La denegación del registro de alquiler turístico no es el final: cómo garantizar su tramitación

Desde el pasado 1 de julio de 2025 viene desplegando todos sus efectos el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, que introduce y regula la obligatoriedad de contar con un Número de Registro de Alquiler (NRA) para poder anunciar viviendas de uso turístico en plataformas como Airbnb, Booking o similares.

Esta exigencia ya está teniendo consecuencias importantes y restricciones ya que más de 34.000 inmuebles se han quedado fuera del mercado este verano y el Gobierno pretende llevar a cabo la eliminación completa de las publicaciones realizadas sin este número de registro.

Una normativa exigente y con efectos demoledores

El proceso de solicitud parece sencillo, pero en la práctica son muchas las solicitudes suspendidas o denegadas por los diferentes Registros de la Propiedad. Entre los motivos más habituales:

• Discrepancias en la titularidad registral del inmueble.
• Prohibiciones estatutarias en comunidades de propietarios.
• Viviendas sujetas a calificación de protección oficial.
• Gestores o intermediarios que no figuran como titulares de la actividad turística.

Las consecuencias del incumplimiento son claras: retirada de anuncios, pérdida de ingresos, inversiones infructuosas, sanciones económicas e incluso la inhabilitación del inmueble para su explotación turística.

Casos de éxito: la diferencia está en la estrategia

El nuevo marco del NRA ha demostrado ser exigente y, en muchos casos, implacable. No obstante, la experiencia también nos confirma que una resolución desfavorable no siempre es definitiva. Con un enfoque jurídico riguroso y una estrategia de subsanación adecuada, es posible reconducir expedientes que en un primer momento habían sido calificados con defectos o denegados directamente.

Para ilustrar esta realidad, cabe mencionar varios ejemplos.

En el primer caso un propietario vio revocado su NRA provisional porque en el Registro de la Propiedad aún figuraba el antiguo titular del inmueble. Tras un trabajo coordinado de regularización registral y la corrección de la presentación telemática, el inmueble pudo volver a anunciarse en plataformas, recuperando su actividad justo en plena temporada alta.

Un segundo supuesto a destacar es el de un gestor con varias viviendas turísticas que sufrió la denegación de alguna de las solicitudes de asignación de NRA realizadas debido a no constar formalmente como titular de la actividad en el Registro oficial de Turismo de la Comunidad Autónoma, a pesar de haber iniciado los trámites de dicho cambio en julio de 2024. A través de la acreditación documental de su condición, gestiones necesarias de impulso y la subsanación registral posterior, se logró la asignación definitiva de NRA y la reactivación de los anuncios, evitando pérdidas económicas significantes.

Asimismo, se consiguió resolver con éxito la situación de una vivienda a la que inicialmente se suspendió la asignación del NRA por encontrarse el inmueble afectado a una calificación definitiva de viviendas de protección oficial (VPO). Para ello, nuestro equipo procedió al estudio de dicha cédula de calificación de VPO e inició los trámites oportunos en la Administración competente en territorio y vivienda, obteniendo finalmente lo esperado: vivienda libre a todos los efectos. Finalmente, el NRA fue asignado definitivamente, garantizando la continuidad de su explotación turística.

Estos ejemplos demuestran que la denegación inicial no siempre significa el final del procedimiento pues, con la estrategia adecuada, es posible recuperar la plena operatividad del inmueble y proteger la inversión.

El NRA: más que un trámite, un filtro de acceso al mercado

Lo que está quedando claro es que el NRA no es solo un trámite burocrático, sino un auténtico filtro de acceso al mercado de alquiler turístico. Por ello, cumplir con la normativa requiere:

• Revisión exhaustiva del caso concreto, así como la documentación registral y administrativa.
• Conocimiento del marco jurídico estatal, autonómico y local.
• Anticipación de posibles causas de suspensión.
• Capacidad de defensa ante sanciones e incidencias.
• Cumplir o desaparecer: el nuevo escenario del alquiler turístico.

El mensaje de la normativa es contundente: sin NRA no hay negocio turístico. Los propietarios y gestores que no logren adaptarse quedarán fuera del mercado, con los perjuicios económicos y patrimoniales que ello supone. La buena noticia es que existen soluciones jurídicas y técnicas que permiten revertir denegaciones y garantizar la validez del NRA. 

La clave está en actuar con rapidez y contar con un acompañamiento especializado. Solo quienes cumplan con la normativa podrán seguir operando con seguridad. Por lo que, con el apoyo adecuado, es posible proteger tu inversión, mantener tus ingresos y asegurar la continuidad de tu negocio turístico.