El índice para actualizar la renta del alquiler cierra 2025 en el 2,32% frente al 2,9% de la inflación

Los contratos de arrendamiento de larga duración firmados tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, el 26 de mayo de 2023, y que les toque actualizar su renta anual en breve van a tener que asumir la mayor subida de los alquileres desde que se aplica el Índice IRAV que publica el Instituto Nacional de Estadística (INE), ya que en diciembre ha cerrado en el 2,32%, máximo de la serie que arrancó hace un año. Para los contratos anteriores a esta Ley de Vivienda, la renta subirá más, al 2,9%, tras conocerse el dato definitivo de la inflación en el último mes de 2025.

El Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) se ha convertido en el dato obligatorio para los contratos de alquiler de vivienda habitual firmados tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, el 26 de mayo de 2023. Un índice que siempre estará por debajo del Índice de Precios al Consumo (IPC), que por defecto ha sido el índice de referencia en la mayoría de alquileres hasta esa fecha, aunque se mantiene para aquellos contratos de arrendamiento firmados antes de la llegada de la Ley de Vivienda.

Los propietarios que tengan que avisar durante este mes a sus inquilinos de que llega la actualización anual del precio firmado tendrán que avisar de que se producirá un incremento del 2,32%, si están referenciados al IRAV, o del 2,9%, si están referenciados al IPC, si este el índice que consta en el contrato.

La tasa del IRAV ha aumentado tres centésimas frente al mes pasado y se convierte en nuevo máximo de la corta serie histórica del IRAV, superando al dato de noviembre, que cerró en el 2,29%. 

Con esta nueva cifra en el último mes de 2025 ya acumula siete meses consecutivos por encima del 2%, desde el 2,10% de junio hasta ahora. Desde mayo de este año, el Índice IRAV ha aumentado de forma paulatina su tasa, desde el 1,99% en el quinto mes del año. El mínimo de la serie se anotó en marzo del año pasado, cuando cerró en el 1,98%.

Mientras, la tasa inflación se ha moderado en diciembre al 2,9%, una décima por debajo del IPC del mes pasado, manteniéndose por cuarto mes consecutivo en esa horquilla en el tramo final 2025, de las tasas de inflación más altas de todo el año pasado.

Lo que van a subir los alquileres en función de cuándo lo hayas firmado

Con los cálculos de idealista/data, la ‘proptech’ de idealista, el incremento medio de los contratos de arrendamiento de larga duración sujetos al IRAV a los que les toque renovar en breve su renta deberán aplicar una subida en tornos a los 250 euros anuales, lo que supone unos 21 euros de más al mes.

En las principales ciudades, la subida de la renta será superior, debido a que el precio inicial del contrato es mayor. En Barcelona, Bilbao, San Sebastián, Madrid, Palma o Valencia, donde la renta media ya supera los 1.100 euros del alquiler mensual, los alquileres en estas ciudades crecerán por encima de los 300 euros anuales, superando los 375 anuales en la capital catalana o los 350 en la capital nacional.

Mientras tanto, los contratos de alquiler permanente que se firmaron antes de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda seguirán actualizando su renta anual con lo pactado entre las partes, y según conste en el contrato de alquiler firmado. Por lo general, esta renovación tiene al Índice de Precios al Consumo (IPC) como valor de referencia, aunque también puede tener al IGC o un índice propio pactado entre las partes (que nunca podrá ser superior a la inflación). 

Con el dato definitivo correspondiente a diciembre (2,9%), a los arrendamientos que les toque renovar próximamente su alquiler deberán aplicar una subida de unos 315 euros anuales, lo que supone unos 26 euros más cada mes.

En los grandes mercados antes citados, las rentas crecerán por encima de los 380 euros anuales, superando los 400 euros anuales en Palma y Valencia, rozando los 450 euros/año en Madrid, y los 470 euros al año en Barcelona.

Lo que tiene que recordar todo propietario

Cabe recordad tanto a propietarios como a inquilinos que, tal y como indica la LAU, “la renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del INE. Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente”.

Por tanto, todo propietario que quiera actualizar la renta del alquiler que por derecho puede hacer anualmente debe, primero, incluirlo de forma expresa en el contrato de arrendamiento y, además, tiene la obligación de avisar de dicha actualización de la renta con un mes de antelación, para que sea efectiva al mes siguiente (para todos los contratos de arrendamiento de vivienda habitual). 

Por poner un ejemplo, si el contrato cumple el año de vigencia el 19 de febrero, el casero ya debe avisar desde este enero de que la cuota del arrendamiento se va a incrementar el 2,32% o el 3%, en función de cuando se firmó el contrato.

Recordamos que, si el contrato de alquiler no expresa que se aplique una subida anual a la renta del arrendamiento, el casero no podrá aplicar ningún incremento a la cuota mensual de alquiler durante toda la vigencia del contrato.

Metodología del Índice IRAV

El Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) considera conjuntamente el IPC, la inflación subyacente y las diferencias entre las tasas de crecimiento anual tanto del IPC como de la inflación subyacente de cada mes, y un parámetro, definido a propuesta de la Dirección General de Política Económica, que guarda relación con el crecimiento esperado a largo plazo de dicho índice.

A estas diferencias se le aplica un coeficiente moderador definido a propuesta conjunta de la Dirección General de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y de la Dirección General de Política Económica del Ministerio de Economía, Comercio y Empresa, en consideración a las circunstancias del mercado del alquiler de vivienda.

De esta manera, el índice de referencia que se utilizará como límite para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda será el mínimo valor entre la tasa de variación anual del IPC, la tasa de variación anual de la inflación subyacente y la tasa de variación anual media ajustada, elaborada según lo previsto en la metodología aprobada.

Con la publicación de este índice, Estadística da cumplimiento a la disposición adicional undécima de la Ley por el Derecho a la Vivienda, que establece que el organismo definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, que se fijará como límite con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.