El Supremo avala un desahucio por impago de IBI y tasa de basuras por parte del inquilino

Una cláusula habitual en muchos contratos de alquiler puede terminar, a veces, en los juzgados. ¿Debe pagar el inquilino el IBI o la tasa de basuras si el contrato no dice cuánto cuestan al año? La duda no es menor: de su respuesta puede depender incluso la resolución del contrato y un eventual desahucio.

El Tribunal Supremo acaba de pronunciarse sobre esta cuestión en la Sentencia núm. 1637/2025, de 17 de noviembre, aclarando hasta dónde llega el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y zanjando un debate que llevaba años generando criterios contradictorios en los juzgados.

El origen del conflicto: desahucio por impago del IBI y la tasa de basuras

El caso parte de un procedimiento de desahucio por falta de pago iniciado por la propietaria de una vivienda en Ibiza. En el contrato se pactó que el IBI y la tasa de recogida de basuras serían asumidos por el inquilino, pero no se indicaba el importe anual de esos tributos. Tras dejar de abonarlos, los arrendatarios defendieron que la cláusula era nula, sosteniendo que, sin una cifra concreta en el contrato, esos pagos no podían exigirse.

El conflicto recorrió todas las instancias judiciales, dejando resoluciones claramente divergentes. En primera instancia, el juzgado entendió que la cláusula contractual que imponía al arrendatario el pago del IBI y de la tasa de basuras no cumplía las exigencias del artículo 20, al no constar en el contrato el importe anual de dichos conceptos. Sobre esa base, consideró que las cantidades reclamadas no eran exigibles y rechazó el desahucio por falta de pago.

La situación cambió en segunda instancia, cuando la Audiencia Provincial de Mallorca revocó ese criterio, concluyendo que, al tratarse de tributos vinculados de forma directa a la vivienda y existir un pacto expreso en el contrato, no era necesario que su cuantía figurara en el documento contractual. En consecuencia, declaró resuelto el contrato y estimó la acción de desahucio por falta de pago.

Finalmente, el Tribunal Supremo ha confirmado esta última interpretación, fijando un criterio claro sobre la repercusión de tributos individualizados al arrendatario, con efectos orientadores para futuros procedimientos similares.

¿Qué exige la LAU sobre los gastos susceptibles de individualización?

El artículo 20.1 de la LAU permite que, mediante pacto, el inquilino pueda asumir determinados gastos del inmueble, bajo la condición de que, si esos gastos no son susceptibles de individualización, el contrato deba indicar su importe anual a la fecha de la firma.

¿El IBI y la tasa de basuras son gastos individualizados?

Para el alto tribunal, un gasto es susceptible de individualización no solo cuando se mide a través de contadores u otros sistemas de consumo, sino también cuando su importe viene determinado directamente para una vivienda concreta por la Administración, mediante un recibo específico, sin necesidad de aplicar criterios de reparto o imputación posteriores entre distintos inmuebles.

Con esta base, la Sala de lo Civil concluye que el IBI es un gasto individualizado si el recibo corresponde a un inmueble concreto y que la tasa de basura también lo es cuando se gira específicamente por esa vivienda. Si el gasto está individualizado, no hace falta que el contrato detalle su importe anual para poder exigir su pago al inquilino.

El Supremo aclara que el artículo 20 está pensado para los gastos generales del edificio, siendo estos, aquellos que no pueden asignarse directamente a una vivienda o que necesitan sistemas de reparto como la cuota de participación o la superficie.

Cuando un tributo ya viene perfectamente individualizado por la Administración, queda fuera de ese régimen especial y se rige por la libertad de pacto entre arrendador e inquilino.

La importancia de la conducta de los inquilinos en el pago de estos tributos

Más allá del debate estrictamente jurídico, el Supremo concede especial relevancia a cómo se desarrolló la relación arrendaticia. En este caso, fue determinante que los inquilinos asumieran por escrito en el contrato la obligación de pagar tanto el IBI como la tasa de basuras, sin discusión alguna sobre el contenido o alcance de esa cláusula en el momento de la firma.

A ello se suma un dato especialmente significativo: durante el primer año de vigencia, los arrendatarios abonaron ambos tributos. Este comportamiento fue interpretado como un indicio claro de que los arrendatarios conocían la existencia de la obligación y asumieron conscientemente su alcance, reforzando la validez del pacto alcanzado entre las partes.

En este contexto, la Sala descarta la existencia de desconocimiento, error relevante o falta de transparencia en el pacto alcanzado, precisando que la conducta de los inquilinos no suple la exigencia de un pacto válido, pero sí evidencia que este fue conocido y aceptado sin vicios del consentimiento ni imposición de cláusulas abusivas.

A la vista de todo lo anterior, el alto tribunal ha desestimado íntegramente el recurso de casación interpuesto por los inquilinos, confirmando la procedencia del desahucio por impago del IBI y la tasa de basuras, además de imponer a los recurrentes las costas del recurso y acordar la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Más seguridad jurídica en el reparto de gastos en el alquiler

El fallo aporta claridad allí donde, durante años, ha habido dudas e interpretaciones contradictorias. El criterio es ahora nítido: el IBI y la tasa de basuras pueden repercutirse al inquilino cuando están individualizados para una vivienda concreta (normalmente mediante recibos específicos) y existe un pacto expreso en el contrato, aunque no se haya fijado su importe anual en el momento de la firma.

Esta precisión resulta especialmente relevante en relación con la tasa de basuras, que no puede calificarse de forma automática como un gasto de comunidad, ya que su naturaleza puede depender de la ordenanza municipal aplicable.

En muchos ayuntamientos el recibo se gira de forma individual a cada vivienda, lo que permite su repercusión directa al arrendatario; en otros, en cambio, el coste se integra en los gastos generales del edificio y se reparte entre los propietarios.

Por tanto, no todos los gastos son iguales ni pueden recibir el mismo tratamiento jurídico: la validez de su repercusión dependerá de la configuración del tributo y de cómo se haya pactado. Una revisión cuidadosa de estos elementos es, hoy más que nunca, esencial para evitar conflictos como el que ha dado lugar a esta sentencia.