La nueva regulación del arrendamiento de temporada en Cataluña: claves prácticas tras la Ley 11/2025

Artículo escrito por Lourdes Barriuso, abogada especializada en Derecho Inmobiliario y Urbanismo en Barriuso Legal

La Ley catalana 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo, introduce una nueva regulación del arrendamiento de vivienda temporada y del alquiler de habitaciones en Cataluña con impacto directo tanto en propietarios y gestores inmobiliarios que se dedican al arrendamiento de viviendas de corta y media estancia, así como alquiler de habitaciones. 

La norma entró en vigor el 1 de enero de 2026 y aplica a las viviendas sitas en Cataluña, ya en explotación en arrendamiento así como a las que se pongan en explotación después de entra en vigor la Ley. Sus implicaciones prácticas para propietarios y gestores son muy relevantes: 

Se define el arrendamiento de temporada y se exige justificar la temporalidad

La Ley 11/2025 define el arrendamiento de temporada como aquel que se concierta por razones profesionales, laborales, de estudios, de atención o asistencia médica, por situaciones provisionales vinculadas a la espera de entrega de una vivienda o al regreso a la residencia habitual, así como por otros usos análogos que no sean distintos de la satisfacción de una necesidad temporal de vivienda.

La norma precisa que esta regulación no resulta aplicable a las viviendas de uso turístico, sino al denominado por el sector “arrendamiento de corta y media estancia” (incluido el alquiler de habitaciones, que veremos después). 

Desde un punto de vista práctico, la finalidad que justifica que el arrendamiento sea temporal, debe constar expresamente en el contrato de arrendamiento, junto con la identificación del lugar de residencia permanente del arrendatario.

Esta exigencia se extiende también a los contratos con finalidad de ocio o turística, a fin de dejar constancia de que no quedan sujetos ni a la Ley 11/2025 ni a la Ley de Arrendamientos Urbanos. De este modo, se refuerza la diferenciación entre los distintos regímenes jurídicos aplicables según el uso efectivo de la vivienda.

La acreditación de la temporalidad se convierte en un elemento clave. La parte arrendadora debe disponer de documentación que justifique la causa temporal del arrendamiento, la cual debe depositarse junto con la fianza en el Registro de Fianzas. En caso contrario, la Ley establece una presunción de que el arrendamiento tiene por objeto una vivienda permanente si en dicho registro no consta acreditado un uso distinto.

La LAU se aplica parcialmente a los arrendamientos de corta y media estancia

Ley 11/2025 dispone que le resultan aplicables determinadas normas propias de los arrendamientos de vivienda permanente previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos. En particular, se aplican las reglas relativas a la determinación y actualización de la renta, los incrementos de renta por mejoras, la asunción de gastos generales y de servicios individuales, así como el régimen de fianza y garantías adicionales.

Una consecuencia práctica especialmente relevante es que, desde el 1 de enero de 2026, los arrendamientos de temporada de viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado quedan sujetos a los mismos límites de renta que los contratos de arrendamiento de vivienda permanente. Este cambio puede reducir de forma significativa el margen de explotación considerando que prácticamente toda Cataluña es zona tensionada.

La prórroga de los contratos temporales es posible, pero con justificación 

La Ley 11/2025 permite la prórroga de los contratos de arrendamiento de temporada sin límite temporal máximo, siempre que se mantengan y se acrediten las circunstancias que justificaron la necesidad temporal de vivienda. La prórroga debe formalizarse por escrito, indicando la causa concreta que la motiva y aportando la correspondiente documentación acreditativa, que deberá depositarse también en el Registro de Fianzas.

Si en lugar de una prórroga, se formaliza un nuevo contrato con el mismo arrendatario y sobre la misma vivienda, el régimen jurídico aplicable será el del arrendamiento de vivienda permanente, especialmente en lo relativo a la duración mínima del contrato, salvo que la parte arrendadora pueda acreditar debidamente la persistencia de las circunstancias que justifican la temporalidad.

Este aspecto obliga a extremar el cuidado en la redacción de documentación de las prórrogas y novaciones contractuales.

El arrendamiento de habitaciones le aplica en parte la LAU

La Ley 11/2025 define el arrendamiento de habitaciones como aquel contrato en virtud del cual el arrendador cede al arrendatario el uso exclusivo de una habitación, junto con el derecho a utilizar otras estancias o espacios comunes de la vivienda, a cambio de una renta.

En relación con este tipo de contratos, la Ley introduce un límite de renta específico en las zonas de mercado residencial tensionado: la suma de las rentas de todas las habitaciones de una misma vivienda no puede superar la renta máxima que resultaría aplicable al arrendamiento unitario de la vivienda en su conjunto. Esta limitación tiene un impacto directo en la cuenta de resultados de los operadores de alquiler por habitaciones y perjudicará su rentabilidad, considerando que prácticamente toda Cataluña es zona tensionada.

En definitiva, la Ley 11/2025 implica reforzar el control administrativo sobre los arrendamientos de temporada y el alquiler de habitaciones en Cataluña, reduciendo los márgenes y la flexibilidad existentes, hasta ahora. 

Exige justificar la temporalidad y aplica en parte a los arrendamientos de vivienda de temporada  parcialmente las limitaciones que la LAU establece para la vivienda permanente.

Obliga a propietarios y operadores a revisar con detalle la redacción de los contractos de arrendamiento, sus prorrogas y renovaciones  y el régimen de cumplimiento normativo derivado de aplicación de ciertos preceptos de la LAU a estos contratos.