Entra en vigor la regulación del alquiler de temporada y de habitaciones en Cataluña

La Ley de medidas en materia de vivienda y urbanismo, que limita el precio del alquiler de temporada y de habitaciones, ha entrado en vigor el 1 de enero tras ser publicado el texto el miércoles 31 de diciembre, víspera de la festividad de Año Nuevo, en el Diari Oficial de la Generalitat (DOGC). Con esta entrada en vigor se activa la regulación de los alquileres de temporada y habitaciones. 

A partir de ahora, todas las viviendas con uso residencial tendrán que cumplir con el tope de precios, independientemente de la duración del contrato de alquiler, informa la Conselleria de Territorio, Vivienda y Transición Ecológica este viernes en un comunicado.

En el caso de los alquileres de temporada será necesario hacer constar la finalidad del contrato y acreditarla. 

Claves del límite al alquiler de temporada y de habitaciones

Esta regulación, tal y como señala el abogado Alejandro Fuentes-Lojo Rius, consiste en prever que los arrendamientos de temporada que no sean por razón estrictamente vacacional, recreativa o de ocio, como es el caso de los arrendamientos temporales por motivos profesionales, laborales, de estudios o de asistencia médica, queden sujetos al régimen tuitivo de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en materia de pacto y actualización de renta, de prestación de fianza, de elevación de renta por mejoras y de repercusión de gastos generales. De tal forma que, aun tratándose de arrendamientos de uso distinto del de vivienda, les será de aplicación a estos contratos la normativa de contención de rentas para viviendas ubicadas en zonas de mercado residencial tensionado, entre otras normas de protección del arrendatario de vivienda habitual previstas el Título II de la LAU.

Así, a partir de la entrada en vigor de la ley, tanto los alquileres de temporada como los de habitaciones estarán sujetos al mismo límite a las subidas de precio que el resto de arrendamientos de residencia habitual, tal como prevé la Ley de Vivienda. Solo quedarán fuera de esta regulación los contratos de alquiler temporales con fines turísticos o vacacionales. 

Además, el proyecto regula el alquiler de habitaciones, con precios limitados, de modo que la suma de las rentas pactadas para cada habitación no sobrepase el precio del alquiler del piso.

La nueva ley parte de una presunción general de habitualidad: cualquier contrato de arrendamiento, con independencia de su duración, se considerará de vivienda habitual salvo que el propietario acredite documentalmente la causa concreta de la temporalidad. Esta exigencia afecta de lleno a un mercado real y necesario, especialmente relevante en ciudades como Barcelona, donde el alquiler de temporada ha sido una vía habitual para estudiantes, profesionales desplazados o trabajadores extranjeros.

Se establece también un incremento de la reserva de suelo de protección pública en los nuevos planeamientos urbanísticos, la creación del Registro de grandes tenedores y la Comisión de Supervisión de Contratos de Arrendamiento de Vivienda; refuerza la inspección, declara a los inspectores agentes de la autoridad y regula sus funciones.

La consejera Sílvia Paneque, ha defendido la modificación para incrementar el parque de vivienda asequible y fomentar la "protección de la vivienda habitual.

"Esta ley despliega medidas urgentes, para que la vivienda vuelva a ser un derecho y no una fuente de angustia", destacó Paneque durante el debate de la ley en el Parlament.

Meses en defensa del control de precios

El Ayuntamiento de Barcelona, la Generalitat de Cataluña y el Gobierno central llevan meses defendiendo a capa y espada el control de los alquileres en las zonas residenciales tensionadas, la medida estrella de la Ley de Vivienda.

Cataluña fue la primera de España en aplicar los topes a las rentas, con una primera tanda de municipios en marzo de 2024 y una segunda en octubre de ese ese mismo año, hasta alcanzar 271 municipios. Y a la lista se han sumado ahora varias localidades del País Vasco y Navarra -entre ellas las capitales de provincia-, y A Coruña.

La gran referencia que están utilizando los diferentes niveles de la Administración Pública para poner en valor el éxito de la intervención es Barcelona, donde las rentas medias de las viviendas han bajado en el primer año de aplicación de los topes. Sin embargo, han pasado desapercibidos otros datos que ponen en entredicho esos números. Y lo más curioso es que todas las cifras provienen de la misma fuente oficial: el Servicio de Estudios y Documentación de Vivienda de la Generalitat de Catalunya, cuya estadística se basa en las fianzas de los alquileres depositadas en el Institut Català del Sòl (Incasòl).

Según su estadística, la renta media de los nuevos contratos de alquiler en Barcelona se situó en 1.087,23 euros en el primer trimestre del año -última referencia temporal disponible-, frente a los 1.193,51 euros registrados en los tres primeros meses de 2024, lo que arroja una caída del 8,9% interanual.

No obstante, esta caída tiene una cara oculta: si miramos las rentas por m2, la tendencia no muestra un descenso, sino una subida en los últimos trimestres. Y, además, la superficie mediana de las viviendas alquiladas se está reduciendo, lo que explica el supuesto ‘efecto caída’ de las rentas.

Como muestra el Servicio de Estudios y Documentación de Vivienda de la Generalitat de Catalunya, el alquiler medio de los nuevos contratos en la capital catalana se situó en 16,19 euros/m2 entre enero y marzo, frente a los 15,88 euros/m2 de los últimos tres meses de 2024. El importe acumula dos trimestres consecutivos al alza y está en su nivel más alto de los últimos 12 meses y el cuarto más alto de la serie histórica.

¿Y por qué cae la renta media de los inmuebles alquilados en la ciudad si la del m2 está subiendo? La respuesta está en que las viviendas alquiladas cada vez son más pequeñas. Según los datos de la Generalitat, la superficie mediana se situó en el arranque de año en 71 m2 en el conjunto de Barcelona, mínimos desde 2017.