El Supremo se pronuncia sobre la prescripción de la acción de responsabilidad por defectos constructivos

Los defectos o vicios constructivos que puedan aparecer en un edificio se rigen, salvo excepciones, por lo dispuesto en la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), que distingue entre el plazo de garantía y el plazo de prescripción. Así, para que pueda exigirse responsabilidad a los agentes de la edificación, los defectos deben manifestarse dentro del correspondiente periodo de garantía: 10 años para los daños estructurales, tres años para los que afecten a la habitabilidad y un año para los vicios de acabado. A partir de la aparición de los defectos comienza a computarse el plazo de dos años de prescripción para ejercitar la acción.

El Tribunal Supremo, en su sentencia de 27 de octubre de 2025 (4192/2020), se ha pronunciado nuevamente sobre la prescripción de la acción de responsabilidad en el ámbito de la construcción.

El caso, originado por los numerosos defectos aparecidos en un edificio situado en San Rafael (Segovia), había seguido un largo recorrido judicial. El litigio se inició a raíz de la reclamación formulada por una comunidad de propietarios frente a la promotora-constructora y el arquitecto técnico encargado de la dirección de ejecución. La comunidad solicitaba la responsabilidad solidaria de ambos y su condena a reparar los defectos constructivos.

En primera instancia, tanto la promotora-constructora como el arquitecto técnico fueron condenados a reparar los desperfectos. Sin embargo, la Audiencia Provincial de Madrid estimó el recurso del técnico y declaró prescrita la acción frente a él por no haberse dirigido un requerimiento concreto antes de expirar el plazo bienal del artículo 18 de la LOE.

No obstante, el propio tribunal reconoció que, como trabajador de la promotora, acudió a numerosas juntas de propietarios en las que se trataron los desperfectos del edificio. La Sala señala que la Audiencia había constatado hechos que demostraban una implicación directa del arquitecto técnico mucho más allá de la fase de construcción. De acuerdo con la sentencia, el técnico “acudió a numerosas juntas de propietarios en las que se abordó el problema de los defectos constructivos, contestó correos electrónicos sobre las reparaciones, realizó visitas al inmueble para valorar el estado de la construcción e incluso intervino directamente en algunas reparaciones”. Tales actuaciones, afirma el tribunal, revelan una “participación directa y continuada” y muestran que el técnico no solo conocía las reclamaciones, sino que las gestionaba y respondía ante ellas.

Relación de conexidad y dependencia

La comunidad fundamentó su recurso de casación en dos argumentos principales. En primer lugar, sostuvo que el arquitecto técnico tenía pleno conocimiento de todos los actos interruptivos de la prescripción, lo que obligaba a aplicar la doctrina jurisprudencial que excluye la prescripción cuando existe una relación de conexidad o dependencia que permite presumir dicho conocimiento.

En segundo lugar, alegó que la prescripción debe aplicarse con carácter restrictivo y subrayó que la comunidad había mostrado de forma constante su intención de ejercitar sus derechos frente a los defectos detectados.

El Tribunal Supremo, tras examinar ambos motivos, concluye que debió aplicarse la citada doctrina de la conexidad o dependencia, dado que el arquitecto técnico tenía un conocimiento efectivo de los requerimientos y reclamaciones dirigidos a la promotora. Además, recuerda que la comunidad de propietarios actuó de manera diligente y constante, adoptando acuerdos, remitiendo comunicaciones y reiterando sus exigencias en numerosas juntas, por lo que la prescripción “no puede operar en perjuicio de quien ha mantenido una conducta diligente en la defensa de su derecho”.

En este contexto, la aplicación que hizo la Audiencia Provincial de Madrid que, pese a reconocer la participación del técnico descartó su conocimiento efectivo, resulta, según el Alto Tribunal, incompatible con la doctrina que obliga a valorar la realidad material de las relaciones entre los intervinientes en el proceso constructivo.

El Supremo desestima el recurso de la promotora, estima el de la comunidad de propietarios y revoca la absolución del arquitecto técnico, devolviendo plena validez a la sentencia de primera instancia que declaraba su responsabilidad.