de Primera Instancia n.º 6 de Burgos dio la razón al arrendatario, entendiendo que la cláusula era válida y que podía aplicarse por analogía el artículo 513.1.º del Código Civil (usufructo vitalicio), fijando como límite la vida del inquilino.
La Audiencia Provincial confirmó la decisión. No obstante, limitó la duración a 30 años citando la sentencia del Tribunal Supremo 582/2009, de 9 de septiembre, que resolvió un caso similar en arrendamientos para uso distinto de vivienda.
Naropa Capital decidió recurrir en casación ante el Supremo, alegando que los tribunales se habían excedido al fijar una duración no pedida por las partes.
El alto tribunal descartó cualquier vicio procesal. Según la sentencia, para decidir si el contrato seguía vigente o había expirado, era necesario determinar su duración conforme al artículo 1543 del Código Civil.
Validez de la prórroga indefinida en el contrato de arrendamiento
La cuestión clave llega aquí: ¿puede un contrato de alquiler incluir una cláusula de prórroga indefinida a favor del inquilino sin vulnerar la Ley de Arrendamientos Urbanos?
El Tribunal Supremo responde que sí, siempre que esa cláusula haya sido pactada libremente por ambas partes y no infrinja normas imperativas ni altere el equilibrio contractual.
La Sala aclara que el contrato no queda al arbitrio exclusivo del inquilino, sino que la prórroga responde a un pacto bilateral, en este caso justificado por la inversión que el arrendatario realizó en la rehabilitación de la vivienda.
En aplicación del principio de autonomía de la voluntad, el Supremo considera posible ampliar la duración contractual más allá de los plazos legales, siempre que no se cause perjuicio al arrendatario, como fija el artículo 6 de la LAU.
Para evitar una cesión perpetua de uso, el alto tribunal integra la cláusula dentro de un límite máximo de 30 años, aplicando por analogía el régimen del usufructo previsto en el artículo 515 del Código Civil. Con este razonamiento, el recurso de casación fue desestimado, con imposición de costas procesales a la parte recurrente.
Voto particular: una visión opuesta sobre las prórrogas indefinidas
El magistrado Antonio García Martínez firmó un voto particular discrepante. En su opinión, aceptar cláusulas de prórroga indefinida contradice la finalidad esencial de la LAU de 1994, que fue restablecer la temporalidad de los contratos y eliminar las prórrogas forzosas sin límite.
Según su razonamiento, permitir pactos de duración indefinida equivale a reintroducir, por vía contractual, el régimen derogado, que convertía los arrendamientos en vínculos casi perpetuos.
Para el magistrado, cuando el contrato no fija un plazo concreto, debe aplicarse el régimen ordinario previsto en el artículo 9.2 de la LAU, que establece una duración mínima anual con prórrogas hasta cinco años (actualmente siete cuando el arrendador es una persona jurídica). Una vez cumplido ese periodo, el contrato pasaría a regirse por la tácita reconducción.
Equilibrio entre autonomía contractual y seguridad jurídica
La Sala de lo Civil apuesta por una interpretación que armoniza la autonomía contractual con la exigencia de temporalidad, garantizando seguridad jurídica a las partes. Si la cláusula fue válidamente pactada, el arrendador no podrá oponerse unilateralmente a la prórroga mientras el inquilino mantenga su voluntad de continuar, salvo incumplimiento contractual o una vez transcurrido el límite de 30 años fijado por el Tribunal Supremo.
No obstante, recordemos que si el arrendador es persona física, el artículo 9.3 de la LAU prevé un mecanismo de recuperación de la vivienda para sí, sus familiares en primer grado, o el cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad, aunque esta posibilidad debe constar expresamente en el contrato.
También es posible renegociar la duración o condiciones del contrato y sus prórrogas en cualquier momento, siempre que haya acuerdo entre las partes; por ejemplo, fijando un plazo máximo o una nueva renta. Por supuesto, cualquier modificación debe quedar por escrito para evitar futuros conflictos.
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