Canadá estudiará abrir de nuevo su mercado de la vivienda a los extranjeros

Canadá está evaluando abrir nuevamente su mercado inmobiliario a la inversión extranjera a partir de 2027, mientras el Gobierno busca fórmulas de aumentar la oferta de vivienda asequible. El ministro de Vivienda, Gregor Robertson, confirmó que se mantendrá hasta 2026 la prohibición existente sobre la compra de viviendas por parte de extranjeros, una medida aprobada por el anterior Ejecutivo de Justin Trudeau. Durante el próximo año se revisará su efectividad y se estudiarán modelos de otros países, como Australia, para definir cuál debería ser el rol adecuado del capital extranjero.

Robertson señaló que la prioridad del Gobierno es garantizar que las viviendas se construyan y se mantengan para los canadienses, aunque reconoce que existe potencial para permitir inversión extranjera en viviendas nuevas de alta gama o en proyectos de viviendas de alquiler. Robertson subrayó que países como Australia han encontrado formas de permitir cierto nivel de inversión externa sin desencadenar aumentos excesivos en los precios de las viviendas.

La prohibición canadiense de 2023 impide a los extranjeros comprar viviendas ‘no vacacionales’ (non-recreational homes), una medida adoptada después de que los precios se dispararan debido a unos tipos de interés extraordinariamente bajas. Posteriormente, se introdujeron ajustes para permitir inversiones en terrenos vacíos en desarrollo. Aun así, muchos promotores han criticado que la prohibición limita el acceso a capital necesario para construir nuevas viviendas.

En contraste, Australia prohíbe la compra de viviendas por parte de extranjeros, pero sí permite la compra de unidades nuevas y en terrenos vacíos. Estas reglas buscan equilibrar los precios y estimular la construcción. Aunque el país muestra un aumento en la construcción iniciadas, aún enfrenta dificultades para alcanzar sus metas de edificación.

En Canadá, figuras del sector han propuesto cambios fiscales que faciliten la atracción de capital extranjero. Sin embargo, Robertson señala que es prematuro entrar en detalles y que cualquier decisión dependerá de la situación del mercado en un año.

Los datos disponibles indican que los extranjeros poseían menos del 5% de las propiedades en los principales mercados de Canadá en 2020. Además, los incrementos de precios durante la pandemia se vinculan principalmente a unos tipos de interés cercanas a cero. Tras el inicio del ciclo de aumentos de tasas del Banco de Canadá en 2022, la demanda disminuyó y los precios empezaron a caer, registrando un descenso del 18% desde su máximo, una de las correcciones más pronunciadas en décadas. A pesar de esto, ciudades como Toronto y Vancouver siguen siendo inaccesibles para muchos compradores.

La Agencia Federal de Vivienda estima que Canadá necesita casi duplicar la construcción para lograr entre 480.000 y 500.000 nuevas viviendas al año de aquí a 2035.

Aunque el ritmo de construcción ha mostrado señales de desaceleración, los inicios siguen por encima de los niveles del año anterior gracias a los incentivos gubernamentales para la construcción de viviendas de alquiler. Robertson, que fue alcalde de Vancouver durante una década, tiene experiencia lidiando con el impacto de la inversión extranjera. En 2016, la provincia implementó un impuesto a compradores internacionales que redujo temporalmente las ventas, aunque los precios luego continuaron subiendo.

El nuevo ministro también ha recibido críticas por afirmar que el Gobierno no debería intervenir para forzar que los precios bajen. Explicó que su objetivo es aumentar la oferta de vivienda asequible, especialmente a través de ‘Build Canada Homes’, que cuenta con un presupuesto inicial de 13.000 millones de dólares canadienses (8.042 millones de euros al cambio actual). Según él, la mayoría de las viviendas levantadas por este organismo se destinarán principalmente al alquiler asequible.

El mercado canadiense presenta grandes diferencias regionales: Toronto y Vancouver se enfrentan fuertes dificultades, especialmente en el segmento de los apartamentos, mientras que Montreal y ciudades de Alberta muestran mayor estabilidad. Un análisis del organismo parlamentario de control presupuestario estimó que Build Canada Homes produciría unas 26.000 unidades en cinco años, un incremento modesto del 2,1% respecto a las proyecciones actuales. Robertson respondió que ese cálculo no contempla los incentivos para atraer capital privado. Según el ministro, existe una oportunidad importante para involucrar a fondos de pensiones y bancos en inversiones de largo plazo y bajo riesgo enfocadas en vivienda asequible.