El inmobiliario entra en una nueva fase de reciclaje de capital, con la vivienda asequible en el radar

El sector inmobiliario español encara una nueva fase del ciclo marcada por la rotación de activos, el ajuste del apalancamiento y la búsqueda de nuevas fórmulas de financiación, en un contexto en el que el coste del capital, la liquidez y la sostenibilidad condicionan las decisiones de inversión. Estas fueron algunas de las claves que se pusieron sobre la mesa en la mesa redonda Reciclaje de Capital y Financiación en el Sector Inmobiliario, celebrada en el marco del XII Evento Inmobiliario, organizado por Tinsa by Accumin, IESE Business School y Savills.

El debate contó con la participación de Fernando Bautista, managing director de Blackstone; Alberto Nin, managing director de Brookfield Asset Management; Juan Pepa, socio fundador de Stoneshield Capital; y Mª del Mar Santana, directora de Negocio Inmobiliario y Promotor de CaixaBank. La mesa estuvo moderada por Susana Rodríguez, chief commercial officer de Savills España.

Durante la sesión, Fernando Bautista señaló que el mercado ha entrado en un claro cambio de ciclo, en el que el aumento de las desinversiones responde, en muchos casos, al cumplimiento de los planes de negocio. En 2025 se han cerrado en España operaciones superiores a los 1.000 millones de euros, reflejo de un mercado capaz de absorber grandes transacciones. A su juicio, este movimiento no implica una salida del capital, ya que para que unos vendan otros deben comprar, sino un proceso natural de reciclaje.

Desde la perspectiva de los grandes gestores internacionales, Alberto Nin destacó que España ha reforzado su posición como mercado institucional en la última década. Hoy, explicó, la discusión sobre la liquidez de grandes operaciones en España es comparable a la de países como Francia o Reino Unido. No obstante, subrayó la falta de grandes acumuladores de capital doméstico capaces de invertir tickets elevados, lo que mantiene el peso del capital internacional como uno de los rasgos estructurales del mercado español.

En el ámbito promotor, Juan Pepa centró el debate en el papel del equity y en la fortaleza del sistema financiero español. Según explicó, existe financiación y capital suficiente para impulsar nueva promoción, pero el principal cuello de botella no es financiero, sino la escasez de suelo finalista. La capacidad de atraer más inversión, añadió, dependerá directamente de la disponibilidad real de suelo sobre el que desarrollar proyectos viables.

Por su parte, Mª del Mar Santana puso en valor el papel de la banca como actor estabilizador y tractor del sector inmobiliario. CaixaBank mantiene una elevada posición de liquidez y capital, con crecimiento sostenido en la financiación del sector y una actividad intensa tanto en promoción residencial como en retail, oficinas y vivienda. De cara a los próximos años, la entidad reforzará el foco en proyectos sostenibles y en el uso de herramientas de inteligencia artificial para agilizar los procesos de análisis y gestión del riesgo.

En cuanto a las tendencias de inversión, los ponentes coincidieron en que las grandes gestoras están levantando fondos cada vez mayores, lo que obliga a redefinir las tesis de inversión. El residencial continúa siendo uno de los principales destinos del capital, junto con logística y hotelero, mientras que oficinas y retail empiezan a recuperar atractivo en función de sus fundamentales.

En este contexto, también surgió el debate sobre la vivienda asequible como posible nuevo foco de interés para el capital institucional. Bautista apuntó que Blackstone está analizando este segmento en España, aunque el principal reto sigue siendo el encaje de rentabilidades en un entorno de elevados costes de suelo y largos plazos administrativos.

La mesa reflejó un consenso claro: el capital sigue presente en el inmobiliario español, pero se mueve con mayor selectividad en un entorno en el que la financiación, la sostenibilidad y la disponibilidad de producto marcarán el ritmo del nuevo ciclo.