La actualización de la renta en la renovación de contratos de alquiler alcanza su máximo del año

Los contratos de arrendamiento de larga duración a los que les toque renovar lo que pagan mensualmente van a tener que asumir la mayor subida de la renta en lo que va de 2025. Aquellos que se firmaron tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda (mayo de 2023) tendrán que aplicar un incremento del 2,25%, según el Índice IRAV que publica el INE. Mientras, los contratos anteriores a mayo de 2023 lo harán según conste en el contrato, siendo la inflación (3,1%) el índice de referencia más común en los contratos. Este dato supone el mayor aumento de las rentas desde marzo de 2022, cuando el Gobierno topó la subida de los alquileres al 2% por la Guerra en Ucrania, y que continuó en 2023 (al 2%) y 2024 (al 3%).

El Instituto Nacional de Estadística (INE) publica todos los meses el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), que a partir de este año se ha convertido en la referencia obligatoria de los contratos de alquiler tradicional firmados tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, el 26 de mayo de 2023, que siempre estará por debajo del el Índice de Precios al Consumo (IPC), que hasta ahora ha sido el índice de referencia en la mayoría de contratos de alquiler, y que se mantiene para aquellos contratos de arrendamiento firmados antes de la llegada de la Ley de Vivienda. 

Por tanto, para aquellos contratos a los que les toque como referencia para la actualización anual de su contrato el dato de octubre, tendrán que aplicar un incremento del 2,25% con el IRAV, y de un 3,1% para los referenciados a la inflación. En ambos casos es el dato más alto anotado en lo que va de 2025.

La tasa del IRAV ha aumentado tres centésimas frente al mes pasado y es el segundo dato más alto de la corta serie histórica del IRAV, ya que en diciembre de 2024 mantiene su techo en el 2,28%. Desde mayo de este año, el Índice IRAV ha aumentado de forma paulatina su tasa, desde el 1,99% en el quinto mes del año. El mínimo de la serie se encuentra en el 1,98% registrado en marzo.

Mientras, la inflación ha cerrado octubre en el 3,1%, una décima por encima del IPC del mes pasado, alcanzando la cifra más alta en lo que va de 2025. Además, es la tasa de inflación es la más alta registrada desde junio de 2024.

Cabe destacar que se trata de la mayor subida para los contratos de alquiler que tienen como índice de referencia a la inflación desde marzo de 2022. Aquel mes, el Gobierno decretó el tope a las subidas de los contratos de alquiler por el inicio de la guerra en Ucrania, que supuso una escalada de la inflación por encima del 10% en algunos meses. Durante el resto de 2022 y todo 2023, las rentas solo se pudieron actualizar un 2%, mientras que en el 2024, la renovación de contratos aumentó al 3%.

Esto es lo que van a subir los alquileres

Con los cálculos de idealista/data, la ‘proptech’ de idealista, el incremento medio de los contratos de arrendamiento de larga estancia sujetos al IRAV a los que les toque renovar en breve su renta deberán aplicar una subida de 245 euros anuales, lo que supone unos 20 euros de más al mes.

En los grandes mercados del alquiler, la subida de la renta será superior, debido a que el precio inicial del contrato es mayor. En Barcelona, Madrid, Valencia y Palma, las rentas crecerán por encima de los 300 euros anuales.

Mientras tanto, los contratos de alquiler permanente que se firmaran antes de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, seguirán actualizando su renta anual con lo pactado entre las partes, y según conste en el contrato de alquiler firmado. Por lo general, la renovación tendrá al Índice de precios al consumidor (IPC) como valor de referencia, aunque también puede tener al IGC o un índice propio pactado entre las partes (que nunca podrá ser superior a la inflación). 

Tras el dato definitivo correspondiente al mes de octubre (3,1%), a los arrendamientos que les toque renovar en breve su renta deberán aplicar una subida en torno a los 340 euros anuales, lo que supone unos 28 euros de más al mes.

En los grandes mercados del alquiler, la subida de la renta será superior, debido a que el precio inicial del contrato es mayor. En Madrid, Valencia, Palma, San Sebastián o Bilbao, las rentas crecerán por encima de los 400 euros anuales, llegando a los 500 euros de subida anual en Barcelona.

Cabe recordad a propietarios e inquilinos que, tal y como indica la LAU, “la renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del INE. Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente”.

Por tanto, todo propietario que quiera renovar la renta del alquiler que por derecho puede hacer anualmente debe, primero, incluirlo de forma expresa en el contrato de arrendamiento y, además, tiene la obligación de avisar de dicha actualización de la renta con un mes de antelación, para que sea efectiva al mes siguiente (para todos los contratos de arrendamiento de vivienda habitual). Por poner un ejemplo, si el contrato cumple el año de vigencia el 19 de noviembre, el casero ya puede avisar desde este octubre de que la cuota se va a incrementar este 2,22%, el último dato oficial publicado hasta el momento, el 3%, si el contrato se firmó antes de mayo de 2023.

Recordamos que, si el contrato de alquiler no expresa que se aplicará una subida anual a la renta del arrendamiento, el casero no podrá aplicar ningún incremento a la cuota mensual de alquiler durante la vigencia del contrato.

Metodología del Índice IRAV

El Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) considera conjuntamente el IPC, la inflación subyacente y las diferencias entre las tasas de crecimiento anual tanto del IPC como de la inflación subyacente de cada mes, y un parámetro, definido a propuesta de la Dirección General de Política Económica, que guarda relación con el crecimiento esperado a largo plazo de dicho índice.

A estas diferencias se le aplica un coeficiente moderador definido a propuesta conjunta de la Dirección General de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y de la Dirección General de Política Económica del Ministerio de Economía, Comercio y Empresa, en consideración a las circunstancias del mercado del alquiler de vivienda.

De esta manera, el índice de referencia que se utilizará como límite para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda será el mínimo valor entre la tasa de variación anual del IPC, la tasa de variación anual de la inflación subyacente y la tasa de variación anual media ajustada, elaborada según lo previsto en la metodología aprobada.

Con la publicación de este índice, Estadística da cumplimiento a la disposición adicional undécima de la Ley por el Derecho a la Vivienda, que establece que el organismo definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, que se fijará como límite con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.