Acción reivindicatoria: la Justicia aclara cuándo es posible recuperar una finca

La Audiencia Provincial de Teruel ha puesto el foco en dos cuestiones que pueden pasar desapercibidas en muchos conflictos inmobiliarios: la necesidad de un título de propiedad sólido y la identificación exacta del terreno que se reclama.

En su sentencia, dictada el pasado 1 de octubre, confirma la desestimación de una acción reivindicatoria y una acción de retracto de comuneros, un desenlace que deja importantes lecciones para propietarios, herederos y compradores.

Acción reivindicatoria: cuándo prospera y qué exige la ley

La acción reivindicatoria permite al propietario recuperar la posesión de un bien que está en poder de un tercero sin título que lo justifique. El fallo del tribunal recuerda que, para que esta acción salga adelante, es necesario demostrar tres elementos esenciales: un título de dominio válido, identificación precisa del bien y una posesión indebida por parte del demandado.

En este caso, dos de esos pilares no se sostuvieron: faltaba un título con fuerza jurídica suficiente y la descripción del terreno no era clara, lo que llevó al Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Teruel a desestimar la demanda por falta de título y de identificación del bien.

Herencia y titularidad indivisa: por qué el título no fue suficiente

La demandante sustentaba su reclamación en una escritura de aceptación de herencia firmada en 2022. Sin embargo, el documento reconocía que la finca procedía de una donación familiar realizada décadas atrás, pero sin ningún título escrito que la acreditara. Esta falta de soporte documental debilitó la posición de la heredera.

Además, en el Registro de la Propiedad no aparecía ninguna inscripción previa a nombre del causante, lo que dejaba sin base la alegación de que la finca formaba parte del caudal hereditario.

Adquisición previa inscrita por terceros

A ello se sumaba un factor determinante: el inmueble había sido comprado por terceros en 2019 y estaba inscrito a su nombre desde 2021. Esa inscripción activaba el principio de legitimación registral, que presume propietario a quien figura en el Registro, salvo prueba en contrario que, en este litigio, no existía.

Identificación del bien: un requisito esencial en la acción reivindicatoria

Otro elemento que jugó en contra de la demandante fue la confusión sobre qué parte del terreno estaba realmente reclamando. En sus escritos se mezclaban dos conceptos incompatibles: la recuperación de 1.050 m² concretos de la parcela y el reconocimiento de su derecho sobre la mitad indivisa de la finca.

Todo esto hacía imposible determinar el objeto de la reclamación, un requisito que la jurisprudencia del Tribunal Supremo ve imprescindible para que prospere una acción reivindicatoria. El alto tribunal exige que la finca esté delimitada “con precisión y sin dudas”, exigencia que no se cumplió.

La Audiencia Provincial recuerda que el Supremo sostiene que no basta con señalar una superficie: hay que describirla con exactitud para evitar errores o solapamientos. En sentencias como la núm. 1151/2006, de 14 de noviembre, obliga a identificar el terreno “sobre el terreno y con sus cuatro puntos cardinales”, mientras que en la 346/2004, de 7 de mayo, exige “que tal identificación sea total y sin dudas”.

Legitimación registral: el peso del Registro de la Propiedad

Otro aspecto clave que analiza la Audiencia es el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, que otorga presunción de propiedad a quien aparece como titular en el Registro. Para contradecir esa inscripción, el interesado debe promover una acción de nulidad o cancelación del asiento, o ejercitar una pretensión cuyo contenido permita entender implícita esa solicitud.

Aunque la jurisprudencia ha flexibilizado esta exigencia, lo cierto es que en este caso no era suficiente. Sin un título sólido que acreditara la propiedad y sin una identificación precisa del terreno, no existía base jurídica para desvirtuar la presunción registral, por lo que la acción reivindicatoria no podía prosperar.

Conclusiones de la Audiencia de Teruel

Así, la Audiencia Provincial de Teruel confirma la resolución dictada en primera instancia al apreciar dos deficiencias esenciales en la demanda: la falta de un título de propiedad válido y la indeterminación del bien reivindicado, subrayando que la escritura de aceptación de herencia no constituye un título suficiente para acreditar dominio frente a terceros, máxime cuando la finca ya figuraba inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de otros adquirentes. Sin un título sólido que justificara la reclamación, la acción reivindicatoria carece de uno de sus pilares fundamentales.

Del mismo modo, la Sala considera decisiva la ausencia de una descripción clara y detallada de la superficie cuya restitución se pretendía. La parte actora no delimitó con exactitud los metros cuadrados reclamados y, además, combinó la reivindicación de una porción concreta con la de una cuota indivisa, generando una contradicción que imposibilitaba identificar el bien.

Ante esta doble insuficiencia (la falta de título y la falta de identificación) la Audiencia confirma la desestimación de la demanda, imponiendo las costas de la apelación a la recurrente y dejando abierta la posibilidad de interponer un recurso de casación o extraordinario por infracción procesal.

Este caso pone de manifiesto que no basta con creer ser propietario, sino que es esencial poder demostrarlo documentalmente. Cuando se pretende acudir a los tribunales, resulta aún más imprescindible que la finca o la porción litigiosa quede perfectamente delimitada, tanto en su extensión como en su ubicación.

La resolución es un recordatorio de que antes de iniciar una reclamación sobre una finca es fundamental revisar el historial registral, comprobar la existencia y validez del título, y asesorarse para evitar procedimientos largos, costosos y, en muchos casos, destinados a no prosperar desde su inicio.