El seguro público de alquiler cubre los impagos sólo si el propietario cumple estos estrictos requisitos

El Consejo de Ministros ha aprobado un real decreto en el que se establece la regulación de una cobertura para los propietarios de viviendas ante eventuales impagos de las rentas para los contratos de alquiler de viviendas a jóvenes y personas vulnerables vigentes a 30 de enero de 2025. 

La cobertura por los impagos del arrendamiento, daños causados a la vivienda o suministros debidos será gestionada por las CCAA, aunque aún se desconoce su presupuesto.

El aval presentado en este Consejo de Ministros formaba parte del Proyecto de Real Decreto que regula el nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, que todavía tiene que aprobar el Gobierno en las próximas semanas, y que incluía una línea de avales destinada a cubrir los potenciales impagos del alquiler en casos muy concretos.

Para que los propietarios de viviendas en alquiler puedan contar con esta cobertura de impago, los arrendadores (caseros) deberán cumplir con los siguientes requisitos:

• Firmar un contrato con menores de 35 años o personas vulnerables (según lo establecido en cada CCAA).
• Cobrar una renta del alquiler que no supere el índice estatal de referencia.
• Depositar la fianza legal obligatoria del contrato de alquiler, así como sus actualizaciones.
• Suscribir con el arrendatario el compromiso relativo al aval al alquiler, con arreglo al modelo aprobado por la Administración.

Además, las comunidades autónomas podrán fijar criterios adicionales para cumplir los requisitos si así lo consideran.

La cobertura estará limitada a eventuales impagos y daños generados en la vivienda en los contratos de arrendamiento vigentes a 30 de enero de 2025.

Impago de alquiler, daños causados al inmueble o gastos en consumo

Las compensaciones a las que da cobertura el aval contemplan:

• el impago de rentas de alquiler
• daños causados a la vivienda
• el coste de los suministros debidos

Los beneficiarios de esta medida, que deberán estar al corriente de sus obligaciones tributarias y de Seguridad Social, serán:

• las personas arrendadoras de las viviendas
• o bien las comunidades, si estas han suscrito un seguro con las personas arrendadoras.

La línea presupuestaría de esta cobertura aún no se ha aprobado ni se ha especificado el importe con el que contará este aval público contra el impago de alquileres.

El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana transferirá, previo certificado, en el último trimestre del año los fondos que las CCAA le acrediten haber costeado por impagos.

Las CCAA deberán remitir semestralmente información al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana acerca de las coberturas aplicadas.

Estos son los precios medianos del alquiler de vivienda en capitales de provincia que deberían cumplir los propietarios que quieran acogerse a este seguro estatal de impagos del alquiler, según el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (SERPAVI), creado por el Ministerio de Vivienda (MIVAU)

Los actores del sector, en contra

Desde la Asociación de propietarios de Viviendas en Alquiler (ASVAL) insiste que las políticas públicas de vivienda deben aportar seguridad jurídica, coherencia normativa y mecanismos realmente aplicables, evitando presentar reiteradamente medidas que no se desarrollan ni generan efectos reales en el mercado. Y es que este seguro público de impago ya se ha presentados tres veces durante 2025.

La asociación remarca en que vincular estos avales a cobrar una renta del alquiler que no supere el índice estatal de referencia (SERPAVI) es un error técnico y operativo ya que no refleja el precio real de mercado. “Allí donde ya está vigente, se ha demostrado que el índice presenta una desconexión notable respecto a los valores reales de oferta, reduciendo su utilidad como referencia para nuevas políticas públicas”. 

“Además, carece de atractivo para propietarios fuera de zonas tensionadas. Resulta poco probable que un propietario en un municipio no tensionado esté dispuesto a rebajar su renta por debajo del SERPAVI, únicamente para acceder a un aval cuyo funcionamiento aún está pendiente de desarrollo y presenta múltiples incertidumbres. 

Alquiler Seguro ha denunciado que el sistema de avales públicos contra impagos de alquiler que el Consejo de Ministros ha aprobado es "ineficaz y no beneficia a la mayoría de propietarios".

En concreto, tal y como ha indicado la empresa en un comunicado, dicho aval no incluye a los que alquilan a mayores de 35 años y no se encuentran en situación de vulnerabilidad, al igual que no cubre los contratos de alquiler cuya renta supere el índice estatal de referencia, "la inmensa mayoría".

El consejero delegado de Alquiler Seguro, David Caraballo, opina que el Gobierno ha aprobado una medida que, aunque en un principio debería ser positiva, resulta "inútil" y "queda prácticamente invalidada" debido a las limitaciones de su alcance.

"De nuevo, vemos cómo el Ejecutivo vuelve a incidir en la desprotección de los propietarios, con una medida que no es más que papel mojado", ha añadido, incidiendo en que "mientras se prohíbe el desahucio de los inquilinos vulnerables, no se impulsa un verdadero sistema de avales público que cubra a todos los arrendadores y que les ofrezca verdaderas garantías frente a impagos y morosidad".

En esta línea, el directivo ha aseverado que el problema, sobre todo, se encuentra en que solo podrán optar a suscribir este aval los arrendadores que alquilen sus viviendas a un precio que no supere el índice de referencia, cuando saben que en el mercado actual la gran mayoría de contratos se encuentran por encima de estas cantidades.

"Es, en definitiva, un requisito que limita su alcance e impide acceder a esta ayuda a la práctica totalidad de los propietarios que están sufriendo impagos", ha añadido.

José Ramón Zurdo, abogado especializado en arrendamientos y director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), incide en que “todas las ayudas que se ofrezcan a los que puedan crear y hacer aumentar la oferta de alquileres (arrendadores) nos parecen bien, pero las ayudas aprobadas hoy nos parecen limitadísimas por los requisitos que se exigen para poder acceder a ellas.

Al margen de que ya puedan ser limitadas las ayudas por afectar solo a los inquilinos menores de 35 años o a inquilinos vulnerables, existen otra serie de limites que las hacen inviables para la mayoría de los alquileres que se firman, como que solo las van a poder solicitar los arrendadores que hayan fijado sus rentas por debajo del Índice Estatal de Referencia de Precios de Alquiler, que son poquísimos, porque salvo a las viviendas que estén en zonas tensionadas cuyas rentas deben fijarse de acuerdo a este índice, la mayoría de los precios de alquiler se fijan por precios de mercado, que suelen estar muchísimo más altos que los recogidos en el Índice”. 

Por tanto, afirma Zurdo, “van afectar a muy pocos arrendamientos y la mayoría de los arrendadores se quedarán sin cobrar las ayudas. Muchos caseros no podrán esperar o no aguantarán a recibir las ayudas y venderán sus viviendas, porque solo cuando las viviendas queden vacías, los arrendadores dispondrán de un plazo de seis meses para solicitarlas, por lo que se prevé para muy largo su concesión”. 

Por último, añade Zurdo, “es bastante probable que este Real Decreto no se convalide por la Diputación Permanente del Congreso, teniendo en cuenta que partidos de izquierda como Sumar, Podemos, Bildu y Ezquerra Republicana, posiblemente voten en contra”.

Por otra parte, de acuerdo con la información facilitada por el Ministerio de Vivienda, podrán beneficiarse de esta medida los contratos vigentes a 30 de enero de 2025.

Así, el Ejecutivo ha concluido que si se ha establecido una protección universal de los inquilinos frente a un desahucio, debería ofrecerse también una cobertura universal para los propietarios frente a la morosidad. "Obligar a los propietarios a pagar la política social del Gobierno es una grave irresponsabilidad", ha zanjado.